（2015）鄂潜江民初字第00497号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-12-28
案件名称
胡德慧与严玉虎、汪社平确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
潜江市人民法院
所属地区
潜江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡德慧,严玉虎,汪社平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂潜江民初字第00497号原告胡德慧，女，1981年10月21日出生，汉族，湖北省潜江市人，鑫麟上海商贸有限公司员工。委托代理人王定华，湖北江汉律师事务所律师。被告严玉虎，男，1966年5月7日出生，汉族，湖北省潜江市人，无业。被告汪社平，男，1964年11月25日出生，汉族，湖北省潜江市人，无业。委托代理人鲍财明，潜江市园林法律服务所法律工作者。原告胡德慧诉被告严玉虎、汪社平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成由审判员姚文联担任审判长，人民陪审员胡忠荣、陈恢臣参加的合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告胡德慧及其委托代理人王定华，被告汪社平及其委托代理人鲍财明到庭参加诉讼；被告严玉虎经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡德慧诉称：原告与被告严玉虎、汪社平于2011年10月4日签订了一份名为房屋转让、实为商品房预售的协议。协议约定所购房屋位于潜江市园林办事处东方社区居民委员会六组一栋五层住宅楼的四楼，房屋面积约85平方米，价格为每平方米2200元，总价款（包括水电配套费用、办理房屋产权证的费用）为人民币（以下币种均为人民币）190000元，付款方式为签订合同时付款50000元，余额在被告交付房屋时付清。双方同时约定，被告应于2013年5月底将该房屋的产权证交付原告，否则应承担违约责任。协议签订后，原告按约向两被告支付购房款（含欠条20000元）。在合同履行过程中，两被告虽将房屋交付原告，但却未能给原告办理房屋产权证。后经原告向有关部门询问，方知原告购买的房屋系违法建筑，不能办理产权证。两被告用欺骗的手段与原告签订房屋买卖合同，该合同属无效合同。现提起诉讼，请求确认原、被告签订的上述房屋转让协议无效；判令两被告连带返还原告的购房款190000元，并赔偿自原告给付两被告购房款之日起的利息损失。原告胡德慧为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的居民身份证及两被告的户籍证明复印件各1份，证明原、被告的身份情况。证据二：房屋转让协议复印件1份，证明原、被告虽于2011年10月4日签订房屋买卖合同，但该合同属无效合同的事实。证据三：两被告向原告出具的收据复印件1份，证明原告已按约向两被告支付购房款190000元的事实。证据四：录像光盘及整理资料1组，证明新闻媒体已经报道本案诉争房屋系违法建筑，不能办理房屋产权证的事实。被告严玉虎在法定期限内未向本院提交答辩状和相关证据。被告汪社平在法定期限内未向本院提交答辩状，庭审时辩称：原、被告签订的房屋转让协议系双方自愿签订的合同，合法、有效，依法应予保护；本案诉争房屋已竣工并交付原告使用，被告汪社平已完成合同的主要义务，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告汪社平为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：居民身份证复印件1份，证明被告汪社平的身份情况。证据二：房屋转让协议复印件1份，证明原、被告之间房屋买卖合同关系成立，该协议合法、有效的事实。证据三：潜江市国土资源局出具的证明复印件1份，证明本案诉争房屋所占用的土地为国有土地住宅用地的事实。证据四：房屋买卖合同复印件1份，证明本案诉争房屋所占用土地的使用权人康明权已将该宗土地的使用权转让给被告汪社平的事实。证据五：税收通用完税证、建筑业统一网络代开发票、潜江市房屋面积测绘报告、国有土地使用证、潜江市城乡规划局行政处罚决定书以及罚款收据复印件1组，证明被告汪社平转让给原告的房屋的建设手续合法，其正在积极为原告办理房屋产权证的事实。经庭审质证，被告汪社平对原告胡德慧提交的证据一、三无异议，原告对被告汪社平提交的证据一、二无异议。经审查，原告胡德慧提交的证据一、三和被告汪社平提交的证据一、二均来源合法，证明内容客观、真实，与本案具有关联性，本院依法均予采信。被告汪社平对原告胡德慧提交的证据二、四的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为原告提交的证据二房屋转让协议系原告的真实意思表示，属有效合同；原告提交的证据四不能证明本案诉争房屋系违法建筑。原告对被告汪社平提交的证据三和证据五中的潜江市房屋面积测绘报告、国有土地使用证、潜江市城乡规划局行政处罚决定书以及罚款收据有异议，认为上述证据只能证明本案诉争房屋所占用土地的使用权人为案外人康明权，两被告均非该宗土地的使用权人，且行政处罚决定及房屋面积测绘报告都是针对康明权，而非两被告；对被告汪社平提交的证据四及证据五中的税收通用完税证、建筑业统一网络代开发票有异议，认为上述证据只能证明案外人康明权将房屋出卖给被告汪社平及万兵兵，被告汪社平缴纳了相关税款，而不能证明被告汪社平具备开发房屋资质的事实。对于上述有争议的证据，本院认为，原告胡德慧提交的证据二，与被告汪社平提交的证据二同为原、被告于2011年10月4日签订的房屋转让协议，被告汪社平对其真实性并无异议，本院依法予以采信；原告提交的证据四，系新闻媒体就原、被告之间房屋买卖纠纷的采访报道，不能达到原告的证明目的，本院依法不予采信；被告汪社平提交的证据三、五，系潜江市国土资源局出具的证明、潜江市房产测绘大队制作的房屋面积测绘报告、被告汪社平受让的案外人康明权的国有土地使用证、潜江市城乡规划局对康明权作出的行政处罚决定书以及被告汪社平缴纳税款和康明权缴纳罚款的凭证，上述证据来源合法，证明内容客观、真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；被告汪社平提交的证据四，系被告汪社平、案外人万兵兵与康明权签订的房屋买卖合同。该证据能够证明康明权将位于潜江市园林办事处东方社区居民委员会六组的房屋转让给被告汪社平、案外人万兵兵的事实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。根据双方当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：2011年10月4日，原告胡德慧与被告严玉虎、汪社平签订一份房屋转让合同。合同约定，两被告将其位于潜江市园林办事处东方社区居委会六组的一栋五层住宅楼的四楼朝南的房屋（房屋面积约85平方米，以房管部门发放的房屋所有权证载明的面积为准）转让给原告，转让价款为每平方米2200元，另加水电配套费3000元及所有办证费用，共计190000元；付款方式为：双方签订协议时，原告交付购房款50000元。被告交付住房钥匙时，原告按协议付清全部购房款及配套费用。两被告在协议中承诺于2013年5月底将房屋所有权证交付原告，若延期按1%扣除违约金。此外，双方还对房屋的建筑要求进行了明确约定。合同签订后，原告当即将50000元购房款交付两被告。2012年1月6日，两被告将房屋钥匙交给原告，同时向原告出具收据一份，载明收到原告购房款190000元（原告实际共向两被告交付购房款170000元，另向两被告出具20000元欠条一份）。此后，两被告未按合同约定的时间为原告办理房屋产权证书。为此引发纠纷，原告于2015年3月2日向本院提起诉讼，请求依法确认原、被告签订的上述房屋转让协议无效；判令两被告连带返还原告的购房款190000元，并赔偿自原告给付两被告购房款之日起的利息损失。另查明，2008年3月17日，被告汪社平和案外人万兵兵与案外人康明权签订了一份房屋买卖合同。合同约定，康明权将其位于潜江市园林办事处东方社区居民委员会六组的私房及砖以412000元转让给被告汪社平和万兵兵，并配合被告汪社平和万兵兵办理房屋、土地变更登记手续。此后，两被告将康明权转让的上述房屋拆除，建造了一栋包括本案争议房屋在内的五层房屋。2013年7月3日，潜江市城乡规划局以康明权在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自开工建设，违反了相关行政法规，责令其补办规划手续，缴纳城市建设配套费并处以罚款共计34500元。2013年9月11日，康明权委托潜江市房产测绘大队对该栋房屋的面积进行了测绘。2013年10月11日，被告汪社平向潜江市地方税务局直属征收局缴纳其他工程作业、城建税等税款23435元。同时查明，2011年7月25日，潜江市国土资源局颁发潜国用（2011）第1423号土地使用证，该证载明的本案诉争房屋占有、使用的土地使用权人为康明权。还查明，两被告不具备商品房开发资质，两被告开发的包括本案争议的房屋在内的房屋至今未办理商品房预售许可证。本院认为，被告汪社平在不具备商品房开发资质，且未依法将其购买的案外人康明权享有使用权的土地办理权属变更登记的前提下，与同样不具备商品房开发资质的被告严玉虎联合开发房地产，并将正在建设中的本案争议的房屋预先出售给原告胡德慧，双方所签订的房屋转让协议实为房屋预售协议，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……第项未依法登记领取权属证书的……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，属无效合同，本院不予保护。合同无效后，因该合同而取得的财产，应当予以返还。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。两被告作为房地产开发商，知道或应当知道在其未依法取得商品房开发资质、所开发土地的使用权以及办理商品房预售许可证之前不得进行商品房开发及预售，但其违反上述规定开发商品房并向原告预售房屋，存在过错，应承担相应的民事责任。原告要求两被告返还预付购房款，并赔偿自原告给付两被告购房款之日起的利息损失的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，但原告主张两被告返还购房款的金额有误。两被告应返还原告购房款的金额，应以原告实际交付两被告的170000元为准。其利息损失，应以原告向两被告实际交款的时间分段计付，即从2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元计算；从2012年1月6日起至本判决指定的履行期内的实际给付之日止，本金按170000元计算。其利率标准，应以中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率为准。对于原告超出部分的诉讼主张，本院依法不予支持。被告汪社平的辩解理由，与本院庭审查明的事实和相关法律规定不符，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡德慧与被告严玉虎、汪社平于2011年10月4日签订的房屋转让协议无效；二、被告严玉虎、汪社平于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告胡德慧购房款人民币170000元，并按中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率计付原告胡德慧的利息损失（从2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元计算；从2012年1月6日起至本判决指定的履行期内的实际给付之日止，本金按170000元计算）；三、驳回原告胡德慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4100元，由原告胡德慧负担人民币700元，被告严玉虎、汪社平共同负担人民币3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院：开户银行：农行湖北省仙桃市支行复州分理处：户名：湖北省汉江中级人民法院：帐号17-313501040000019。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚文联人民陪审员 胡忠荣人民陪审员 陈恢臣二０一五年五月十八日书 记 员 杨 婷 来自：