（2015）衢柯巡民初字第123号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-08-28
案件名称
祝利萍与浙江祥华房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝利萍,浙江祥华房地产有限公司,浙江江山农村商业银行股份有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百七十九条第一款，第一百九十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）衢柯巡民初字第123号原告祝利萍。被告浙江祥华房地产有限公司，住所地衢州市荷一路12-25号。法定代表人余礼君，董事长。第三人浙江江山农村商业银行股份有限公司（原浙江江山农村合作银行），住所地浙江省江山市区江滨路188号。法定代表人周涛，董事长。委托代理人（特别授权代理）龚需林，浙江江商律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）姜华珍，浙江江商律师事务所律师。原告祝利萍与被告浙江祥华房地产有限公司（以下祥华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员聂留辉独任审判。审理过程中，本院发现案外人浙江江山农村商业银行股份有限公司（下称江山农商行）与本案存在利害关系，故依法追加其作为第三人参与诉讼。本案于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告祝利萍、第三人江山农商行到庭参加诉讼。被告祥华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝利萍起诉称：2014年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将加州洋房小区2幢14号储藏室出卖给原告，面积31.18平方米，单价2440.7元。当日，原告支付全部房价款76100元后，被告将储藏间交付给原告使用。根据合同第十六条第三款的约定，被告应于2014年11月10日前将出卖的储藏间的土地、房产权属证书交付给原告。期至，原告多次催促被告履行办证义务，均未果。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，要求：一、判令被告履行《商品房买卖合同》第十六条第三款的约定，将加州洋房小区2幢14号储藏间的土地、房产权属证书交付给原告；二、判令被告履行《商品房买卖合同》第十六条第四款第1、2项的约定，支付原告违约金3503.97元（暂计算至起诉之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告祝利萍向本院提供了如下证据：《商品房买卖合同》、发票各1份，证明原、被告于2014年7月25日就加州洋房小区2幢14号储藏间达成买卖合同，且原告于2014年8月10日已付清全部房价款76100元的事实。第三人江山农商行答辩称：案涉房产被告早已抵押给了第三人，且江山法院已经对此进行了判决，第三人的抵押权应当受到法律的保护；现第三人的抵押权尚存在，根据《物权法》的规定，原告与被告的买卖合同是无效的，要求驳回原告的诉讼请求。但是，第三人同意在原告代为履行被告对第三人的债务后解除抵押权。为证明自己的主张，第三人江山农商行向本院提供如下证据：（2014）衢江商初字第2195号民事判决书1份，证明案涉房产已经抵押给第三人，且上述判决书已经确认了该抵押权的事实。被告祥华公司未向本院提出答辩意见，亦未提供证据。对于原告提供的证据，第三人质证称无异议。对于第三人提供的证据，原告质证称：现在房屋所有权还在被告名下，原告有权要求被告按照合同履行过户义务。对于原告与第三人提供的证据，结合双方质证意见，本院认证如下：对于原告提供的证据，经被告质证无异议，本院予以认定；对于第三人提供的证据，本院认为该份生效判决事实认定清楚，可以达到第三人的证明对象，本院对该组证据予以认定。根据上述证据，结合原告与第三人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2014年7月25日，原告与被告祥华公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告将位于衢州市麻车里大桥南侧1号地块“加州洋房”小区第2幢14号储藏间出售给原告，价款76100元；被告应当在2014年11月10日前取得相应的土地及房屋权属证书。合同签订后，原告支付完毕房价款76100元，被告也将储藏间交付给了原告使用。但是，被告至今未能为原告办理土地及房屋权属证书。另查明，第三人由原浙江江山农村合作银行于2015年1月21日正式改制而来。2012年2月28日，第三人作为抵押权人，被告作为抵押人，双方签订一份最高额抵押合同，被告将本案房产以76250元抵押给第三人，并于2012年3月1日办理了他项权利登记。由于被告未能按时足额偿还第三人的债务，第三人于2014年12月向江山法院提起诉讼，要求本案被告及其他义务人偿还相应的欠款。江山法院于2014年12月30日作出（2014）衢江商初字第2195号民事判决书，确认本案第三人对包括案涉房产在内的相应抵押房产享有抵押权。现该判决已经生效，尚在执行中。由于原、被告、第三人对案涉纠纷未能达成一致的协商意见，故原告诉至法院，诉请如前。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。但是，根据《物权法》的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此，根据物权优于债权的一般原则，本案中，第三人对案涉储藏间享有的成立在先的抵押权优于原告对储藏间享有的成立在后债权。现被告未能主动清偿对第三人的债务，原告也未代为履行被告的上述对第三人的债务，故而使得原、被告之间关于案涉储藏间的买卖合同从根本上履行不能，继而导致双方合同目的无法实现，故原告要求被告履行办理土地及房屋权属证书义务的诉讼请求难以支持。另外，从合同角度看，被告本应于2014年11月10日前取得土地及房屋权属证书，并交付给原告，但由于被告对第三人的债务一直未能清偿，致使迟延履行上述义务，显属违约，应承担相应的违约责任，故原告要求赔偿违约金的诉讼请求在合理范围内本院予以支持。被告祥华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法视其自动放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江祥华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告祝利萍逾期办理“加州洋房”小区第2幢14号储藏间土地、房屋权属证书违约金3127.71元（按已付购房款76100元的日万分之三自2014年11月10日计算至2015年3月27日止，共计137天）；二、驳回原告祝利萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告浙江祥华房地产有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 聂留辉二〇一五年五月十八日书记员 周秀涛