（2014）栖霞民初字第623号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-30
案件名称
原告王根茂与被告中国石化集团金陵石油化工有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王根茂,中国石化集团金陵石油化工有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖霞民初字第623号原告王根茂，男，汉族，1947年8月17日出生。委托代理人周新宁，江苏宏林律师事务所律师。委托代理人童跃，江苏宏林律师事务所律师。被告中国石化集团金陵石油化工有限责任公司，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道甘家巷388号。法定代表人戚建国，该公司董事长。委托代理人王久忠，男，汉族，该公司法律顾问。委托代理人李文战，男，汉族，该公司行政管理中心房产科科长。原告王根茂与被告中国石化集团金陵石油化工有限责任公司（以下简称金陵石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁旦独任审判，于同年12月17日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年3月10日再次公开开庭进行了审理。原告王根茂及其委托代理人周新宁、童跃，被告的委托代理人王久忠、李文战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王根茂诉称，原告经被告金陵石化公司改制前的中国石化集团金陵石油化工有限公司某某厂（以下简称某某厂）同意，于1999年底入住南京市栖霞区某某村XX号集体宿舍北XXX室。2004年1月1日起，被告公司同意正式将房屋出租给原告并开始收取房屋租金。房租收取的方式为：2004年至2012年由某某厂房改领导小组向原告收取；2012年至2014年5月，由社区居委会向原告收取。2014年被告所涉地段开始进入拆迁程序，2014年5月21日原告所承租的房屋遭遇强拆。被告因未与原告签订书面租赁合同，拒不认可双方之间存在租赁关系。故提起诉讼，请求：确认原、被告双方之间自2004年1月1日起至2014年5月21日止存在平等民事主体之间的受合同法调整的租赁关系；确认原、被告双方之间租赁关系自2014年5月21日起终止；被告承担本案诉讼费用。被告金陵石化公司辩称，根据原告民事诉状中陈述的事实和证据显示，本案所诉争的房屋系被告自建公房，基于是被告自建公房这一事实，公房分房所引起的民法的租赁关系带有福利和保障的性质，不同于完全的民事法律关系。根据1992年11月25日《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》的第三条规定，因单位内部建房、分房而引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。原告为此提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告知其向有关部门申请解决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第一条均明确规定，承租人依照国家福利政策承租的公有住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见。综上，本案应不属于人民法院受理的范围，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，原告王根茂原系某某厂的职工，1999年底某某厂分房委员会同意将南京市栖霞区某某村XX号集体宿舍北XXX室房屋给原告居住。2001年7月10日，某某厂与原告签订解除劳动合同协议书，同月18日，某某厂发文与原告正式解除劳动合同。2006年11月21日，原告按每月54元的租金标准向某某厂房改领导小组缴纳2004年1月至2006年10月的房屋租金；其后，原告按该标准每两月向某某厂房改领导小组交纳一次租金至2011年。2012年4月，上述XX号集体宿舍交由南京市栖霞区人民政府某某办事处某某社区居民委员会（以下简称某某社区）代为管理，原告开始将每月房租54元及其他水电费、卫生费等费用以现金方式交纳给某某社区。2012年7月，原告居住的上述房屋房租提高到每月250元，原告按该标准已将房租交纳至2014年6月。2014年5月21日原告所承租的上述房屋被强制拆除。因原、被告之间未签订书面房屋租赁合同，被告对双方之间的租赁关系不予认可，原告遂具状诉至本院，要求处理。另查明，某某厂原系被告公司的下属二级单位，经改制后某某厂注销，权利义务由被告公司继受。原告所承租的房屋系某某厂自建公房，用途为该厂的集体宿舍，无产权证。审理过程中，原告提交了其于2014年5月27日所写的情况说明一份，主要载明其房屋租住由来及租金交纳情况。被告公司原房管科科长郭某某在该情况说明下方写明：“王根茂北楼XXX房间2004年至2011年房租按规定交纳。郭某某2014.5.29”。某某社区的主任汪某某在该情况说明下方写明：“北楼112间王根茂2012年房租金由某某社区代为收汪某某2014.5.29”。被告对该情况说明的真实性予以认可，但认为该情况说明正好反映了原告租住该房屋是享受的公房分房意义上的福利。庭审中，被告认可2012年7月时原告交纳的房租基本与周边其他房屋租金的市场价格一致。上述事实，有原、被告陈述、原告提交的全国企业公示系统、情况说明、房屋租金水电收据、解除劳动合同协议书、解除劳动合同的决定等证据证实。本院认为，在适用《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》中关于“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围”的通知时，不能机械理解，应根据现实情况审查纠纷双方是否属于平等主体。对于单位与职工之间就集资建房资格等引起的纠纷，不属于人民法院受案范围。对单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等，属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。本案中，原、被告系因房屋租赁引起的纠纷，且原告于2001年即已经与被告解除劳动合同，故原、被告之间应当属于平等民事主体之间的纠纷，属于法院受理范围，本院应当受理并作出处理。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，通过原告提交的证据，可以确认被告在1999年即将案涉房屋交给了原告使用，原告自2004年即开始自行交纳房租及水电等相关费用，双方形成租赁合同关系，尤其是自2012年7月起，原告基本按照市场价格每月支付250元租金，足以说明双方之间已是完全平等民事主体之间的租赁关系，因无证据显示双方之间签订了书面的租赁合同或约定了租赁期限，故应当认定双方之间的房屋租赁系不定期租赁，但因租赁房屋于2014年5月21日被强制拆除，租赁物已经不存在，无法再实现租赁目的，双方的租赁关系解除，故对于原告的全部诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：原告王根茂与被告中国石化集团金陵石油化工有限责任公司自2004年1月至2014年5月21日期间就坐落于南京市栖霞区某某村XX号集体宿舍北XXX室房屋存在平等民事主体之间的租赁关系。原告王根茂与被告中国石化集团金陵石油化工有限责任公司之间的房屋租赁关系于2014年5月21日终止。案件受理费80元，由被告中国石化集团金陵石油化工有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。审 判 长 丁 旦人民陪审员 侯裕芳人民陪审员 管信平二〇一五年五月十八日法官 助理 韩姗姗书 记 员 吴绮珩 来源：