（2015）二中民终字第01698号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-06-26

案件名称

张联众等与柴彤等房屋买卖合��纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张联众,双家祯,吴量高,周训华,何秋萍,顾立巧,刘乃彬,白桦,白林,张名山,王淑琴,马京芝,马志刚,马连芝,柴彤,北京市风帆机械零件厂,范亮,孙淑芝,孙建平,孙建福,孙建民

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第01698号上诉人（原审被告）张联众，男，1931年1月28日出生。上诉人（原审被告）双家祯，男，1929年2月6日出生。上诉人（原审被告）吴量高，男，1934年2月27日出生。上诉人（原审被告）周训华，男，1930年1月1日出生。上诉人（原审被告）何秋萍，男，1932年2月11日出生。上诉人（原审被告）顾立巧，女，1932年10月16日出生。上诉人（原审被告）刘乃彬，女，1934年10月25日出生。上诉人（原审被告）白桦，男，1956年4月28日出生。上诉人（原审被告）白林，男，1958年2月19日出生。上诉人（原审被告）张名山，男，1947年1月25日出生。上诉人（原审被告）王淑琴，女，1936年1月17日出生。上诉人（原审被告）马京芝，女，1954年4月26日出生。上诉人（原审被告）马志刚，男，1963年5月20日出生。上诉人（原审被告）马连芝，女，1956年10月30日出生。以上上诉人之委托代理人王卫东，北京大成律师事务所律师。以上上诉人之委托代理人隋桂云，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）柴彤，男，1968年7月31日出生。委托代理人刘军，北京市康博律师事务所律师。被上诉人（原审被告��北京市风帆机械零件厂，住所地北京市大兴区金星乡小白楼村。法定代表人范亮，厂长。被上诉人（原审被告）范亮，男，1929年2月10日出生。被上诉人（原审被告）孙淑芝，女，1934年12月25日出生。以上三被上诉人之委托代理人李武，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙建平，男，1953年6月29日出生。被上诉人（原审被告）孙建福，男，1956年10月16日出生。被上诉人（原审被告）孙建民，男，1963年8月30日出生。上诉人张联众、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、顾立巧、刘乃彬、白桦、白林、王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚、张名山因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张联众、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、顾立巧、刘乃彬、白桦、白林、王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚、张名山之共同委托代理人隋桂云，被上诉人柴彤之委托代理人刘军，被上诉人北京市风帆机械零件厂（以下简称风帆厂）、范亮、孙淑芝之共同委托代理人李武到庭参加诉讼，被上诉人孙建福、孙建民、孙建平经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2013年7月，柴彤诉至原审法院称：2013年1月15日，我与风帆厂、范亮、孙淑芝签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市丰台区×××0103号房屋（以下简称103号房屋），价款2300000元。合同签订后，我依约履行了付款义务，但风帆厂、范亮、孙淑芝至今未履行转移登记的义务。根据生效判决确认，风帆厂享有103号房屋82%的份额，范亮、孙淑芝共同占有2%的份额，孙凤鸣、张联众、白宝甡、双家祯、��量高、周训华、何秋萍各占2%的份额，王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚共同占有2%的份额。现孙凤鸣、白宝甡去世，刘乃彬、白桦、白林是白宝甡的继承人，顾立巧、孙建民、孙建福、孙建平是孙凤鸣的继承人。因103号房屋登记在张名山名下，故我要求张名山将103号房屋转移登记至我名下，诉讼费用由风帆厂等负担。风帆厂、范亮、孙淑芝辩称，我们同意柴彤的诉讼请求。张联众、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、顾立巧、刘乃彬、白桦、白林、张名山辩称：《北京市存量房屋买卖合同》为无效合同。1、风帆厂于2003年已被吊销营业执照，从此时起风帆厂已经不能进行清算范围外的活动；2、经过生效判决认定，我们也是103号房屋的共有权人，风帆厂、范亮、孙淑芝的行为侵犯了其他共有权人的优先购买权；3、柴彤明知103号房屋涉及共有，以及风帆厂系集体企业性质且处于吊销状态，因此柴彤并非善意取得人；4、范亮作为风帆厂的厂长，无权擅自处分集体财产，其在合同上盖章的行为不构成表见代理。综上，不同意柴彤的诉讼请求。王淑琴、马京芝、马连芝、马志刚辩称：柴彤在签订合同之前就知道103号房屋涉及诉讼，仍然坚持购买，故我们对合同的效力持有异议，不同意柴彤的诉讼请求。孙建福、孙建民、孙建平未到庭亦未答辩。原审法院经审理认为：依据已生效裁判文书可以认定白宝甡、孙凤鸣系103号房屋共有人。因二人已去世，故刘乃彬、白桦、白林作为白宝甡的继承人，顾立巧、孙建民、孙建福、孙建平作为孙凤鸣的继承人，分别继承二人份额。本案争议焦点有以下两点。首先，《北京市存量房屋买卖合同》的效力如何。1、合同无效应当由法院依据法律规定予以确认。虽然风帆厂于2003年起处于吊销状��，但现有法律并未规定吊销后签订的合同系无效合同；2、共有权人出售共有财产，其他共有人在同等条件下享有优先购买权，但法律并未规定若未取得优先购买权人同意，侵犯优先购买权的，出售行为系无效；3、善意取得制度解决的是无权处分人处分财产后的所有权是否可以追回的问题，而并不用于认定合同效力；4、范亮系风帆厂的法定代表人，其行为不属于代理范畴而是代表范畴。现有证据并不足以充分证明柴彤知道或应当知道范亮存在超越权限订立合同。结合上述四点，法院认定《北京市存量房屋买卖合同》系有效合同。其次，《北京市存量房屋买卖合同》是否具备继续履行的条件。虽然103号房屋登记在张名山一人名下，但系共有人共有，且在合同上出卖人处签字盖章的仅有风帆厂、范亮、孙淑芝三位共有人，但依据已生效判决可以认定，103号房屋系共有��按份共有，其中风帆厂、范亮、孙淑芝共占有84%的份额，超过三分之二，因此上述三方有权处分103号房屋。柴彤已经依约履行了合同义务，现风帆厂等亦应协助柴彤完成诉争房屋转移登记手续。因房屋现登记在张名山一人名下，故法院对柴彤要求张名山转移登记，予以支持。柴彤、风帆厂、范亮、孙淑芝均同意在过户当日由柴彤一次性给付风帆厂等剩余房款，法院予以认定。据此，原审法院于2014年7月判决：一、张名山于判决书生效之日起十日内协助柴彤将位于丰台区×××103号房屋转移登记至柴彤名下；二、柴彤于张名山履行完毕判决书第一项义务当日给付北京市风帆机械零件厂、范亮、孙淑芝、张联众、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、顾立巧、孙建平、孙建福、孙建民、刘乃彬、白桦、白林、王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚、张名山三十万元。判决后，��联众、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、顾立巧、刘乃彬、白桦、白林、王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚、张名山不服，上诉至本院称：风帆厂处于吊销状态，不得进行清算之外的经营活动，范亮作为风帆厂的法定代表人无权擅自代表风帆厂处分103号房屋，且柴彤对于103号房屋的纠纷早已知情，不构成善意取得人，本案双方签订的房屋买卖合同应属无效合同；原判认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回柴彤的诉讼请求。柴彤、风帆厂、范亮、孙淑芝同意原判。孙建平、孙建福、孙建民经本院合法传唤未到庭诉讼亦未答辩。经审理查明：范亮与张名山、孙凤鸣、张联众、白宝甡、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍及马安元系北京汽车工业进出口公司的离退休干部。风帆厂隶属于北京汽车工业进出口公司，系集体所有制企业��范亮系该厂的法定代表人。马安元、白宝甡、孙凤鸣已去世，王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚为马安元继承人。刘乃彬、白桦、白林是白宝甡的继承人，顾立巧、孙建民、孙建福、孙建平是孙凤鸣的继承人。2002年4月20日，位于北京市原宣武区×××7号房屋拆迁，该房屋的使用权人系风帆厂，拆迁款共计479500元，由范亮领取。2002年5月17日，张名山与北京珠江房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了103号房屋。房款总额为507910元。该房屋由北京市原宣武区×××7号房屋拆迁款及范亮、张名山、孙凤鸣、张联众、白宝甡、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、马安元每人出资10000元购买，所购房屋用于老干部活动中心及福利。2003年8月，北京市工商行政管理局大兴分局对风帆厂做出吊销营业执照的处罚。2011年11月20日，范亮、孙淑芝、风帆厂将张名山等人起诉��原审法院，要求对103号房屋进行析产并在析产后进行拍卖。原审法院经审理后作出（2011）丰民初字第23239号民事判决：一、北京市丰台区×××一零三号房屋由北京市风帆机械零件厂、范亮、孙淑芝、孙凤鸣、张联众、白宝甡、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚按份共有，其中北京市风帆机械零件厂占百分之八十二的份额，范亮、孙淑芝共同占百分之二的份额，孙凤鸣、张联众、白宝甡、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍各占百分之二的份额，王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚共同占百分之二的份额，以上均于判决书生效后七日内履行；二、驳回北京市风帆机械零件厂、范亮、孙淑芝的其他诉讼请求。2013年1月15日，风帆厂、范亮、孙淑芝与柴彤签订《北京市存量房屋买卖合同》，柴彤购买103号房屋，价款2300000元。其中，第四条��约定：“3、买受人于本合同签订时支付定金30000元，在2013年1月底前支付房款1970000元，剩下的300000元在办理过户时支付。”第十条中约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……出卖人承诺并保证在30日内办理好房屋过户手续，由范亮、孙淑芝作好张名山的协调配合工作，绝对保证能够过户房子到买受人名下。”当日，柴彤给付范亮定金3万元，范亮出具收条，内容为：“今收到柴彤交来的购买丰台区×××103号房屋的定金人民币3万元（三万元整）”。同年1月24日，柴彤向范亮转账支付197万元。后，柴彤接收了103号房屋。诉讼中，王淑琴、马京芝、马连芝、马志刚对《北京市存量房屋买卖合同》效力不予认可。张联众、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、顾立巧、刘乃彬、白桦、白林、张名山亦主张合同应为无效。张联众等对上述主张提交《关于老干部“企管会”成员变更的决定》、《协议书》等证据予以佐证。本院审理期间，张联众等称上述合同违反法律法规的强制性规定，具体为《中华人民共和国民法通则》第40条、46条，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第33条、《中华人民共和国物权法》第101条以及《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第28条，故依据合同法第52条该应属无效合同。另，诉讼中，柴彤、风帆厂、范亮、孙淑芝均同意在过户当日由柴彤一次性给付风帆厂等剩余房款。上述事实，有（2011）丰民初字第23239号民事判决书、房屋买卖合同、工商档案材料以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：已生效的（2011）丰民初字第23239号民事判决确认，丰台区×××103号房屋（即丰台区×××0103号房屋）由风帆厂、范亮、孙淑芝、孙凤鸣、张联众、白宝甡、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚按份共有，其中风帆厂占百分之八十二的份额，范亮、孙淑芝共同占百分之二的份额，已超过三分之二，据此，风帆厂、范亮、孙淑芝三方依法有权处分103号房屋。故本案双方争议的焦点是风帆厂、范亮、孙淑芝与柴彤签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题。张联众等上诉称涉案合同违反法律行政法规的强制性规定，应属无效合同。经审查，现有法律对风帆厂这种集体所有制企业处于吊销状态时签订的合同，并未一概规定为无效，涉案合同的订立并未违反法律法规中的效力性强制性规定；根据现有证据亦难以确认涉案合同存在合同无效的其他情形。故张联众等人的上诉理由，缺乏法律和事实依据，本院难以采信，其上诉请求，本院难以支持；��判认定涉案合同系有效并支持柴彤的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上，原判查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费70元，公告费560元，由北京市风帆机械零件厂、范亮、孙淑芝负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，公告费200元，由张联众、双家祯、吴量高、周训华、何秋萍、顾立巧、刘乃彬、白桦、白林、王淑琴、马连芝、马京芝、马志刚、张名山共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　于阳春代理审判员　　王艳芳代��审判员杜传金二〇一五年五月十八日书　记　员　　张邵青更多数据：