（2015）沈中民二终字第01202号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人张明明与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张明明,沈阳宏发经龙物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第01202号上诉人（原审被告）：张明明，男，1982年6月29日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地：沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：孙经龙，该公司经理。委托代理人：刘冉强，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。上诉人张明明与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第979号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立主审、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司诉称：2007年12月31日，张明明与沈阳宏发房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告负责其开发的“宏发华城世界（F区）”物业管理服务事宜，物业费价格为1.2元每月每平方米，物业服务费按年交纳。如业主未能按时、足额交纳物业服务费用，应按日3‰的标准向原告支付违约金。原告实际按1元／月／平方米收取物业费。原告按约定提供了物业服务。被告系该小区业主，房屋面积为96.02平方米。被告自2011年6月6日至2014年12月18日，欠缴物业费4075元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告交纳拖欠的物业费。原审被告张明明辩称：欠费时间数额属实，我不交纳物业费是有原因的，2011年6月6日原告通过折抵物业费的方式补偿逾期交房违约金，但此比费用未向被告提供正式发票；原告起诉的标准是1.2元，物业公司的物业费高于实际物业费1.0元；房屋存在质量问题，我家墙体长毛、疏松，向物业反映，物业一直未修理，南卧室墙体漏水，经物业公司维修一次，但现在还有漏水情况，后又找物业公司，一直托推，我花费6000元自行维修，但房屋问题还没有解决；业主会所由原告开展经营性项目，盈利未公示，业主并未享受会所的实际福利；园区内车辆、人员管理混乱，车位乱收费，有车位不卖给业主；园区安保人员配备不足，监控设备损坏，存在死角；单元门对讲机损坏，人员、车辆随意进入，已发生多起盗窃事件，存在安全隐患，园区不是封闭小区；园区绿化管理不当，杂草丛生，业主私自占地，物业公司未进行管理；公共设施损坏，未及时修理，存在安全隐患；园区内没有消防设施设备，存在安全隐患；楼体外墙砖脱落，物业未及时修理、提示，存在安全隐患；园区道路坑洼不平，没有安全提示；冬季锄雪不及时，垃圾清理不及时；有业主存在违建情况，物业没有及时制止；原告物业服务没有达到标准，我拒绝缴纳物业费。原审法院查明：2007年12月31日，原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方（原告）对“宏发.国际华城（F区）”提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2007年12月31日起至2017年12月30日止。沈阳市于洪区城东湖街道宏城社区出具证明一份，证明原告于2014年12月19日对该小区弃管。被告张明明系居住在由原告负责物业管理服务的宏发华城世界（F区）业主，其拖欠自2011年6月6日至2014年12月18日物业费4075元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。因原告在物业服务方面存在一定的瑕疵，对物业费的诉讼请求按实际拖欠费用的90%计算为宜，即3667.50元（4075元×90%）。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告张明明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司交纳其拖欠的2011年6月6日至2014年12月18日物业费3667.50元；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。宣判后，张明明不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的合同是在开发商交房时，以不签合同不能交房为由胁迫上诉人签订的。被上诉人于2008年成立，但其取得物业服务资质是在公司成立之后，因此其所签的协议应无效。业主会所没有对业主开放，对外经营。房屋存在质量问题。园区服务不达标。物业费部分已经超过诉讼时效。上诉人只愿意接受楼道卫生费用，其他费用均不接受。被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有前期物业服务合同、照片、双方当事人庭审笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：沈阳宏发经龙物业服务有限公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张明明作为购买沈阳宏发房屋开发有限公司商品房的业主，受该合同约束，且沈阳宏发经龙物业服务有限公司作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取张明明的物业费，作为业主张明明享受了沈阳宏发经龙物业服务有限公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人张明明提出沈阳宏发经龙物业服务有限公司提供的物业服务质量存在瑕疵，原审法院判决给付物业费标准过高的问题。因沈阳宏发经龙物业服务有限公司虽在物业服务方面存在一定的瑕疵，但原审法院已按张明明实际拖欠费用的90%计算，该计费标准并无不当，张明明提供的证据不足以证明其主张，对张明明的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出的房屋质量问题。因本案为物业服务合同纠纷，上诉人的房屋如有质量问题可另案向开发商主张。关于上诉人提出的业主会所对外营业问题。如业主认为被上诉人的行为侵害业主权益可以另案主张，但不能以此拒绝缴纳物业费用。关于上诉人提出的被上诉人主张超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，亦未提供证据证明被上诉人的诉请超过诉讼时效，因此本院对上诉人二审提出超过诉讼时效的请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张明明负担。本判决为终审判决。审 判 长 解全晖代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年五月十八日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”