（2015）苏执复字第00037号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-05-25
案件名称
徐雪芹、赵立新等与徐雪芹、赵立新等民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
徐雪芹,赵立新,赵晓帆,常州天禄典当行有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第八条
全文
江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）苏执复字第00037号申请复议人（被执行人）徐雪芹。委托代理人章祥兵，北京大成（常州）律师事务所律师。申请复议人（被执行人）赵立新。委托代理人章祥兵，北京大成（常州）律师事务所律师。申请复议人（被执行人）赵晓帆。委托代理人章祥兵，北京大成（常州）律师事务所律师。申请执行人常州天禄典当行有限公司，住所地江苏省常州市府琛商务广场1、2幢。法定代表人陈祖伟，该公司董事长。申请复议人徐雪芹、赵立新、赵晓帆因申请执行人常州天禄典当行有限公司（以下简称天禄公司）与其民间借贷纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）（2014）常执异字第51号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日对本案进行了公开听证。申请复议人徐雪芹、赵立新、赵晓帆的委托代理人章祥兵到庭参加听证，本案现已审查终结。本院经审查查明：天禄公司与徐雪芹、赵立新、赵晓帆民间借贷纠纷一案，常州中院于2013年10月30日作出（2013）常商初字第307号民事判决：一、徐雪芹、赵立新于判决生效之日起十日内归还常州天禄典当行有限公司当金400万元及自2013年7月19日起至判决确定的履行期限届满之日止按年利率22.4%计算的逾期利息；二、徐雪芹、赵立新于判决生效之日起十日内赔偿常州天禄典当行有限公司律师代理费90800元；三、如徐雪芹、赵立新不能履行上述第一项、第二项义务，则常州天禄典当行有限公司有权以赵晓帆用以抵押的位于江阴市璜土镇富琛苑25号房屋（房屋他项权证号为：澄房他证江阴字第f2013006**）拍卖、变卖所得价款优先受偿。判决生效后，徐雪芹、赵立新未按判决履行义务，天禄公司向常州中院申请执行。常州中院在执行过程中，于2014年5月27日委托常州中瑞房地产估价有限公司（以下简称中瑞估价公司）对坐落于江阴市璜土镇富琛苑25号房屋进行评估。中瑞估价公司于2014年7月28日作出常中瑞房估报字（2014）第019号房地产估价报告，评估结论为：富琛苑25号房屋实测建筑面积共计622.60平方米，于价值时点2014年5月29日的评估价格为人民币753万元，含土地使用权、构筑物与装潢、绿化、灯饰、厨卫设施等。徐雪芹、赵立新、赵晓帆不服该估价报告，以“评估方法错误、估价过低”等为由向常州中院提出执行异议。针对徐雪芹、赵立新、赵晓帆的异议，中瑞估价公司应常州中院的要求作出了书面答复：估价房屋未有出租，周边闲置状态严重，收益不确定；有一定数量的同类房地产交易案例；估价对象为房屋、土地及装潢、绿化等构筑物，事实上不能分割，也不能单独出售，只能作为一个整体出售；装潢等因不同业主的喜好、时代潮流、心理情感等方面存在重大差异，房屋的装潢费用并不当然是其目前的市场价值，甚至在市场变现过程中存在拆除等重大风险；实际占地面积与土地权证记载面积存在误差，影响到成本的计算。鉴于上述原因，本次评估不宜采用成本法或收益法，采用市场比较法符合房地产估价规范。常州中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，中瑞估价公司具备相应的房地产估价资质，评估师具有相应的房地产估价资格。中瑞估价公司根据该院委托依照法定程序作出的常中瑞房估报字（2014）第019号房地产估价报告，因异议人未能提供证明评估机构、评估人员不具有相应评估资质和评估程序严重违法的证据，上述评估报告应当合法有效。异议人徐雪芹、赵立新、赵晓帆认为评估价格过低，与实际价格不符，以及本次评估应该采用成本法的意见，因不是引起重新评估的法定理由，该院依法不予支持。据此于2015年1月27日作出（2014）常执异字第51号执行裁定：驳回徐雪芹、赵立新、赵晓帆提出的执行异议。徐雪芹、赵立新、赵晓帆不服常州中院上述执行异议裁定，向本院申请复议称：一、评估机构选用估价方法错误。中瑞估价公司采用比较法对估价对象进行评估，完全忽略了估价对象的个体差异，评估方法错误，属于评估程序违法。二、评估价格过低。评估公司应按成本法先分别计算房屋各部分价值再进行汇总。中瑞估价公司未按此方法进行评估。申请复议人房屋建筑面积600多平方米，隔壁桃花源小区价格为每平方米10000元；申请复议人房屋及土地使用权价值应为600多万元，装潢价值应为300多万元。中瑞估价公司评估价值753万元，评估价格过低。申请复议人已经提供证据证明评估机构评估程序违法。故请求撤销常州中院（2014）常执异字第51号执行裁定，对涉案房屋重新评估。本案复议听证过程中，中瑞估价公司对申请复议人所提异议发表意见为：1、涉案评估项目中有隐蔽工程，需要当事人配合提供相关项目、数量、材质的清单和有效的证明文件，才能按照成本法进行评估。但当事人没有提供任何资料，故无法采用成本法进行评估。2、装潢价值只能依附于房地产，不能独立变现和流通。按照惯例，一般装潢的价值是打四折到六折，该公司评估的装潢价值符合估价规范。本案争议焦点为：一、本案评估机构对涉案房屋采用比较法进行评估是否适当，评估程序是否违法。二、涉案估价报告是否存在估价过低的情形。本院认为：一、评估机构对涉案房屋采用市场比较法进行评估，符合房地产估价规范，且该评估方法有利于实现涉案房屋价值的最大化。根据中瑞估价公司评估人员的陈述，采用成本法评估涉案房屋需要申请复议人提供相关资料，因申请复议人未予配合，导致对涉案房屋无法采用成本法进行评估，估价报告采用的评估方法并无不当。申请复议人主张评估机构评估程序违法没有事实和法律依据。二、申请复议人主张涉案房屋估价过低，但未提供相关证据予以证明，故对申请复议人该主张不予支持。综上，对申请复议人请求对涉案房屋重新评估的主张依法不予支持。常州中院（2014）常执异字第51号执行裁定并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条的规定，裁定如下：驳回申请复议人徐雪芹、赵立新、赵晓帆的复议申请，维持江苏省常州市中级人民法院（2014）常执异字第51号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 沈 燕代理审判员 孙 凯代理审判员 苏 峰二〇一五年五月十八日书 记 员 朱珈萱