（2014）宿中民终字第02391号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-09
案件名称
吴国兵、蒋学平与颜海兵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴国兵,蒋学平,颜海兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第02391号上诉人吴国兵（原审被告、原审反诉原告）。委托代理人陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。上诉人蒋学平（原审第三人）。委托代理人胡剑桥，江苏（宿迁）钟山明镜律师事务所律师。被上诉人颜海兵（原审原告、原审反诉被告）。委托代理人刘双玲，江苏刘双玲律师事务所律师。上诉人吴国兵、蒋学平因与被上诉人颜海兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第0579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：颜海兵与吴国兵系同村同组居民。1998年9月26日，颜海兵与吴国兵签订房屋转让协议一份，协议约定：吴国兵将现有座落于颜集镇农民街南首座东朝西的楼房（四上四下八间）、偏房两间及院墙转让给颜海兵，宅基地面积、建筑面积以乡政府出具的有关证件登记为准，转让价款为115000元，吴国兵做到款清搬家。当日，颜海兵给付吴国兵购房款68000元。同年10月12日，吴国兵收到颜海兵现金15000元。2010年7月20日，颜海兵向原审法院提起诉讼，请求判决吴国兵继续履行双方之间签订的房屋转让协议，并将房屋交付给颜海兵，吴国兵反诉要求解除合同，原审法院于2012年4月24日作出（2010）沭庙民初字第0763号民事判决，判决解除吴国兵与颜海兵于1998年9月26日签订的房屋买卖合同，驳回颜海兵的诉讼请求。颜海兵不服提起上诉，本院于2012年10月26日作出（2012）宿中民终字第1016号民事判决，驳回上诉，维持原判。吴国兵仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏高级人民法院于2013年7月5日将该案移送本院复查，2013年12月20日，本院裁定对该案再审，并于2014年1月17日以原一、二审判决适用法律有误，裁定撤销原一、二审判决，发回原审法院重审。原审法院另查明，1998年8月17日，沭阳县颜集乡村镇规划建设管理办公室出具村镇规划选址意见书及村镇工程建设许可证，建设个人名称为颜海兵、建设项目名称为农用住房、项目选定的地点和位置为颜集农民街东侧（颜集村七组）。同日，沭阳县土地管理局颜集乡管理所向颜海兵出具沭阳县宅基地用地批准证书。房屋建成后，一直由吴国兵及其家人居住，且吴国兵对房屋进行装潢并在院内添建了部分房屋。2013年8月26日，吴国兵与蒋学平签订房屋买卖协议，将涉案房屋及后添附财产以48.4万元出售给蒋学平。关于吴国兵添附的财产，原审法院当庭征询吴国兵意见，如颜海兵、吴国兵之间的房屋买卖合同继续履行，吴国兵对其添附财产是否主张权利，吴国兵表示在本案中不予主张。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。颜海兵、吴国兵之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方在合同中约定款清搬家，颜海兵已向吴国兵支付购房款83000元，对于余款32000元未付并不构成根本违约，且涉案房屋的规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书均登记在颜海兵名下，故颜海兵要求吴国兵继续履行房屋买卖合同，原审法院予以支持。颜海兵付清房款后，吴国兵应向颜海兵交付涉案房屋。吴国兵反诉要求解除房屋买卖合同，于法无据，不予支持。吴国兵否认1998年10月12日收到的15000元系本案购房款，但未能提供证据证实该款系双方其他业务往来产生，原审不予采纳。对于财产添附部分，经原审法院释明，吴国兵表示在本案中不主张权利，对此原审法院予以准许。吴国兵与蒋学平签订的房屋买卖合同发生在颜海兵、吴国兵所签订的房屋买卖合同之后，且吴国兵与蒋学平就涉案房屋也未办理权属变更登记，吴国兵与蒋学平签订的房屋买卖合同并不导致颜海兵、吴国兵之间房屋买卖合同不能履行，故蒋学平要求吴国兵交付房屋，无事实与法律依据，不予支持。遂判决：一、颜海兵与吴国兵于1998年9月26日签订的房屋买卖合同继续履行；二、吴国兵在颜海兵付清剩余购房款32000元后，将座落于颜集镇农民街南首座东朝西的楼房（四上四下八间）、偏房两间及院墙交付给颜海兵；三、驳回吴国兵的反诉请求。四、驳回蒋学平的诉讼请求。案件受理费100元，反诉费50元，合计150元，由吴国兵负担。原审判决宣判后，吴国兵、蒋学平不服，均向本院提起上诉。吴国兵上诉称：一、原审法院认定事实错误。1.在（2012）宿中民终字第1016号民事判决生效后，吴国兵与蒋学平签订房屋买卖协议，将涉案房屋出售给蒋学平，蒋学平支付了合理对价，吴国兵将房屋钥匙交付蒋学平，蒋学平已经实际占有该房屋。原审认定吴国兵没有交付房屋是错误的。2.原审认定1998年颜集镇规划建设许可证和颜海兵宅基地使用批准证书是涉案房屋的建设许可证是错误的，颜海兵的建房许可证和宅基证与吴国兵无关。此外，农村宅基地不允许买卖，如果双方存在宅基地买卖，属于无效协议。二、原审适用法律错误。吴国兵与蒋学平是在（2012）宿中民终字第1016号民事判决生效后签订买卖协议，而且涉案房屋没有产权证，仅以实际占有为房屋交付的依据。涉案房屋现已经归蒋学平所有，颜海兵与吴国兵的房屋买卖协议在客观上已经无法履行，故该协议应当予以解除。此外，关于添附财产，吴国兵并未表示在原审法院作出与之前相反判决的情况下放弃主张权利，且吴国兵添附的财物已经与颜海兵主张的房屋成为一个整体交付给了蒋学平，根本无法分割。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回颜海兵的原审诉讼请求。蒋学平上诉称原审法院认定事实不清，适用法律错误：一、本案中的规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书实际都是向吴国兵出具，因为申请时吴国兵与颜海兵已经签订了房屋买卖协议，为了方便办理手续，故将上述证件办为颜海兵的名字。二、司法实践中，一般只要拖欠金额，没有完全履行合同义务即视为根本违约。颜海兵拖延付款的时间长达十多年，已经构成根本违约。三、蒋学平属于善意第三人，在（2010）沭庙民初字第0763号及（2012）宿中民终字第1016号民事判决生效后，蒋学平有理由相信吴国兵有权处分涉案房屋，且蒋学平已经支付相应对价，并接收了房屋钥匙，涉案房屋没有办理产权证，也就不需要办理房屋过户手续，原审认定房屋没有交付无事实依据。四、吴国兵并未表示在原审法院作出与之前相反判决的情况下放弃主张添附财产的权利，且吴国兵添附的财物已经与颜海兵主张的房屋成为一个整体，无法分开处理。五、原审判决损害了蒋学平的利益，可能导致蒋学平无法收回已付的房款。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回颜海兵的原审诉讼请求。针对吴国兵、蒋学平的上诉，被上诉人颜海兵答辩称：一、吴国兵和颜海兵签订的涉案房屋买卖合同真实有效，双方均应按协议约定履行。颜海兵未支付剩余房款一是基于双方当时的约定。二是涉案房屋在协议签订后暂交与吴国兵使用。所以颜海兵未支付剩余房款不构成违约。二、吴国兵、蒋学平上诉称在（2012）宿中民终字第1016号民事判决后，已将涉案房屋卖给蒋学平不是事实。吴国兵和颜海兵之间因涉案房屋买卖引起纠纷，对此蒋学平明知，且其还曾作为证人到庭作证。另外，吴国兵在原审法院2014年9月15日第二次开庭前，从来没谈到过其已将涉案房屋卖给蒋学平。在2014年7月8日，原审法院组织吴国兵和颜海兵到涉案房屋现场勘查时，吴国兵也未提及该情况，吴国兵全家当时仍居住在涉案房屋内。蒋学平在原审答辩时，仍称涉案房屋尚未交付，并要求吴国兵将房屋交付给他。显然，吴国兵、蒋学平上诉称双方签订涉案房屋买卖合同，并付清款项，且实际交付不是事实，蒋学平对涉案房屋不构成善意取得。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对吴国兵的上诉，蒋学平发表意见称：同意吴国兵的上诉请求及理由。针对蒋学平的上诉，吴国兵发表意见称：同意蒋学平的上诉请求及理由。二审中，蒋学平提供1999年10月30日吴国兵出具给蒋学平的184000元欠条。旨在证明：蒋学平以该欠条中款项冲抵涉案房屋的购房款。颜海兵质证认为：该欠条系吴国兵和蒋学平1999年10月30日之前的债务问题，与涉案房屋没有关联。吴国兵质证认为：对该欠条予以认可。本院认证意见为：吴国兵虽然认可该欠条系其出具给蒋学平，但该欠条原件现仍在蒋学平手中，故无法证明蒋学平已经以该欠条冲抵涉案房屋的购房款。二审查明的事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审中的争议焦点为：一、吴国兵与颜海兵之间的房屋买卖协议应否解除；二、蒋学平对涉案房屋是否构成善意取得。关于第一争议焦点，本院认为：颜海兵、吴国兵之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照合同约定履行义务。吴国兵、颜海兵在合同中约定款清搬家，而颜海兵已向吴国兵支付购房款83000元，对于余款32000元未付并不构成根本违约，吴国兵要求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。吴国兵上诉称登记在颜海兵名下的规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书与涉案房屋无关，因该事实已经本院（2011）宿中民终字第1485号民事判决确认，故对该上诉理由本院不予采信。吴国兵关于农村宅基地不允许买卖，故其与颜海兵之间的房屋买卖协议无效的上诉主张，因颜海兵与吴国兵系同一集体经济组织成员，且沭阳县土地管理局已经批准颜海兵使用该块宅基地，吴国兵该上诉理由于法无据，本院不予支持。关于财产添附部分，吴国兵在原审中表示在本案中不主张权利，原审法院对此予以准许并无不当，吴国兵对该部分可另案主张。关于第二争议焦点，本院认为：吴国兵、蒋学平均主张蒋学平对涉案房屋构成善意取得，蒋学平已经向吴国兵支付了涉案房屋的房款484000元。但蒋学平原审提供的2013年9月26日江苏沭阳农村商业银行250000元的现金存款凭条只能证明该250000元是汇至吴国兵账户，不足以证明该250000元汇款人系蒋学平。另，吴国兵与蒋学平称双方约定以吴国兵所欠蒋学平的184000元债务冲抵购房款，但该184000元欠条原件现仍在蒋学平处，无法证明蒋学平已经以该184000元冲抵购房款。故对吴国兵、蒋学平关于涉案房屋购房款已经支付的主张本院不予采信。此外，涉案房屋虽未办理房屋产权证书，但规划选址意见书、工程建设许可证及宅基地用地批准证书均登记在颜海兵名下，并未发生变更。结合以上情况，本院认定蒋学平对涉案房屋不构成善意取得，对吴国兵、蒋学平关于蒋学平善意取得涉案房屋的上诉主张不予支持。综上，吴国兵、蒋学平的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴国兵、蒋学平各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 庄云扉代理审判员 王 雷代理审判员 葛 娜二〇一五年五月十八日书 记 员 安国玉第8页／共9页 来自：