（2015）深南法民三初字第317号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2017-07-18

案件名称

詹振伟与卞苏环房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书

法院

深圳市南山区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

詹振伟,卞苏环

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第317号原告詹振伟，男，汉族，1984年11月4日出生，户籍地址深圳市南山区。委托代理人李彩莲，广东开野律师事务所律师。委托代理人石婷，广东开野律师事务所实习律师。被告卞苏环，女，汉族，1962年7月25日出生，户籍地址深圳市南山区。委托代理人宋克，广东深君联律师事务所律师。委托代理人麦海勇，广东深君联律师事务所实习律师。原告詹振伟诉被告卞苏环房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告詹振伟及其委托代理人李彩莲，被告的委托代理人宋克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月10日，原、被告签署《房地产买卖合同》，被告将位于深圳市南山区内环路汉京峰景苑B-11J(涉案房产)以总成交价260万元（人民币，下同）的价格转让给原告。合同签订后，原告按照约定向被告支付定金10万元，同时，为了积极履行合同，原告准备了不低于首付款的金额。然而，被告却在签订合同后违反诚实信用原则，以要求涨价为由拒绝履行合同，后更是单方面无理提出解除合同并再次拟以300万元的高额价格发布出售房产信息，拟进行一房二卖或多卖。原告曾多次要求被告继续履行合同，然而被告却对原告的要求置之不理。综上，原告诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告退还原告定金10万元；3、被告承担违约责任，向原告支付房屋转让成交价20%的违约金，即52万元；4、被告向原告赔偿因购买家具损失19039元及公证费630元；5、被告承担本案所有的诉讼费、保全费。被告辩称：1、卖方签约人未经过被告授权，属于无权代理，原告诉讼主体错误，被告于2014年4月8日在深圳市公证处与郭华阳办理委托公证，该公证实际是委托郭华阳用被告夫妻两套房产向银行抵押贷款，当时公证书的原件有四份，全部交给了中国银行宝安支行、国土局、中信银行、担保公司，当时办理委托公证时只是为了抵押贷款，但是因为公证处的固定格式有买卖内容，因此该委托授权也有买卖内容。在抵押贷款后，被告认为委托关系已终止，但这次郭华阳是拿公证书复印件与原告签订买卖合同，原告明知郭华阳没有公证书原件，根本无法办理抵押注销、赎楼、按揭等手续，买卖合同无法履行。但原告仍然与郭华阳签订买卖合同，被告认为原告对造成本案诉讼负有过错，应承担相应责任；2、郭华阳出售涉案房产，既未经被告授权，也未经房产共有人郭军同意，郭军本想以独立第三人参与本案诉讼，以证明本案买卖合同无效，但因其工作原因没有时间办理相关手续，但其保留相关主张权利；3、房地产买卖合同严重侵害被告合法权益，显失公平，应予以撤销。合同签订存在重大误解，按照被告于2014年7月4日与中信银行深圳分行签订的个人借款合同关于提前还款违约责任的约定，被告在贷款一年内提前还款的需承担加收三个月的违约金约人民币13万元，郭华阳在签订买卖合同时没有想到提前还款会有如此大额违约金，只是到银行协商还款时才被银行告知，郭华阳对合同签订及履行存在重大误解，这也是其要求加价卖房的原因；4、买卖合同的约定不符合一般交易习惯，显失公平，合同约定卖方于合同生效之日起十日内筹资还清银行贷款，并办妥注销手续，而买方需于2015年4月10日前向按揭银行提交按揭申请的相关资料，在买方仅交付10万元定金的情况下，卖方需在10天时间内偿还600余万元银行贷款，并需承担13万元的提前还款违约金，还需办妥注销抵押登记手续，而买方只需向银行提交按揭资料，被告需承担的违约风险大于原告，合同显失公平，应予以撤销；5、按照被告当庭补充提交的证据，同小区同户型的房产在5月份房价不仅没有上涨，反而比本案买卖合同所约定的260万元有所下降，按照中国新闻网上发布的二手房住宅价格指数与今年二月份相比，深圳市二手房价格仅上涨0.5%。因此深圳房价在合同签订到郭华阳违约这20天的时间内基本没有变化；6、合同约定的违约金过高，应予以减少。第三人世华地产公司陈述称，定金10万元系第三人根据原、被告的约定，托管在第三人处，第三人同意按法律判决执行；由于被告要求中止赎楼手续，第三人已联系双方协商，但双方未能达成一致，导致合同无法继续履行。经审理查明，位于深圳市南山区内环路汉京峰景苑B-11J(涉案房产)于2011年3月14日登记至被告名下。2015年3月10日，原告（买方）与郭华阳（作为卖方即被告的代理人）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为2600000元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元，在本合同生效之后五日内（含当日）再向卖方支付定金5万元；买方须于2015年4月10日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年4月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起十日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。原、被告均确认该合同卖方落款处系案外人郭华阳签字。2015年3月12日，原告向郭华阳支付定金共计10万元，郭华阳以被告代理人的身份向原告出具了收款收据。2015年4月8日，原告通过特快专递方式向被告邮寄《催告履行合同的函》，催促被告于2015年4月10日下午配合原告办理首期款资金监管手续及按揭手续。被告对该函不予认可，并表示并未收到该函。2015年4月10日，被告委托锦天城律师事务所律师向原告出具《律师函》，载明：郭华阳在未知会被告的情况下，代表被告与原告签订合同；因房产一直由被告自住使用，被告对该处房产富有深厚的感情，现经被告慎重考虑，决定不再出售；被告愿意依法双倍返还原告已支付的定金作为解除合同的赔偿。另查，案外人郭华阳系被告的儿子。2014年4月8日，被告曾出具《委托书》，委托郭华阳在代理期限内（2014年4月8日至2016年4月7日）以其名义独立办理有关涉案房产的以下事项：申请转按揭贷款或消费贷款，收取与涉案房产有关的款项，到银行或典当行申请及办理提前结清贷款及支票赎楼等相关手续，到国土部门或房地产权登记中心办理涉案房产注销抵押登记手续，转卖涉案房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、办理房产过户，办理涉案房产的物业管理、水电、煤气等过户以及变更的相关手续等。该《委托书》经深圳市公证处公证。庭审中，原告表示，其与郭华阳签署买卖合同时，郭华阳向其出示了该《委托书》的原件，并给了原告复印件。被告则表示郭华阳及被告手中均没有该《委托书》的原件；对于委托书的内容，被告表示该委托书系2014年4月8日，被告委托郭华阳为涉案房产进行消费贷款而出具的，被告并未授权郭华阳出售涉案房产。为证明被告违约，拟以300万的价格另行出售涉案房产，原告提交了中联地产与原告间的微信信息、相关网页的公证书予以证明。被告对上述微信信息的真实性不予认可；对公证书的真实性认可，但不认可其关联性，并表示被告及郭华阳与中联地产没有任何联系，该证据系原告与中介串通伪造的。为证明原告为入住涉案房产而购买了家具并支付了公证费等，原告提交了相关的订货合约、商品销售单、发票等予以证明。被告对公证费发票的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可。为证明涉案房产的房价未上涨、原告主张的违约金过高，被告提交了2015年5月12日从房网上打印的相关房产出售信息。原告对该证据的真实性不予认可。另查，原告于2015年4月10日向本院提起诉讼，被告于2015年4月23日收到起诉状等材料。以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、《催告履行合同的函》、《律师函》、公证书、微信信息等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告曾向郭华阳出具公证的《委托书》，该委托书明确郭华阳有转卖涉案房产并签署相关买卖合同的权利，故郭华阳代被告签署涉案房产的买卖合同并未超越其代理权限；而且，从被告向原告出具的《律师函》内容看，被告要求解除涉案房产的买卖合同并自愿承担相应的违约责任，表示其认可郭华阳代其签订涉案房产买卖合同的行为，并自愿承担合同约定的违约责任，故被告应对郭华阳的代理行为承担民事责任。因此，《房地产买卖合同》合法有效，原、被告均应严格按照买卖合同的约定履行各自义务。本案原告已按照买卖合同的约定完成了定金支付的义务，而被告明确拒绝履行买卖合同的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。对于原告请求被告按照转让成交价的20%支付违约金的诉讼请求，被告提出了调整违约金标准的请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，原告提交的证据不足以证明其因被告的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，考虑到涉案买卖合同的实际履行情况，以及双方签订合同到被告不再继续履行合同的期限较短，原告应可采取适当措施防止损失扩大，本院对原告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令被告向原告支付违约金30万元。因被告存在违约行为，原告可根据法律和合同约定要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告已于2015年4月23日收到起诉状等材料，故本院确认当事人之间的《房地产买卖合同》于2015年4月23日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，被告应退还原告已收取的定金100000元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿家具损失及公证费的诉讼请求。原告表示购买家具的损失及公证费用损失系因被告违约给原告造成的实际损失，本院认为，原告已要求被告支付相应的违约金，该违约金已足以弥补原告的各项损失，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告詹振伟与被告卞苏环于2015年3月10日签订的《房地产买卖合同》于2015年4月23日解除；二、被告卞苏环于本判决生效之日起十日内向原告詹振伟支付违约金300000元；三、被告卞苏环于本判决生效之日起十日内向原告詹振伟退还定金100000元；四、驳回原告詹振伟的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5099元，保全费5000元，共计10099元，由原告负担3784元，被告负担6315元；原告已预交案件受理费13800元，多交纳的8701元，由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员　　庞海婷二〇一五年五月十八日书书记员洪靖敏 搜索“”