（2015）松民一初字第00509号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-11-27
案件名称
刘齐飞与安庆市宏业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿松县人民法院
所属地区
宿松县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一初字第00509号原告：刘齐飞，男，1985年6月28日出生，汉族，工人，户籍所在地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。委托代理人：朱才军，安徽皖松律师事务所实习律师。被告：安庆市宏业房地产开发有限责任公司。法定代表人：赵道胜，系该公司董事长。委托代理人：李振宏，系该公司职工。原告刘齐飞诉被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司（下称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理。依法由代理审判员王英适用简易程序先后于2015年4月17日、5月26日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，仅���告刘齐飞的委托代理人黄松林、朱才军到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告刘齐飞及被告宏业公司的委托代理人李振宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘齐飞诉称：2011年4月6日，刘齐飞与宏业公司签订商品房买卖合同。双方约定，宏业公司以402000元将坐落于孚玉东路通和金水湾12栋2单元101号房屋出售给刘齐飞，宏业公司应于2011年11月18日交付该房屋，并在180日内协助刘齐飞办理房地产权登记手续。但时至起诉之日，该房屋并未办理房产证。故刘齐飞起诉来院，请求1、判决增加宏业公司逾期办证违约金总计65228.63元（自2012年5月18日至2015年3月14日共1030天），2、宏业公司在30日内办妥房地产权证给刘齐飞，3、宏业公司负担本案诉讼费用。第二次庭审过程中，刘齐飞变更第1项诉讼请求为宏业公司支付刘齐飞违约金16000元（按照房屋总价款的万分之一，自2013年2月7日至2014年3月14日）。宏业公司辩称：刘齐飞诉称的房屋买卖属实。但是不同意支付违约金，因为宏业公司也遭受了损失。刘齐飞为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据，其内容及证明目的如下：1、商品房买卖合同一份，证明双方存在合法有效的商品房买卖合同关系；2、购房首付款发票、水电、装修垃圾清理、路灯费收据各一份、住房登记收费收据二份，证明刘齐飞已经履行了合同义务；3、宏业公司承诺一份。证明被告承诺给原告办证及逾期未办证则给付相应违约金的事实。宏业公司对刘齐飞提交的证据均无异议，其对证据3无异议，但称该事其并不清楚。宏业公司未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依职权向宿松县房地产管理局调取关于宏业公司报送办证资料的事实，该局出具了一份“关于通和金水湾商品房房产证办理情况的说明”，内容为截止2015年5月7日，宏业公司尚未向宿松县房地产管理局报送申请办理通河金水湾项目小区房屋首次登记的相关材料。刘齐飞无异议，宏业公司称公司多次去过房地产管理局并报送了相关资料。经庭审举证质证，本院经审核对刘齐飞提交的证据作如下认证：（一）原告提交的证据1、2，均符合证据的“三性”要求，被告无异议，本院依法予以采信；证据3，宏业公司有异议，该承诺系宏业公司单方作出，属于对办证过程中宏业公司义务和违约金的变更，宏业公司代理人称该份承诺其并不知情，担认可该承诺所盖公章确属该公司所有，故本院对该证据依法采信。（二）本院依法调取的材料，宏业公司虽有异议，但未提交相关的证据就其异议予以证实，故本院对其质辩不予采纳。根据以上审核认��的证据及原、被告的当庭陈述，本院查明：2011年4月6日，刘齐飞与宏业公司签订《商品房买卖合同》一份，刘齐飞以总价款402000元向宏业公司购买其开发建设的位于宿松县孚玉东路通和金水湾第12幢2单元101号房。双方约定出卖人应于2011年11月18日前将商品房交付买受人。该合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。由于政府原因导致延期办理的，不归出卖人责任。现双方已经办理了房屋交接手续，但至今尚未办理房地产权证。现刘齐飞因办证未果为由起诉来院，要求判如所请。另查明：2013年2月7日，宏业公司向通和金��湾-天泽园业主出示了一份书面承诺，内容为：“承诺／通和金水湾-天泽园业主：／我公司承诺于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证，逾期我公司将每日按该房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主。／安庆市宏业房地产开发有限责任公司／2013年2月7日”。刘齐飞系通和金水湾-天泽园业主，其已交清了相关费用。又查明：宏业公司至今尚未向宿松县房地产管理局报送申请办理通和金水湾项目小区房屋首次登记的相关材料。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不全面的，均应承担违约责任。刘齐飞、宏业公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并已实际履行，该合同对双方均有约束力，双方应按照合同的约定履���义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担违约责任。本案争议焦点为：1、宏业公司是否履行了商品房买卖合同中约定的关于刘齐飞所购商品房办理产权登记行为中的义务，有无违约情形？2、宏业公司的违约金应如何计算？3、刘齐飞要求宏业公司在30日内办妥房地产权证给原刘齐飞是否有事实和法律依据？根据审理查明的事实，对上述焦点问题作如下分析：（一）双方在合同中约定了宏业公司在规定的期限内即商品房交付使用后180日内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，而本案宏业公司至今未向登记机关提供资料进行备案，违反了合同的约定，其行为构成违约，故刘齐飞要求其承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；（二）双方在合同中对逾期办理产权登记的违约责任作出了明确的规��，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。后宏业公司于2013年2月7日以书面承诺的方式对违约金的计算方式进行变更。宏业公司作出加重自己责任的承诺且不损害合同相对方利益，应认定有效。其违约金自2014年2月7日起以付房款402000元的日万分之一计算违约金至2015年3月14日止，即402000元×0.1‰×400天=16080元。现刘齐飞要求宏业公司支付违约金16000元，本院予以支持；（三）商品房买卖合同中明确约定宏业公司仅仅是在规定的期限内负有向产权登记机关提供必要的资料的义务，虽宏业公司后以书面承诺的方式对其办证过程中的义务进行了变更，但办理房屋产权登记的权力和职责在于政府（相关行政部门），并非宏业公司，宏业公司亦无法决定办妥房产证的具体时间，故刘齐飞要求宏业公司在30日内为其办理房地产权证的诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宏业公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘齐飞逾期办证违约金16000元；二、驳回原告刘齐飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1431元，由原告刘齐飞负担1071元，被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员 王英二〇一五年五月十八日书 记 员 程媛（上诉调解）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约��因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约���的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附：安庆市中级人民法院上诉费帐户开户行：交行开发区支行户名：安徽省安庆市中级人民法院诉讼费预收专帐号：3487110000180100144118宿松县人民法院执行帐户开户行：中国银行宿松人民路支行户名：宿松县人民法院帐号：17×××84