（2015）肇四法大民初字第127号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-11-19

案件名称

肇庆富合物业服务有限公司与胡应勇、罗静物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

四会市人民法院

所属地区

四会市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省四会市人民法院民事判决书（2015）肇四法大民初字第127号原告肇庆富合物业服务有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区。组织机构代码：××。法定代表人叶禧，该公司总经理。委托代理人钟伟峰，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托代理人邹恩强，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被告胡应勇，男，汉族，住重庆市万州区。身份证号码：×××5539。被告罗静，女，汉族，住湖北省当阳市。身份证号码：×××1584。原告肇庆富合物业服务有限公司（以下简称“富合公司”）诉被告胡应勇、罗静物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法适用普通程序，由四会市人民法院审判员李月明担任审判长，与审判员彭静雯、人民陪审员李健组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭审理。原告的委托代理人钟伟峰、邹恩强以及被告胡应勇、罗静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富合公司诉称：原告是肇庆市大旺高新区龙王庙大道嘉富华庭进行物业管理的企业，被告是该嘉富华庭小区业主之一，其房屋面积85.55平方米。按照原告于2011年8月1日与肇庆市端州区城北房地产开发有限公司、肇庆市康和物业管理有限公司签订的《物业服务委托合同》约定，原告按照每月0.38元每平方米，加上公共水电费5元每月、维护费3元每月向小区各业主收取物业管理费。2013年1月1日开始，原告经过半以上业主签名同意提高物业管理收费标准，业主同意按照每月0.55元每平方米，其他不变的标准向各业主收取物业管理费。2011年8月1日交接后，原告与前手物业管理公司交接后即开始对嘉富华庭提供物业管理服务，被告自2010年1月1日开始，至2015年1月31日，没有向原告缴纳过物业管理费，故起诉如下：1、判令被告支付2010年1月1日-2015年1月31日的物业管理费共2724.47元；截止至2015年1月31日，按照每日3%的标准计算迟延付款的滞纳金为2724.47元；2、本案受理费由被告负担。被告胡应勇、罗静辩称：对被告房屋面积85.55平方米，原来约定的物业管理费按照0.38元每平方米＊面积＋8元作为每月的物业管理费，合共是40.5元每月没有意见，且确认自2010年1月1日到2015年1月31日没有向原告交付物业管理费是事实。其不缴纳物业管理费的原因，主要认为2012年9月16日，被告的车辆停放在小区内被他人刮花，找到提供物业管理服务的原告，原告没有给予相应回复；另外《物业服务委托合同》未经业主同意，没有合法依据；收费标准及违约金计算没有法律依据；原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效。原告富合公司为证明其主张在举证期限内向本院提交的证据如下：1、原告的诉讼主体资料；2、被告的房产权属资料；3、原告与房产开发商及前手物业服务公司共同签订的《物业服务委托合同》；4、2011年-2014年缴费通知8份。被告胡应勇、罗静对原告提交的证据的质证意见是：对证据1不确认；对证据2无异议；对证据3有异议，认为原告没有提供合同上应有的服务；对证据4，认为没有公司公章，不确认。被告胡应勇、罗静为证明其主张，向本院提交的证据有：报警回执。原告富合公司对被告提交的证据的质证意见是：是否是事实，不予确认。经审理查明：原告富合公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。肇庆市端州城北房地产开发有限公司是肇庆市大旺高新开发区龙王庙大道嘉富华庭商品房的开发商。2011年8月1日，前手物业服务企业肇庆市康和物业管理有限公司与房产开发商签订的物业管理合同到期后，肇庆市端州城北房地产开发有限公司与原告、肇庆市康和物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》，合同约定：在前手物业服务企业提供的前期物业服务合同期满后，由原告接受为嘉富华庭小区继续提供前期物业管理服务；物业管理费按照住宅0.38元每平方米，公共水电费、梯灯电费、消防水费5元每月，防盗门公共对讲设备维护费3元每月，公共划线汽车场占地用费120元每月，摩托车位30元每月；房屋交付给业主时，业主预交一年物管服务费，之后每半年预交一次。本案被告住宅位于肇庆市大旺区龙王庙大道嘉富华庭A幢705房，属于嘉富华庭的业主之一，其房屋面积85.55平方米，加上每月8元的公共负担费用，按照每平方米0.38元计算，每月的物业管理费为85.55平方米＊0.38元＋8元=40.5元，且原、被告对每月物业管理费的计算方式及数额均没有异议。被告自2010年1月1日-2015年1月31日均没有缴纳物业管理费。合同中，没有关于逾期交纳物业管理费违约金的相关约定；原、被告双方也没有提交购房当时，被告与原物业服务公司，即肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，同是嘉富华庭小区，同样的开发商和同样的物业管理单位的另一小区业主陈玲（见2015肇四法大民初字第117号案件中，被告陈玲与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》）与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第四项：乙方（即购房者一方）不安本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即物业管理服务提供者一方）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金或滞纳金；第五项：违约金由乙方从逾期之日起计至付清日止；逾期三个月不能付清管理费和违约金的，甲方通过法律途径追索。2013年1月1日之后，原告在没有经过合法程序提高了物业管理费收费标准，经本院解释后，原告同意按照原定物业管理费的收费标准。2013年1月1日开始，因双方物业管理费的缴纳标准是按照原定标准还是原告主张的提供之后的标准缴纳管理费产生争议，本院解释后，原告同意物业管理费逾期付款违约金部分从被告逾期支付之日起，计算到2012年12月31日。参考《前期物业管理服务协议》每日3%标准计算违约金较高，本院经解释后将物业管理费逾期付款违约金调整为1458元，原告对此没有意见。上述事实，有原告提交的起诉状及相应证据，被告胡应勇、罗静提交的答辩状及相应证据、本院依法调取的系列案（见2015肇四法大民初字第117号案件中，被告陈玲与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》）中，陈玲与肇庆康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，以及本院制作的庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：原告富合公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括含前期物业服务合同约定的内容；第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同。本案中，虽然原、被告双方均没有提供被告与房产开发商签订的《商品房买卖合同》，但被告与房产开发商签订包含有物业服务合同约定内容的商品房买卖合同是房产开发商与购房者的共同法定义务，应视为房产开发商与被告签订的商品房买卖合同中包含了物业服务协议内容。房产开发商之前与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理合同》到期后，业主或者业主大会尚未选定其他物业服务企业，在此前提下，房产开发商肇庆市端州城北房地产开发有限公司与前手物业物业服务企业肇庆市康和物业管理有限公司、新接手的原告签订《物业服务委托合同》，三方约定在前手物业服务企业提供的前期物业服务合同期满后，由原告接受为嘉富华庭小区继续提供前期物业管理服务；该合同是合同签约三方的真实意思表示，内容并未违反上述法律规定，是合法有效的合同。该合同约定，物业管理费按照住宅0.38元每平方米，公共水电费、梯灯电费、消防水费5元每月，防盗门公共对讲设备维护费3元每月，公共划线汽车场占地用费120元每月，摩托车位30元每月；房屋交付给业主时，业主预交一年物管服务费，之后每半年预交一次。本案被告住宅房屋面积85.55平方米，加上每月8元的公共负担费用，按照每平方米0.38元计算，每月的物业管理费为85.55平方米＊0.38元＋8元=40.5元，且原、被告对每月物业管理费的计算方式及数额均没有异议，本院予以确认。该条例第四十二条规定，业主应当格局物业服务合同约定交纳物业服务费用。现被告自2010年1月1日-2015年1月31日均没有缴纳物业管理费，共61个月，合共应缴物业管理费为40.5元＊61个月=2470.5元（经本院解释后，原告同意按照原定的标准计算物业管理费）。对原告主张的逾期付款滞纳金，实际上是逾期付款违约金的约定，本院对此概念予以纠正。房产开发商肇庆市端州城北房地产开发有限公司与前手物业物业服务企业肇庆市康和物业管理有限公司、新接手的原告签订《物业服务委托合同》并没有关于逾期付款违约金方面的约定；原、被告双方也没有提交购房当时，被告与原物业服务公司，即肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，参考同是嘉富华庭小区，同样的开发商和同样的物业管理单位的另一小区业主陈玲（见2015肇四法大民初字第117号案件中，被告陈玲与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》）与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第四项：乙方（即购房者一方）不安本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即物业管理服务提供者一方）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金或滞纳金；第五项：违约金由乙方从逾期之日起计至付清日止；逾期三个月不能付清管理费和违约金的，甲方通过法律途径追索。该协议属于房产开发商与购房者签订房屋买卖合同当时，一并签订的格式合同，虽然本案原、被告均没有提供被告胡应勇、罗静与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，但从同一其他购房者与肇庆市康和物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告胡应勇、罗静在签订房屋买卖合同时也与肇庆市康和物业管理有限公司签订了类似协议。考虑到2013年1月1日之后，原告在没有经过合法程序提高了物业管理费收费标准，经本院解释后，原告同意按照原定物业管理费的收费标准。2013年1月1日开始，因双方物业管理费的缴纳标准是按照原定标准还是原告主张的提供之后的标准缴纳管理费产生争议，本院解释后，原告同意物业管理费逾期付款违约金部分从被告逾期支付之日起，计算到2012年12月31日。参考《前期物业管理服务协议》每日3%标准计算违约金较高，本院经解释后将物业管理费逾期付款违约金调整为1458元，原告对此没有意见。对被告抗辩主张的《物业服务委托合同》未经业主同意，没有合法依据问题，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的并与原告、原物业服务单位签订《物业服务委托合同》，其行为并没有违反法律相关规定，属于合法有效合同；对原告抗辩主张的收费标准及违约金计算没有法律依据问题，原告没有经过法定程序提高物业管理费的收费标准，经本院解释后，原告同意按照原定标准计算物业管理费；违约金部分，被告与之前的物业服务企业肇庆市康和物业管理有限公司签订的类似的《前期物业管理服务协议》也应有逾期违约金按3%每日计算的约定，现原告主张的按照3%每日计算逾期违约金，没有超过之前被告与前手物业服务公司签订协议时约定的标准，相反，本院经解释后，将违约金调整降低并询问原告的意见，原告表示同意；对原告主张的超过诉讼时效问题，物业管理费根据合同约定，为每半年预交一次，且缴纳物业管理费是一个连续的过程，原告从2013年1月31日之后没有再为被告等小区全体业主提供物业服务，而向被告等主张截止到2013年1月31日的物业管理费，并未超过法律规定的2年诉讼时效。综合前述，被告提出的抗辩理由理据不足，本院不予采纳。对被告认为停放在小区内的小车被他人划花，物管处没有给予相应回复问题，如原告存在过错而导致被告财物损失，被告可另行协商或者提起财物损害赔偿诉讼等途径解决；对被告认为原告未能提供物业服务合同承诺提供的服务问题，被告作为小区的业主之一可以向物业服务企业提出整改、采取补救措施等建议，如原告不听取或者采取整改、补救措施等后仍不能令被告感到满意，被告也可以通过业主大会或者人数的业主共同决定是否需要继续由该物业服务企业提供物业服务，解除物业管理合同或者选聘新的物业服务企业等得到救济，其不能以原告作为物业服务企业，未能提供到被告认为的满意程度而拒绝缴纳物业管理费。综上所述，原告主张被告支付2010年1月1日-2015年1月31日的物业管理费合共2470.5元以及违约金1458元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十四条、第一百二十五条；《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条、第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定之规定，判决如下：被告胡应勇、罗静应于本判决生效之日起五日内，向原告肇庆富合物业管理有限公司支付2010年1月1日-2015年1月31日的物业管理费2470.5元及违约金1458元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告胡应勇、罗静负担30元，原告肇庆富合物业管理有限公司负担20元（原告起诉时已预交案件受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审　判　长　　李月明审　判　员　　彭静雯人民陪审员　　李　健二〇一五年五月十八日书　记　员　　梁始延关注微信公众号“”