（2015）杨民四（民）初字第1225号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-10-13
案件名称
上海荣明娱乐休闲屋与上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处、上海友利德工贸公司共有物分割纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
共有物分割纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第1225号原告上海荣明娱乐休闲屋。法定代表人阎荣明。委托代理人吴铭，上海恒民律师事务所律师。被告上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处。负责人叶靖。被告上海友利德工贸公司。法定代表人姜方文。上述两被告之共同委托代理人储兴厚，上海金仕维律师事务所律师。上述两被告之共同委托代理人曾艳，上海金仕维律师事务所律师。原告上海荣明娱乐休闲屋(以下简称荣明休闲屋)诉被告上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处(以下简称平凉街道)、被告上海友利德工贸公司(以下简称友利德公司)共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告荣明休闲屋之法定代表人阎荣明及委托代理人吴铭，被告平凉街道及被告友利德公司之共同委托代理人储兴厚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海荣明娱乐休闲屋诉称，上海市杨浦区平凉路XXX号房屋产权人系被告平凉街道，原告从2005年开始承租并占用平凉路XXX号一楼、二楼房屋及该号201室、通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层房屋作经营之用。被告平凉街道委托被告友利德公司经营管理上述房屋。2005年5月23日，原告与友利德公司签订租赁合同，2006年原告以该房屋为住所地取得营业执照，此后几年双方续签合同，原告自承租以来曾多次对房屋进行修缮和装修。2011年5月22日，原告经被告平凉街道同意装修该房屋，双方又签订了租赁合同。2012年5月21日，原告与被告友利德公司续签合同，原告使用系争房屋至今。2014年，该房屋纳入拆迁范围，被告在未与原告协商的情况下签订了房屋拆迁协议，并要求原告迁出、停止经营。被告签订的拆迁协议中明确货币补偿包括停产停业损失补偿人民币(以下币种均为人民币)2,203,200元、装潢91,800元、设备搬迁费367,200元、设备重置补偿2,323,200元。原告认为，被拆迁房屋的实际承租人及经营者系原告，故相应的补偿款应由原告获得，故诉至法院：1、请求判令被告平凉街道及被告友利德公司支付原告停产停业损失2,203,200元；2、请求判令被告平凉街道及被告友利德公司支付原告设备搬迁费367,200元；3、请求判令被告平凉街道及被告友利德公司支付原告设备重置费2,323,200元；4、请求判令被告平凉街道及被告友利德公司支付房屋装潢补偿91,800元；5、诉讼费由被告承担。被告上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处、被告上海友利德工贸公司辩称，被告平凉街道与原告之间没有任何事实和法律上的关系，原告起诉缺乏依据；原告与被告友利德公司之间，租赁合同在2013年5月24日已经终止，经过两审判决已经确认。故涉案房屋依法征收，与原告没有任何关系，所谓停产、设备搬迁等费用与原告没有关系，停产停业不是基于原告的原因补偿，是从拆迁之日往后补偿，不是往前补偿，是对于未来的补偿。另外，租赁协议明确约定，被告友利德公司不补贴原告任何费用，租赁房屋依法列入拆迁范围双方互不负责任。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：友利德公司曾因系争房屋一事将荣明休闲屋诉至法院，案号为(2013)杨民四(民)初字第3987号，该案中，友利德公司诉请要求：1、确认双方于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；2、荣明休闲屋立即腾空上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室房屋、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋，并将上述房屋交还于友利德公司；3、荣明休闲屋支付系争房屋自2013年5月25日至其实际返还房屋时止、租金标准即每月15,000元的房屋使用费，并同意返还荣明休闲屋交付的押金15,000元。该案审理查明的事实如下：上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处是上海市平凉路XXX号全幢房屋的产权人，亦是上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的承租人(承租部位均为底层统客堂及天井)。该办事处将上述房屋交友利德公司经营管理，同意友利德公司以自己的名义出租、签订合同、提起诉讼等。荣明休闲屋自2005年开始承租并占用上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋及该号201室、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层房屋，作经营之用。2012年5月21日友利德公司、荣明休闲屋再签《租赁协议》，约定：荣明休闲屋向友利德公司承租上述房屋经营茶室；租期自2012年5月25日至2013年5月24日；月租金为15,000元，荣明休闲屋应于每月20日前支付；友利德公司不承担任何装修费用，不贴补任何费用给荣明休闲屋等内容。另，上述《租赁合同》第一条关于租赁房屋的条款中未列158号，写的是156A号，但上海市通北路171弄没有156A号，荣明休闲屋实际占用的即158号相关部位的房屋。系争房屋2013年5月24日之前的租金，友利德公司、荣明休闲屋均已收付结清。2013年6月友利德公司向荣明休闲屋明确合同已到期、房屋须收回，但荣明休闲屋表示不同意。此后友利德公司、荣明休闲屋未再签署租赁协议，亦未达成其他解决争议的意向。荣明休闲屋占用房屋，使用至今。荣明休闲屋自承租以来曾对房屋进行修缮，为经营之需亦曾实施装修。其中，2005年9月因受台风及下水道堵塞影响，承租房屋被雨水淹入，为此荣明休闲屋向友利德公司申报要求自行出资修理房屋所属大楼的楼顶，申报修复费用为14,629.6元，经友利德公司同意荣明休闲屋于嗣后实施修理，后向友利德公司协商适当补偿。友利德公司同意免除荣明休闲屋一个月的租金，以此作为补偿因物业未及时补修造成的损失，荣明休闲屋亦承诺今后如有类似情况发生，一切修理费用自负。2011年荣明休闲屋因其经营“知音KTV”之需，对系争房屋再次进行了装修。期间，由荣明休闲屋出资一并对上海市平凉路XXX号二、三楼的水管重新进行了排设。该案审理中，荣明休闲屋曾表示打算提起反诉，要求友利德公司赔偿其装修损失200万元，但未在本院指定的期间内递交反诉状，并于嗣后明确不主张反诉。本院经审理该案后认为，友利德公司得房屋权利人的授权出租系争房屋，其与荣明休闲屋达成租约签署协议所确定的条款，是双方当事人的真实意思表示，不违法律故系合法有效，租赁双方应当按约履行。协议约定租期至2013年5月24日止，现已届满，此后未有续租，故荣明休闲屋应当及时腾退并返还房屋，现仍占用房屋，缺失合同前提，除应立即迁离之外还应承担占用期间的房屋使用费。故友利德公司要求确认协议终止、荣明休闲屋腾退还房并支付原租金标准的使用费、友利德公司返还押金，本院应予支持。荣明休闲屋辩称友利德公司及房屋权利人曾有承诺，不论协议租期长短荣明休闲屋均可继续承租，对此须有证据佐证，然荣明休闲屋没有列举证据，系争协议亦未见相关意思表示，故本院无法采信其辩称意见。未得续租保障，在仅有一年租约的前提下，荣明休闲屋投入装修的后果只能由其自行承担，并且双方于租赁协议中亦已言明，友利德公司不承担、不补贴任何装修费用，现租期届满合同自然终止时，荣明休闲屋可在不造成房屋毁损的前提下自行拆除未形成附合的装饰装修物，但无权要求友利德公司补偿附合装饰装修费用，因此荣明休闲屋认为自己投入巨款实施装修友利德公司故应赔偿或补偿等辩称不成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，本院于2014年1月17日作出一审判决：一、确认友利德公司与荣明休闲屋于2012年5月21日签订的《租赁协议》于2013年5月24日终止；二、荣明休闲屋应于本判决生效之日起十日内腾空上海市平凉路XXX号一、二楼680平方米房屋、上海市平凉路XXX号201室房屋、上海市通北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层占用的房屋，并将上述房屋返还于友利德公司；三、荣明休闲屋应于本判决生效之日起十日内支付友利德公司房屋使用费(按每月15,000元计，自2013年5月25日算至其实际返还房屋时止)；四、友利德公司应于本判决生效之日起十日内返还荣明休闲屋押金15,000元。后荣明休闲屋提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后认为，荣明休闲屋与友利德公司签订的《租赁协议》所约定的租赁期限现已届满，荣明休闲屋继续占用系争房屋缺乏合同依据。荣明休闲屋提出友利德公司及系争房屋的权利人曾承诺荣明休闲屋可以一直租赁系争房屋，但友利德公司对此不予认可，双方亦未就系争房屋续签租赁合同，故荣明休闲屋以此为由拒绝腾退系争房屋的主张，难以采纳。至于荣明休闲屋主张因其在租赁期间投入资金对系争房屋进行了装修，故不应腾退系争房屋，即使荣明休闲屋提出的装修情况属实，但在合同约定的租赁期限即将届满友利德公司未明确续租的情况下，对装修期限应当有所预见，房屋是否进行过装修不能成为不腾退房屋的依据，故对荣明休闲屋的该项上诉理由不予支持。鉴于荣明休闲屋一直占用系争房屋至今，故原审法院判令荣明休闲屋按《租赁协议》约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费，并无不当。二审法院并于2014年4月21日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。后原告荣明休闲屋因系争房屋于2014年起诉被告友利德公司，案号为(2014)杨民四(民)初字第3683号，该案中荣明休闲屋的诉讼请求为，要求友利德公司赔偿荣明休闲屋装修补偿款400,000元。本院经审理该案后认为，荣明休闲屋、友利德公司于2012年5月21日就系争房屋签订的《租赁协议》明确约定租赁期届满后，友利德公司不承担任何装修费用，不贴补任何费用给荣明休闲屋，生效判决亦确认租赁期满合同自然终止时，荣明休闲屋在不造成房屋损毁的前提下自行拆除未形成附合的装饰装修物，但无权要求友利德公司补偿附合装饰装修费用。现荣明休闲屋称系争房屋产权人同意对其进行补偿，但却未提供相应证据予以佐证，故其要求友利德公司补偿装修费40万元的诉请，缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决：荣明休闲屋要求友利德公司赔偿装修补偿款400,000元的诉讼请求，不予支持。2014年9月12日，上海集伟投资发展有限公司、上海锺伟房地产开发有限公司(甲方)、上海桥盛拆迁有限公司(房屋拆迁实施单位)与被告平凉街道(乙方)签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，(第二条)乙方房屋坐落于平凉路XXX号，房屋类型办公，房屋性质私房，建筑面积918平方米；(第三条)房地产市场评估单价为24,000元/平方米；(第四条)被拆迁房屋价值补偿款22,032,000元；(第五条)停产停业损失2,203,200元，计算公式为：24,000元/平方米*918平方米*10%；(第七条)经评估被拆迁房屋装潢补偿款为91,800元，计算公式为：100元/平方米*918平方米；(第八条)签约搬迁奖励费709,000元、纯货币奖励2,545,000元；设备搬迁费367,200元；设备重置补偿2,323,200元，奖励补贴合计5,944,400元。以上事实由原告提供的民事判决书、上海市城市房屋拆迁补偿安置协议等材料及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。荣明休闲屋与友利德公司的房屋租赁协议已被生效判决确认于2013年5月24日终止，并判决荣明休闲屋迁出系争房屋。且该租赁协议明确约定租赁期届满后，友利德公司不承担任何装修费用，不贴补任何费用给荣明休闲屋。被拆迁房屋产权单位系平凉街道，动迁单位与房屋产权单位签订安置协议，并据此给予的补偿系对房屋产权人的补偿。现荣明休闲屋在租赁关系终止后，要求房屋产权单位及出租人给予其动迁补偿安置款无法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：原告上海荣明娱乐休闲屋要求被告上海市杨浦区人民政府平凉路街道办事处、被告上海友利德工贸公司支付停产停业损失2,203,200元、设备搬迁费367,200元、设备重置补偿款2,323,200元、房屋装潢补偿款91,800元之诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币22,974元(已减半收取)，由原告上海荣明娱乐休闲屋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 陈娟娟二〇一五年五月十八日书 记 员 季 宇附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 微信公众号“”