（2013）石民再终字第00225号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-10-28
案件名称
温建楷与赵风娥房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
温某楷,赵某娥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条，第二条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）石民再终字第00225号再审上诉人（原审原告）：温某楷。委托代理人：董某宾，河北中宇律师事务所律师。再审被上诉人（原审被告）：赵某娥。委托代理人：李某艳，河北圣佑律师事务所律师。再审上诉人温某楷与再审被上诉人赵某娥房屋买卖合同纠纷一案，河北省藁城市人民法院于2009年6月29日作出（2009）藁民初字第00191号民事判决，温某楷不服，上诉于本院，本院于2010年6月13日作出2009年石民二终字第01596号民事判决，已经发生法律效力。温某楷不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2011年11月15日作出（2011）冀民申字第131号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2012年10月12日作出（2012）石民再终字第00154号民事裁定，撤销本院（2009）石民二终字第01596号民事判决和河北省藁城市人民法院（2009）藁民初字第00191号民事判决，发回河北省藁城市人民法院重审。河北省藁城市人民法院于2013年6月20日作出（2013）藁民再初字第00007号民事判决，温某楷不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人温某楷及其委托代理人董某宾，再审被上诉人赵某娥及其委托代理人李某艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温某楷诉称，我（协议书乙方）和被告（协议书甲方）于2004年12月25日签订《协议书》，购买被告所有的房产一套（市府东路39号院3号楼2单元4楼西门），价款65000元。同时双方还约定了定金罚则、房屋过户以及合同履行费用的承担等内容。我于2004年11月25日向被告交付了定金15000元，合同签订后我于2005年、2006年和2007年分数次向被告支付购房款一至两万元不等，至2007年已支付完全部购房款，后又应被告要求，支付违约金1000元。支付购房款时，被告多数未给我开具收款收据。我听说被告欲毁约，遂（打）电话询问，被告在电话中承认我已经支付房款66000元。2008年10月19日，我委托邓某甲和自己的父母与被告协商办理房产过户和办理房产证事宜，被告明确予以拒绝，要求我将房退还给被告，同时退还给我66000元购房款。根据相关法律和双方签订的《协议书》，我有权要求被告全面履行《协议书》约定的义务，为我办理房产过户和房产证，于是诉至法院，请求法院依法判决：1.责令被告依双方签订的《协议书》的约定，到房屋权属登记部门为原告办理过户和房产权属证书；2.本案诉讼费用由被告承担。被告赵某娥辩称，一、原告诉我要求办理房产过户手续，没有法律依据。1.原告与我签订购房合同，合同约定房款65000元，合同生效后，原告交付定金15000元，2005年12月30日交完所有房款。合同签订后原告只交付了15000元定金，至今原告始终没有交付剩余房款，原告未履行合同约定，显属违约，现要求给其办理过户手续，没有法律依据。2.原告未履行给付房款的义务，现占用我房屋已达四年多的时间从没有缴纳过费用，后我多次找原告协商，原告明确表示解除2004年11月25日双方签订的购房合同，定金15000元系交付房屋的租费，所以原告并非此房屋的所有权人。二、原告称已经交付全部房款，并给付违约金1000元不是事实。事实是原告除给付定金15000元外（已给原告打条），剩余款从未给付过，也从未给过我什么违约金。综上所述，应驳回原告的诉讼请求。河北省藁城市人民法院一审查明，温某楷、赵某娥于2004年11月25日签订购房协议书约定，温某楷以65000元价格购买赵某娥位于市府东路39号院3号楼2单元4楼西门房产一套。温某楷于2004年11月25日交付赵某娥定金15000元，关于温某楷是否交付全部购房款，温某楷提供录音及证人证言已付清房款，但未提供赵某娥所打购房款收据，对此赵某娥不予认可，且该录音中也无法确认已付清购房款。证人邓某甲系原告温某楷岳母，与温某楷有利害关系，温某楷又无其他证据相印证，因此不能作为认定案件事实的依据。河北省藁城市人民法院一审认为，原、被告签订购房协议，理应按照协议履行，现原告要求被告办理房产过户登记，因提供的证据不能证实已全部付清房款，对此请求该院不予支持。被告辩称房屋买卖关系已经转化为租赁关系，要求给付租赁费，但在审理过程中被告申请撤回反诉，对此本案不予处理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定，一审判决为：驳回原告诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。一审判决后温某楷不服，以已经交付全部房款且多支付1000元为由上诉至本院，请求依法改判赵某娥依双方签订《协议书》的约定，到房产登记部门为温某楷办理过户和房屋权属证书。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院二审认为，温某楷上诉称剩余50000元分四次付给了赵某娥，赵某娥否认，温某楷没有证据证实其主张。温某楷、赵某娥签订购房协议，理应按协议履行，现温某楷要求赵某娥办理房产过户登记，因提供的证据不能证实已全部付清房款，而且协议约定温某楷交清房款后，赵某娥才将房产本交付温某楷，现该房产本并未履行交付给温某楷。综上，对温某楷的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，二审判决为：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人温某楷负担。藁城市人民法院再审中，温某楷诉称，我和赵某娥于2004年12月25日签订《协议书》，约定购买赵某娥所有的市府东路39号院3号楼2单元4楼西门房产一套，价款65000元，双方还约定了定金罚则、房屋过户以及合同履行费用的承担等内容。我于2004年11月25日向赵某娥交付了定金15000元。合同签订后我于2005、2006和2007年分数次向赵某娥支付购房款一至两万元不等，至2007年已支付完全部购房款，后我又应赵某娥要求，向其支付违约金1000元。支付购房款时，赵某娥多数未给我开具收款收据。我听说赵某娥欲毁约，遂（打）电话询问，其在电话中承认我已经支付房款66000元。2008年10月19日，我委托邓某甲和自己的父母与赵某娥协商办理房产过户和办理房产证事宜，其明确予以拒绝，要求我将房退还给她，同时退还我66000元购房款。根据相关法律和双方签订的《协议书》，我有权要求赵某娥全面履行《协议书》中约定的义务，为我办理房产过户和房产证，于是诉至法院要求：1.责令赵某娥依双方签订的《协议书》约定，到房屋权属登记部门为温某楷办理过户和房产权属证书；2.本案诉讼费用由赵某娥承担。赵某娥辩称，首先根据双方房屋买卖协议书约定，温某楷是给付房款义务的履行方，现其没有证据证明或不足于证明应付的房款已经付清，因此应当按照协议书的约定由温某楷承担违约责任，即返还赵某娥房屋，定金15000元不予退还。河北省藁城市人民法院再审查明，温某楷和赵某娥于2004年11月25日签订《协议书》，甲方为赵某娥，乙方为温某楷，双方约定：甲方有国税局家属楼房子一套，位于市府路与东城街交叉口处，乙方同意以65000元（陆万伍仟元整）将此房买下，双方应遵守以下条款：1.乙方于2004年11月25日交给甲方15000元定金，到2005年12月30日前给付甲方剩余的50000元（伍万元整）。在此期间房屋的维修，所需交的一切费用都有乙方承担。2.乙方交清房款后，甲方才将房产本交给乙方，如乙方欲将房产本过户至乙方名下，所需的一切费用有乙方承担。中途如乙方违约，房屋所有权仍归甲方，甲方将不在返还给乙方定金。赵某娥称对协议书没有异议。双方签订协议后，温某楷按照约定给付了赵某娥定金15000元。温某楷为支持自己已付清房款的主张，申请证人邓某甲（原审原告岳母）和证人邓某乙（原审原告舅母）出庭作证，均证明温某楷已经付清赵某娥房屋款65000元和1000元利息。经赵某娥当庭质证，对证人邓某甲的证人证言有异议，证人邓某甲只是亲耳听过赵某娥承认温某楷已经给付清房款，但并没有亲眼见，不能证明房款已经付清；对证人邓某乙的证人证言有异议，证人所说的钱已经给够与录音里的内容有矛盾，并且证人邓某乙的证人证言需要高院的牛法官予以证实；温某楷同时提供录音佐证其已经付清房屋款。针对温某楷提供的录音材料，经赵某娥质证称温某楷未经其同意录音，取得方式不合法，不具有证明力；同时赵某娥称录音中的66000元是温某楷岳父所贷自己的钱，由温某楷代为偿还，但未提供证据予以证明。赵某娥承认温某楷一直在本案争议的房屋中居住。另查明，温某楷提供的录音材料中双方当事人是否将房屋买卖合同变更为租赁合同，用房屋价款折抵租金模糊不清。再审过程中该院询问双方当事人是否要求合并审理并处理，因赵某娥要求重新起诉，故该院不再合并审理。河北省藁城市人民法院再审认为，温某楷和赵某娥于2004年签订协议书约定，温某楷给付房屋价款，赵某娥将房产本交付温某楷并协助过户，并约定了定金罚则。双方均对协议书予以认可，该院采纳协议书的内容。双方间的房屋买卖合同已经成立。温某楷提供的录音，虽录音中赵某娥承认收到了66000元，但双方所说用途不一，赵某娥否认66000元是购房款，所以录音材料不能直接证明温某楷已经将全部房款交付完毕。证人邓某甲的证言，其系温某楷岳母，其只是亲耳听过赵某娥承认温某楷已经给付清房款，但并没有亲眼见，不能证明房款已经付清。证人邓某乙的证言，其系温某楷舅母，其所说的钱已经给够与录音里的内容有矛盾。综上，温某楷提供的证据不足以证明其已经付清购房款，故对温某楷要求赵某娥依双方签订的《协议书》的约定，到房屋权属登记部门为温某楷办理过户和房产权属证书的诉讼请求，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百三十四条之规定，再审判决为：驳回原审原告温某楷要求原审被告赵某娥依双方签订的《协议书》的约定，到房屋权属登记部门为原审原告办理过户和房产权属证书的诉讼请求。案件受理费80元，由原审原告温某楷负担。再审上诉人温某楷上诉称，本案经藁城市人民法院开庭审理查明的事实有：1.双方签订的协议书真实有效；2.证人邓某甲、邓某丙听赵某娥本人说温某楷已将房款付清；3.赵某娥认可录音的真实性；4.赵某娥认可收到温某楷给付的66000元；5.温某楷一直在争议房屋中居住至今。由以上事实可知，温某楷与赵某娥签订协议后，温某楷交付定金15000元，赵某娥随即将房屋交付温某楷，温某楷分期将房款65000元给付赵某娥，因迟延给付房款又多付1000元，赵某娥全部接受。赵某娥因房价上涨反悔，拒绝给温某楷办理过户手续。赵某娥认可录音的真实性，承认收到温某楷给付的66000元，该数额与双方签订的协议书约定房款数额一致，赵某娥仅以简单否认无法举证证明收取该笔款项的用途，因此应当认定温某楷已将购房款给付完毕。一审法院认定温某楷无证据证明已付清房款错误。录音的内容是温某楷求证赵某娥与证人邓某丙、邓某甲在邓某丙家的对话过程，证人证言系对录音证据的佐证，且录音内容和证人证言都围绕争议房产展开。三个证据之间相互印证，更加能够证明温某楷已将房款付清。一审法院将证据割裂开来，因证人与温某楷间的关系而否认本应认定的事实是错误的。温某楷一直居住在争议房屋内至今，直到温某楷起诉，赵某娥从未向温某楷主张过未付清房款。一审法院已经查明这个违背常理的情节，却置之不理，仍违法认定温某楷无证据证明已付清房款，不仅是认定错误，更有维护赵某娥的嫌疑。一审法院曾主持调解本案，当时赵某娥要求温某楷给付18000元就给办理过户手续，因温某楷认为赵某娥要钱太多而未能调解成功。18000调解款加15000元定金不足65000元房款，因此，从赵某娥的调解要求就可以得出温某楷已将房款付清的结论。一审法院再审认定事实错误，请求二审法院依法撤销（2013）藁民再初字第00007号民事判决，并改判由被赵某娥为温某楷办理房屋过户和产权证书。再审被上诉人赵某娥辩称，一、关于举证责任的分配问题，依法应当由上诉人温某楷承担证明自己主张的举证责任。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案系房屋买卖合同，现双方争议的焦点系上诉人温某楷是否履行了支付剩余5万元购房价款的合同义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人温某楷对履行买卖合同中的付款义务负举证责任。二、上诉人温某楷提供的证据不足以证明其已付清了剩余的5万元房款，依法应当承担举证不能的责任。录音证据从未明确提到6.6万元系购房款，指明该笔款项是基于贷款合同产生的，与本案房屋买卖合同纠纷无关。上诉人温某楷的解释“事实情况是，在上诉人购买了被上诉人的房屋时，该房屋尚设有抵押，用于贷款，因被上诉人未能及时付清房款，致被上诉人未能及时用卖房款偿还贷款，因此多付了贷款利息。”根据被上诉人赵某娥房屋产权证书中的“设定他项权利摘要”一栏，根本就不存在抵押贷款的事实。支付购房款如此重要的事实，上诉人温某楷自己都不能准确清楚的说出是如何支付的以及支付的具体情况，并且说法自相矛盾，说明上诉人自始至终没有支付给被上诉人5万元的剩余房款。双方就房屋买卖签订了书面合同，甚至还约定了定金、违约责任等重要条款，说明双方对于买卖房屋这种日常生活中的重大事项还是非常谨慎的，上诉人温某楷在履行支付房款这种重要的合同义务时却没有要求被上诉人赵某娥出具收条，显然不符合日常生活经验和交易习惯。录音中，上诉人与被上诉人已经协商一致，上诉人同意搬出涉案房屋另找房屋居住，如果上诉人所主张的房款已付清，又怎么可能再将房屋返还给被上诉人呢？上诉人申请出庭作证的证人与上诉人具有亲属关系，且证人在庭审中的证言内容并不能证明上诉人已给付清被上诉人剩余房款的事实。三、上诉人未按约定支付剩余5万元房款的行为已构成违约，根据双方所签协议书对上诉人违约责任的约定，本案涉案房屋的所有权仍归被上诉人所有，并且不再返还定金，因此，上诉人无权要求被上诉人办理房屋过户手续。本院再审二审经审理认定的证据，可证明的事实与河北省藁城市人民法院再审查明的事实一致。本院再审二审认为，温某楷称剩余50000元分三次付给了赵某娥，前两次打了条，但是条丢了。赵某娥否认收到50000元剩余购房款。温某楷提供的录音中所涉款项，温某楷和赵某娥说法不一，该录音证据不能证明温某楷已将剩余50000元购房款支付给赵某娥。温某楷、赵某娥已签订购房协议，双方应按协议履行，温某楷提供的证据不能证实其已按协议向赵某娥付清购房款。故一审再审判决驳回温某楷要求赵某娥依双方签订的《协议书》约定到房屋权属登记部门为其办理过户和房屋产权证书的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持河北省藁城市人民法院（2013）藁民再初字第00007号民事判决。二审案件受理费80元，由再审上诉人温某楷负担。本判决为终审判决。审判长 安军民审判员 任永奇审判员 许毅鹏二〇一五年五月十八日书记员 裴研洁 来源：百度搜索“”