（2015）红民初字第1107号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-17
案件名称
何艳艳与赤峰东晨俊景置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市红山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何艳艳,赤峰东晨俊景置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第1107号原告何艳艳，女，1975年5月7日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市红山区。委托代理人翟明阳，北京市康达律师事务所律师。被告赤峰东晨俊景置业有限责任公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人陶大钡，经理。委托代理人绍卫军，内蒙古大川律师事务所律师。原告何艳艳与被告赤峰东晨俊景置业有限责任公司（以下简称东晨俊景置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理，依法组成合议庭于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告何艳艳的委托代理人翟明阳，被告东晨俊景置业公司的委托代理人绍卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何艳艳诉称，2011年10月10日，原告购买了被告开发的位于赤峰市红山区迎宾路以南，306国道东侧，南至文钟镇交界处的某商贸城A区6号楼0XXX3号、B区8号楼0XXX6号商业楼，并已交纳全部购房款10827012元。2013年10月18日，原告对房屋进行了装修并入住。时至今日，被告仍未通知原告办理上述房屋的产权登记手续。被告未按法律规定在交房后为原告办理房产证的行为已构成违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告将某商贸城A区6号楼0XXX3号、B区8号楼0XXX6号商业楼的房屋产权证办理到原告名下。2、被告向原告支付逾期未办理房产证的违约金1331001元（以原告付款总额10827012元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2013年10月18日起至房产证办理到原告名下之日止，暂算至2015年1月22日）。3、被告承担本案的诉讼费用。被告东晨俊景置业公司辩称，（一）原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。原告与何玉芳系父女关系，何玉芳原为被告的合伙人。涉案房屋实为何玉芳散伙后分得的资产，不是被告卖给原告的房屋。合伙时，何玉芳因合伙关系以其亲属何伟东、何晓溪名义为合作开发项目供料，以房屋抵顶材料款为由占据大面积房屋。2014年10月10日，何伟东、何晓溪同意将占据的房屋更名至原告名下。后何玉芳与被告散伙，双方签订的《赤峰某商贸城项目投资清算决议》中约定：“投资分配支付方式：现金占50%，其余50%以房屋合同售价为标准支付”。何玉芳的投资款及分红以原告占据的房屋抵顶。本案争议的房屋不是商品房买卖，而是因合伙关系分配的资产。（二）本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整。根据该司法解释第一条的规定，适用的是向社会销售房屋。而本案的房屋是合伙人之间分配的资产，不适用该司法解释的调整。（三）退一步讲，即使双方是商品房买卖合同关系，原告的入住是由于十三运的召开，应政府的要求而为，不能视为已经交付房屋。合同约定交付期限为政府有关部门竣工验收合格之日起3日内交付，也尚未到约定的交付期限，并不存在拖延办证问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告何艳艳为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、认购协议书复印件2份，证明原、被告签订了房屋买卖协议，原告购买了被告的房屋。2、收据复印件4枚，证明原告交纳了某商贸城A区6号楼0XXX3号的全部房款。3、收据复印件4枚，证明原告交纳了某商贸城B区8号楼0XXX6号的全部房款。原告何艳艳所举证据经被告东晨俊景置业公司当庭质证，提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明问题有异议。不是原告向被告购买的房屋，是更名至原告名下。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议。其中单据号为159707，金额为1764597元的单据不是交纳的现金，是何玉芳散伙后投资款抵顶。单据号为159803，金额为904391元的单据是工程款抵顶的，也不是原告交纳的。单据号为0050801，金额为200000元的单据，是何晓溪与原告置换的单据。单据号为0050802，金额为500000元的单据，也是何晓溪交纳后与原告置换的单据。对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议。单据号为159708号，金额为6447199元的单据，不是原告的交款，是何玉芳投资款抵顶。单据号为159804，金额为373338元的单据，不是原告的交款，是何伟东的材料款抵顶。单据号为0017205，金额为137487元的单据，是何伟东用材料款抵顶。单据号0050803号，金额为500000元的单据，是何伟东交纳后与原告置换的。被告东晨俊景置业公司为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：1、合伙投资协议书、项目投资清算决议复印件各1份，证明何玉芳与被告是合伙关系。2、更名申请复印件2份，申请人是何伟东、何晓溪，均同意将自己名下房屋更名到原告何艳艳名下。证明何艳艳的房屋是由何伟东、何晓溪申请更名到原告名下的。3、认购协议书复印件2份，（与原告提交的一致），证明根据更名申请与何艳艳签订。4、（1）赤峰陶瓷协会出具的收据复印件2枚，金额分别2000000元，合计4000000元。何玉芳交到赤峰陶瓷协会，由陶瓷协会转给被告。证明何玉芳签订投资协议后交纳了投资款。（2）何玉芳出具的收据复印件1枚，金额是8480000元。证明散伙后，何玉芳分得投资款8480000元抵顶房款。5、赤峰市红山区人民政府赤红政字（2013）26号文件复印件1份，证明由于政府的原因原告才入住，被告没有向原告交付房屋。6、2014年5月29日出具的收据复印件2枚，单据号为159707、159708，证明款项是何玉芳投资款的分红，转顶的购房款。7、收据复印件3枚，证明购房款项中部分是何晓溪、何伟东的材料款抵顶。金额分别为904391元、373338元、137487元。其中金额为373338元标注的是A区6号楼01014号商厅，但实际该笔款项已经转为涉案两处房屋。8、收据复印件3枚，交款人分别是何晓溪、何伟东，证明房屋款项是何晓溪、何伟东交纳后通过更名转给何艳艳的。提供的6、7、8证据中，所有收据上标注的所有款项都转为涉案房屋的房款。被告东晨俊景置业公司所举证据经原告何艳艳当庭质证，提出如下质证意见：对证据1有异议，因涉及案外第三人且与本案无关，对证明问题不认可。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议。即使本案存在第三人将房屋更名至原告名下的情况，合同也是原、被告之间直接签订，不能免除房屋出卖人的法律责任。被告以更名为由主张不承担违约责任的说法不成立。对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议，合同中签约主体是原、被告，并未约定签约主体转为原告被告即不承担违约责任。证据4中因涉及第三人且与本案无关，对真实性、关联性不予质证。对证据5的真实性无异议，对证明问题有异议。原告不能以政府行为作为其违约的借口。对证据6、7、8的真实性均无异议，对证明问题有异议。无论是材料款、分红款，被告均认可原告支付了全部购房款。不认可被告所说的用分红、材料款抵账即双方合同不成立的说法。被告认可同意原告的更名申请，作为房屋出卖人应该保证原告买房的权利。经审理查明，原、被告签订认购协议书2份，落款时间均为2014年10月10日，约定原告购买赤峰某商贸城A区6号楼0XXX3号（暂定面积802.14平方米，房屋单价每平方米4200元，总价款3368988元）及B区8号楼0XXX6号房屋（暂定面积1775.72平方米，房屋单价每平方米4200元，总价款7458024元）。同时对付款期限、逾期付款责任、交付期限等相关内容进行了约定。2011年11月9日，被告为原告何艳艳出具金额为500000元的收据1枚；2011年11月20日，被告为原告何艳艳出具金额为200000元的收据1枚；2011年12月7日，被告为原告何艳艳出具金额为500000元的收据1枚；2013年10月29日，被告为原告何艳艳出具金额为904391元的收据1枚；2013年12月24日，被告为原告何艳艳出具金额为373338元的收据1枚；2014年5月28日，被告为原告何艳艳出具金额为137487元的收据1枚；2014年5月29日，被告为原告何艳艳出具金额为6447199元的收据1枚；2014年5月29日，被告为原告何艳艳出具金额为1764597元的收据1枚，合计金额为10827012元。庭审中，原告主张系房屋买卖，被告主张系散伙后的分配及材料款的抵顶。双方对涉案房屋现已由原告实际入住及涉案房屋尚未竣工验收、尚未办理完毕相关审批手续的事实不持异议。现原告诉至本院，诉请如上。上述事实有原告提供的相关证据及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据本案庭审查明的事实，涉案房屋现尚未竣工验收且尚未办理完毕相关审批手续，暂不具备办理产权登记的条件。故对原告主张将涉案房屋的产权证办理到其名下的诉讼请求，本院不予支持。待涉案房屋具备办理产权登记条件后，如有争议，原告可另行主张权利。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，涉案房屋现虽已由原告实际入住，但因尚未竣工验收合格，不具备法定意义的交付条件。故原告要求被告支付逾期办证违约金不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何艳艳的诉讼请求。案件受理费16780元，邮寄送达费40元，财产保全费5000元，合计21820元（原告已预交），由原告何艳艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘 伟人民陪审员 于和永人民陪审员 林 楠二〇一五年五月十八日书 记 员 侯丽媛 来源：百度“”