（2014）浦民初字第3676号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-16
案件名称
淮安市丽源商贸有限公司与淮安利佳房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市丽源商贸有限公司,淮安利佳房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民初字第3676号原告淮安市丽源商贸有限公司，住所地淮安市金马酒店公寓北楼A座19B008室。法定代表人倪进，该���司总经理。被告淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市清浦区淮海南路123号。法定代表人胡兴定，该公司董事长。原告淮安市丽源商贸有限公司（下称丽源公司）诉被告淮安利佳房地产开发有限公司（下称利佳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理。因被告下落不明，本院于2014年11月10日以公告方式送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票及举证期限通知书等诉讼文书，并依法组成合议庭于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告丽源公司法定代表人倪进到庭参加了诉讼，被告利佳公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽源公司诉称：1、2008年8月15日，原、被告签订《淮安市文化宫·运河明珠小区前期物业服务合同》1份，根据合同第六章第十五条约定，小区交付后1、2号楼单元门前改造时产生的水���、垃圾清运、维修等费用175000元由被告承担。2、根据《江苏省物业管理条例》第四章第三十四条“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告应支付该费用282012元。3、按照合同第七章第二十二条约定，被告补贴原告物业管理不足的费用计109371.54元。4、台北不夜城（文化宫商住楼）是市政府重点招商项目，原告服从政府利益，因被告请求，将文化宫商住楼委托给台北不夜城（无物业管理资质）来负责管理物业服务，用原告物业管理资质经营，双方于2012年8月31日签订《运河明珠小区·文化宫物业管理服务协议》，被告承担管理费和水电费82350元。综上，请求法院判令被告：1、支付原告前期垫付物业维修、垃圾清运、水电费等175000元；2、支付未售出及延期交付房屋物业管理费282012元；3、支付前期物业补贴费109371.54元；4、��付文化宫商住楼管理费、水电费82350元；5、被告承担本案诉讼费用。被告利佳公司未答辩。经审理查明：原告系具备三级资质的物业服务企业。2008年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《文化宫·运河明珠小区前期物业服物务合同》1份，主要内容：第一条、物业管理区域：东至环城东路，南至金城路，西至文化路，北至河南东路；第二条、乙方提供的前期服务内容；第六条、服务费用标准；第七条、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按全额交纳，每季结算并支付一次；第十五条、本合同签订后，物业公共部位、绿化、共用设施设备等发生问题，按服务主体分清职责（质保期内的智能化、电梯、共用设施和小区绿化等由乙方报请甲方通知相关单位及时维修养护，否则由甲方承担责任���；第二十二条、本小区前期物业管理甲方补贴乙方物业管理不足的费用计109371.54元；第三十一条、本合同自2008年8月16日起至2012年2月28日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同达成协议；第四十四条、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向淮安仲裁委员会申请仲裁。2010年12月24日，被告向原告出具交房委托书，载明：我公司开发文化宫·运河明珠小区1号、2号住宅楼已于2010年12月中旬验收结束，已符合交房条件，现委托贵公司于2010年12月28日代为交房，交房后期房屋在保证期间质量问题根据建设部有关规定由我公司负责维修。原告于2010年12月28日入驻该小区（1号、2号住宅楼），办理交房手续，并提供物业服务。原告在办理1号、2号住宅楼交房手续过程中，部分业主未能及时到原告处办理房屋交接手续，并就候梯厅铺设地砖、可视对讲、同单元房屋面积差异等问题多次向市、区有关部门反映，淮安市清浦区住建局多次召开专题会议，于2011年3月10日作出书面处理意见，对业主提出的意见进行逐项答复。2012年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《运河明珠小区·文化宫物业管理服务协议》1份，就双方于2008年8月15日签订的协议对运河明珠小区·文化宫楼物业管理事宜达成协议，主要内容：一、甲方将聘用专业商业管理单位，对运河明珠商用楼二期（含地下车库）及所属的附属设施、场地等进行全权管理；二、乙方在本协议生效后，需向甲方提供相关经营业务所需的手续证件和经营许可证及资质证书；四、公共消防泵房由甲方聘用的管理单位负责，乙方未经甲���同意，不得动用消防水（火险情况除外），否则由乙方承担当月的水电费，本合同生效之日起，每个月甲方付给乙方电费300元；七、本协议签订后，甲方每年向乙方支付4万元的管理费，以后每满一年增加1000元，支付方式为第一年一次性支付，第二年起每半年支付一次；九、本协议自签订之日起至乙方公司不再承担文化宫·运河明珠小区的合法物业服务为止；十三、本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决，如协商不成，可依法向合同履行地所属法院起诉；本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字盖章后生效。原告在履行物业服物务合同过程中，先后垫付房屋售后维修、电梯修理、绿化及垃圾清运等费用。双方于2011年5月27日就相关费用结算进行协商，原告丽源公司法定代表人倪进及被告利佳公司总经理蒋迎五等参与协商，并形成会议备忘录，倪进和���迎五在该备忘录上签字。2012年9月5日，原告向被告出具情况说明1份，要求被告支付其垫付的相关费用12.5万元，被告单位总经理蒋迎五于次日签署“属实，同意”，并加盖单位公章。2013年1月15日，原告丽源公司撤出文化宫·运河明珠小区，不再为该小区1号、2号住宅楼提供物业服务。2013年5月10日，原告又向被告出具情况说明1份，要求被告支付其垫付的相关费用80120元，被告单位总经理蒋迎五于同月29日签署意见“经审核，该费用利佳公司承担5万元，此费用待倪总购房时结算抵冲房款”。因原告法定代表人倪进预购的房屋由被告抵押给他人，已无法再出售给倪进，故该5万元费用至今没有抵冲房款。后被告没有按约定支付原告前期物业补贴、垫付费用、未出售及延期交付房屋物业费和文化宫商住楼管理费、水电费等，原告遂于2014年2月28日就其与被告物业服务合同纠��一案向淮安仲裁委员会申请仲裁，淮安仲裁委员会于同日作出《不予受理通知书》，认为双方于2008年8月15日签订的《文化宫运河明珠小区前期物业服物务合同》约定了解决机构为淮安仲裁委员会，但双方于2012年8月31日签订的《运河明珠小区文化宫物业管理服务协议》对争议解决机构变更约定为法院，故该委决定不予受理。2014年9月26日，原告诉至本院，要求被告支付相关费用。上述事实，有原告陈述，原告提供的不予受理通知书、文化宫·运河明珠小区前期物业服务合同、运河明珠小区·文化宫物业管理服务协议、资质证书、交房委托书、情况说明及其附件（包括维修清单等）、业主交费一览表、支付未售出及延期支付商用房屋物业费说明、图纸、运河明珠安置房领房通知交房联、清浦住建局处理意见书、物业费收据等予以证实，本院予以确认。本院认为：一、���于原、被告签订的合同效力问题。原、被告签订的《文化宫·运河明珠小区前期物业服务合同》、《运河明珠小区·文化宫物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，应为合法有效，故对双方当事人均具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。二、关于原告要求被告支付前期垫付物业维修、垃圾清运、水电费等17.5万元的诉讼请求。双方根据《文化宫·运河明珠小区前期物业服物务合同》第十五条约定对该费用进行了结算，被告单位总经理蒋迎五在原告报送的情况说明上签字予以认可，其中5万元因被告原因导致原告法定代表人倪进未能实际购买被告房屋，故对原告该项诉讼请求予以支持。三、关于原告要求被告支付未售出及延期交付房屋物业管理费282012元的诉讼请求。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定及原、被告��订的《文化宫·运河明珠小区前期物业服物务合同》第七条约定，经计算，被告应支付原告未售出及延期交付房屋物业管理费为282012元。四、关于原告要求被告支付前期物业补贴费109371.54元的诉讼请求。双方在《文化宫·运河明珠小区前期物业服物务合同》第二十二条已有明确约定，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。五、关于原告要求被告支付文化宫商住楼管理费、水电费82350元的诉讼请求。根据双方签订的《运河明珠小区·文化宫物业管理服务协议》第四条、第七条、第九条约定，被告应支付原告运河明珠小区·文化宫商住楼管理费、电费，应从该协议签订之日（2012年8月31日）计算至原告撤出该小区即2013年1月15日，经计算，电费为1350元（300元／月×4.5月），管理费为15000元（40000元／年÷12月×4.5月），合计16350元。原告主张电费从2012年3月起计算至2013年1月15��，管理费从2012年3月起计算至2014年4月30日，不符合双方约定，本院对其主张中超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告淮安市丽源商贸有限公司前期垫付物业维修、垃圾清运、水电费等17.5万元，未售出及延期交付房屋物业管理费282012元，前期物业补贴费109371.54元，文化宫商住楼管理费、电费16350元，合计582733.54元。二、驳回原告淮安市丽源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延���行期间的债务利息。案件受理费10287元，公告费600元，合计10887元，由原告淮安市丽源商贸有限公司负担1108元，被告淮安利佳房地产开发有限公司负担9779元。（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，账号：34×××54，开户行：市农行城中支行）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 潘树林审 判 员 张宜余人民陪审员 王恒解二〇一五年五月十八日书 记 员 高春花附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”