（2015）海民初字第08505号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-01-26
案件名称
北京宝景物业管理有限公司与赵×物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京宝景物业管理有限公司,赵×
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第08505号原告北京宝景物业管理有限公司。注册号：×××法定代表人金×，董事长。委托代理人谢国利，北京市京德律师事务所律师。委托代理人侯硕，男，北京市京德律师事务所实习律师。被告赵×，男。身份证号：×××委托代理人徐×（被告之妻）。原告北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业公司）与被告赵×物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝景物业公司之委托代理人谢国利、侯硕到庭参加了诉讼，第一次庭审被告赵×及其委托代理人徐秀云到庭参加诉讼，第二次庭审被告赵×经合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。宝景物业公司诉称，我单位系北京市海淀区莲花小区的物业管理单位。赵×系该小区2号楼1门×号房屋业主，房屋建筑面积91.92平方米，每年物业费2153.43元。赵×自2010年1月1日至2014年12月31日未交物业费，欠费共计10767.15元。我单位多次催要无果，故起诉要求赵×立即给付物业服务费10767.15元并承担本案诉讼费。赵×辩称，物业公司服务水平不达标，不应如数缴纳物业费。物业服务存在以下问题：小区电梯自2014年4月至今始终是一门电梯运行，对损坏电梯长时间不能修复又不说明原因，严重影响正常生活；小区2号楼1门曾有一步行通道，但不知何故被长期上锁，影响生活；小区楼门安置的报箱、门禁破损很长时间不予修复；很长时间不见小区保安安全巡视，绿化无人管理，杂草丛生，树死不移走或补栽；小区公摊面积过大，应如何缴纳管理费用没有详细收费标准，没有向业主解释清楚；小区地下停车场不知何故被出租改为他用，且收缴费用不明，更没有公开；小区路面砖不防滑，地面塌陷，井盖拱起，导致我的腿受伤，现在小区还有三处地面塌陷，之前物业张贴通知说修路面，后来也没有修；小区车经常堵着大门，导致出行不方便；小区卫生差，多处张贴广告。前年春节前后签合同时为了争取业主同意，物业给业委会成员送了红包。综上，原告不为业主着想，在此情况下我不同意支付物业费。经审理查明，赵×系北京市海淀区莲花小区2号楼1门×号房屋的业主，房屋建筑面积91.92平方米。2003年1月22日，北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司对莲花小区进行物业管理，委托管理期限自2002年9月1日至2005年8月31日，物业管理服务费由北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司参照京价（房）（1997）第196号《北京市普通居民小区物业管理服务收费暂行办法》中的“甲类”收费标准执行，双方对物业收费项目及收费标准在合同附件一中进行了具体约定。2005年9月1日，北京市海淀区莲花小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具证明，表示莲花小区业主委员会正在筹备改选中，在未改选完成之前原《物业管理委托合同》继续履行。2012年12月25日，北京市海淀区莲花小区业主委员会与宝景物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定宝景物业公司为莲花小区1#楼、2#楼、3#楼提供物业服务，物业服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.92元／平方米／月（均价）。庭审中，就物业管理服务收费标准，宝景物业公司提交了物业收费单，其上记载：绿化费每年每建筑平米0.55元、化粪池清淘费每年每建筑平米0.3元、管理费每年每建筑平米3.5元、小修费每年每建筑平米1.83元、公共设施费每年每建筑平米1元、水泵运行费每年每建筑平米2.78元、电梯运行费每年每建筑平米10.37元、垃圾清运费每年每户30元、智能系统每月每户4元、保安费每户每月5元、保洁费每月每户3元、税费每年110.7元，结合赵×居住房屋建筑面积计算，物业费每年共计2153.43元。另查，《物业管理委托合同》附件一收费标准中小修费为每年每建筑平米4.72元，智能系统为每月每建筑平米0.1元。自2010年1月1日至2014年12月31日，赵×未交纳物业管理服务费。此外，宝景物业公司提交收费通知单、照片，证明该公司每年均向赵×主张过物业管理服务费。赵×对以上证据均不认可。赵×就所主张物业服务存在的问题，未提供相应证据佐证。本案审理中，第二次庭审赵×经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》及附件、证明、《北京市物业服务合同》、物业收费单、收费通知单、照片、发票等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律效力。因北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司系宝景物业公司的下属分公司，北京宝景物业管理有限公司莲花管理处系宝景物业公司的下属部门，故二者的行为结果均应由宝景物业公司承担。另，居住小区物业管理委员会、业主委员会是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益、负责对区域内物业实施管理的组织。物业管理委员会、业主委员会与物业公司签订的合同对全体业主有效。宝景物业公司虽未与赵×签订书面的物业管理合同，但依据北京宝景物业管理有限公司莲花桥分公司与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》（含附件）、北京市海淀区莲花小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明及宝景物业公司与北京市海淀区莲花小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，可以认定宝景物业公司依据上述合同为赵×居住的房屋所在小区提供了物业管理服务。宝景物业公司在提供了相应的物业管理服务后，有权要求赵×交纳物业管理服务费用。就物业管理服务费收费标准，宝景物业公司与北京市海淀区莲花小区物业管理委员会在《物业管理委托合同》中达成一致意见，且根据北京市海淀区莲花小区物业管理委员会与北京宝景物业管理有限公司莲花管理处出具的证明，在莲花小区业主委员会未改选完成之前应按《物业管理委托合同》中约定的物业交费标准继续履行，自2013年起应按《北京市物业服务合同》约定的交费标准履行。宝景物业公司依据上述约定，核算了赵×的物业管理服务费数额并提交了收费明细，宝景物业公司自愿降低物业管理服务费收费标准，对此本院不持异议。现宝景物业公司要求赵×支付2010年1月1日至2014年12月31日所欠物业管理服务费，于法有据，本院予以支持。赵×未提供证据证明物业服务存在问题，现其以此为由拒绝交纳物业管理服务费，无事实及法律依据，本院不予支持。第二次庭审赵×经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：赵×于本判决生效后七日内给付北京宝景物业管理有限公司二〇一〇年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业管理服务费一万零七百六十七元一角五分。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十九元，由赵×负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邹月晖人民陪审员 岳 维人民陪审员 初星华二〇一五年五月十八日书 记 员 胡美青 关注公众号“”