（2015）二中民终字第02931号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-11
案件名称
黄楠楠与北京华梦家联房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄楠楠,北京华梦家联房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02931号上诉人（原审原告、反诉被告）黄楠楠，女，1993年7月5日出生。委托代理人高凤荣，河北志达乾坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京华梦家联房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区东铁匠营横七条16号院1号楼2号底商。法定代表人徐波，经理。委托代理人张璋，男，1984年12月27日出生。上诉人黄楠楠因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，黄楠楠起诉至原审法院称：2014年8月30日，我和自称是北京华梦家联房地产经纪有限公司（以下简称华梦家联公司）的业务员于伏中签订租住玺萌城市间×××402号房屋一年的协议，协议加盖的是华梦家联公司的公章。我按于伏中的要求于8月31日按押一付三的形式付给于伏中14200元租金，于伏中给了我一张收条，注明于次日12点前把房屋押金条与租金收据交给我，并给了我一把所谓的房间钥匙。几天后，我准备收拾房间时发现所给钥匙打不开房间，再找于伏中找不到，于是我找到于伏中所在单位，自称是领导的马少龙承认收了我的租金，经过商谈，我认为华梦家联公司非常不正规，且所谓领导马少龙态度蛮横，在警方的多次介入下依旧拒不配合。故我诉至法院，请求判令：1、解除我与华梦家联公司签订的租赁合同；2、华梦家联公司返还我押金3550元；3、华梦家联公司返还我租金10700元；4、华梦家联公司赔偿我经济损失6000元（是我支付给原房东的租金3000元和违约金3000元）；5、诉讼费由华梦家联公司承担。华梦家联公司辩称：我公司给了黄楠楠房屋钥匙以后，黄楠楠打电话说不想租了，我公司没有过错，是黄楠楠提出要解除合同，现在我公司同意解除合同。双方签约当日，黄楠楠交纳了押金3550元、租金10700元，我公司同意退还押金，但黄楠楠应当支付2014年8月31日至2014年10月30日的租金7100元，剩余租金我们同意退还。黄楠楠因自身原因单方要求解除合同，我公司现提出反诉，请求判令黄楠楠按照合同第13条的约定，支付违约金7100元。黄楠楠要求我公司对房屋进行了装修，现要求黄楠楠承担装修费2350元，并由黄楠楠承担反诉费用。黄楠楠针对华梦家联公司的反诉辩称：不同意华梦家联公司的反诉请求。华梦家联公司给我的钥匙打不开门，房屋我从来没有住过，所以我不应该支付租金。华梦家联公司违约在先，我没有收到押金收据，合同没有真正履行过。签约时，华梦家联公司同意对房屋进行装修，但截止到8月30日，华梦家联公司并没有完成这些工作，而且也没有给我门禁卡，这都说明华梦家联公司违约，所以我不同意支付违约金。原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄楠楠与华梦家联公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同约定履行相应的义务。黄楠楠主张华梦家联公司交付的钥匙无法打开402号房屋，因其未提供充分的证据，故对其主张不予采信。黄楠楠另主张华梦家联公司未按时完成装修，因双方对装修时间并无明确约定，且华梦家联公司进行装修必然会占用一定合理时间，故对黄楠楠该项主张亦不予采信。华梦家联公司主张黄楠楠无正当理由提前退租，构成违约，未向法庭提供证据，亦不予采信。黄楠楠虽主张华梦家联公司未履行合同义务，但其现仍持有402号房屋的钥匙，且未向华梦家联公司发出解除合同的通知抑或用实际行动表示不再履行合同，故双方均一直在履行合同。当事人协商一致的，可以解除合同。2014年10月28日庭审当天，黄楠楠要求解除双方签订的上述合同，华梦家联公司表示同意，法院由此认定2014年10月28日双方对解除合同一事达成一致。因黄楠楠已向华梦家联公司交纳了截至2014年11月30日的租金，故黄楠楠要求华梦家联公司返还租金的诉讼请求，法院在扣除2014年8月31日至2014年10月28日租金的基础上予以部分支持。黄楠楠要求华梦家联公司返还押金的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于黄楠楠要求赔偿租金及违约金损失一节，因其提交的收据无法充分证明相关损失与华梦家联公司有关，故对其该项诉求，不予支持。对于华梦家联公司主张的违约金，因其无证据证明黄楠楠存在提前退租的行为，故对其该项反诉请求，不予支持。对于华梦家联公司主张的装修费，因其向法庭提交的收据并非正规发票，故无法证明其实际支出，且该收据未显示系为402号房屋所做的装修，即使华梦家联公司有该笔支出，其作为出租人亦是相关装修的受益人，因此，华梦家联公司向黄楠楠主张装修费损失，不予支持。对于双方均无证据证明的其他意见，均不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2014年11月判决：一、黄楠楠与北京华梦家联房地产经纪有限公司于二〇一四年八月三十一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一四年十月二十八日解除。二、北京华梦家联房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还黄楠楠押金三千五百五十元。三、北京华梦家联房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还黄楠楠房屋租金三千九百五十五元。四、驳回黄楠楠其他诉讼请求。五、驳回北京华梦家联房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，黄楠楠不服，上诉至本院，主张本案诉争的租赁房屋不存在，房屋租赁协议不成立，华梦家联公司交付给我的钥匙打不开房门；认为原审判决认定事实不清，证据不足，要求撤销原判，改判华梦家联公司返还我交纳的押金、全部租金并赔偿经济损失1000元。华梦家联公司表示不同意原判，但未上诉。经审理查明：2014年8月31日，华梦家联公司（出租方、甲方）与黄楠楠（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市丰台区玺萌城市间×××402号房屋，租赁期限自2014年8月31日至2015年8月30日，租金标准为每月3550元，租金交付方式为押一付三。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋押金（租赁保证金）3550元。租赁期满或合同解除后，乙方与甲方办理了房屋退还手续并将本房屋及附属设施交还甲方后，押金除抵扣应由乙方负担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在乙方交还押金收据后必须如数返还乙方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，将所有应付的费用结清，并按月租金的200%支付违约金。签订上述合同当日，梦家联公司将房屋钥匙交付黄楠楠，黄楠楠向华梦家联公司交纳了租金10700元及押金3550元，华梦家联公司业务员给黄楠楠出具收条，载明“今收玺萌城市间2-5-402客户黄楠楠交来房屋租金10700元（2014年8月31日-2014年11月30日），于明日12点之前把房屋押金条与租金收据交于乙方”。黄楠楠与华梦家联公司均确认，租赁合同系在北京市丰台区玺萌城市间×××402号房屋签订的，关于《房屋租赁合同》中出现的“玺萌城市间×××402号房屋”，华梦家联公司表示系笔误，并表示应以租金收条所载明的房屋座落为准，“玺萌城市间×××402号房屋”系诉争房屋。此外，双方口头约定由华梦家联公司对租赁房屋进行装修，主要包括刷墙、安装热水器、橱柜、空调等。庭审中，黄楠楠主张华梦家联公司交付的钥匙无法打开诉争房屋的房门，但未就此提交证据。黄楠楠另主张华梦家联公司未按期完成装修，导致自己没有按时入住，华梦家联公司的上述行为违反合同约定，故要求解除合同。黄楠楠提交北京金国时代房地产经纪有限公司出具的收据一张，该收据载明：“代收房租3000元、违约金3000元”。黄楠楠欲以此证明自己与原房主曾约定2014年8月底搬离，但因华梦家联公司违约，导致自己未能按期入住诉争房屋，最终只能继续在原承租房屋居住，因此另行支付给原房主租金3000元及违约金3000元。华梦家联公司称在签订租赁合同时已经完成装修，并提交收据一张，欲证明该公司为装修支出2350元。华梦家联公司还提交授权委托书、商品房预售合同及房屋所有权人的身份证复印件，用以证明该公司系经房屋所有权人的授权对诉争房屋进行出租，黄楠楠对此表示没有异议。另查，黄楠楠未将诉争房屋的钥匙返还给华梦家联公司。本院审理期间，华梦家联公司表示在一审庭审结束后，该公司于2014年11月4日更换了诉争房屋门锁，已将房屋收回。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收条等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄楠楠与华梦家联公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，在双方签字及盖章时合同已经成立。根据本案查明事实，可以认定“玺萌城市间×××402号房屋”系诉争的租赁房屋，《房屋租赁合同》中出现的“玺萌城市间×××402号房屋”系笔误。黄楠楠以此主张本案诉争的租赁房屋不存在，房屋租赁协议不成立，该项上诉理由与事实不符，本院不予采纳。黄楠楠另称华梦家联公司交付的钥匙无法打开诉争房屋房门，因其未提供有力证据，对其该项主张本院亦不予采信。黄楠楠虽主张华梦家联公司未履行合同义务，但其一直持有诉争房屋的钥匙，故应当承担控制诉争房屋期间的租金费用。原审判决已判令华梦家联公司将押金返还黄楠楠，黄楠楠上诉要求华梦家联公司返还全部租金，本院难以支持。黄楠楠另上诉要求华梦家联公司赔偿经济损失1000元，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，对黄楠楠的上诉请求应予驳回。原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费案件受理费153元，由黄楠楠负担97元（已交纳），由北京华梦家联房地产经纪有限公司负担56元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费25元，由北京华梦家联房地产经纪有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费180元，由黄楠楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 李 桃代理审判员 王 云二〇一五年五月十八日书 记 员 史其申 关注公众号“”