（2015）威高民初字第468号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-30
案件名称
威海佑好物业服务有限公司与吕文君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
威海火炬高技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海佑好物业服务有限公司,吕文君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）威高民初字第468号原告威海佑好物业服务有限公司，住所地威海市文化西路75号。法定代表人孙佑状，董事长。委托代理人张培军，主任。被告吕文君。原告威海佑好物业服务有限公司与被告吕文君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由代理审判员任怀钰适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告威海佑好物业服务有限公司之委托代理人张培军，被告吕文君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告威海佑好物业服务有限公司诉称，被告吕文君系威海市寨子小区257号206室的业主，该房屋的建筑面积为87.25平方米。2011年1月12日，其公司与威海市寨子小区业主委员会签订委托服务合同，小区业主委员会为甲方，其公司为乙方。合同约定委托其公司服务的寨子生活小区地处古寨东路，东至农贸市场，西至古寨东路，南至寨河路，北至人才市场。服务期限为五年，2011年1月12日至2016年1月12日。合同约定小区收费标准为A、【多层住宅】：东区0.25元／平方米、每月、每户收取；西区0.40元／每平方米、每月、每户收取；（暂按0.35元／平方米／月收取）B、【小高层住宅】0.50元／平方米／月；（暂按0.45元／平方米／月收取）；合同还约定，对未能按时足额缴纳物业服务费的，原告从欠交之日起按所欠金额的0.3‰按每日累计收取滞纳金，并有权停止对该业主的服务；原告称合同签订后其即开始为该小区提供物业服务，小区内的业主大部分都能如约缴纳物业费，但被告从2012年1月1日起拖欠物业费，到2015年4月30日已累计拖欠40个月之久。现原告诉至法院，请求依法判令被告给付物业费1221.6元、逾期付款滞纳金2143.9元，共计3390.5元。被告吕文君辩称，其对原告诉称的其所住房屋的面积及未交纳物业费的时间均无异议。但因为原告物业服务不到位，其不同意交纳物业费。其居住在二楼，有的业主上下楼开关楼宇门声音特别大，严重影响到了被告的生活起居；另外，楼里的下水道经常堵塞，反映到物业，物业只是说可以找人维修，但是花费的费用要有业主自行收取，但是费用都无法收取，均是被告自行负担；被告居住楼层的门市房饭店很多，油烟严重，一到夏天，声音嘈杂，无法开窗户，严重影响生活。关于楼道的卫生，平常原告的工作人员会去清扫楼梯，但都清扫不干净。综上，原告未尽到物业服务义务，被告不同意交纳物业费。关于原告主张的滞纳金，其认为原告违约在先，故不应支付原告滞纳金。经审理查明，被告吕文君系威海市寨子小区257号206室的业主，该房屋的建筑面积为87.25平方米。2011年1月12日起，原告与威海市寨子小区业主委员会签订委托服务合同，合同约定委托原告服务的寨子生活小区地处古寨东路，东至农贸市场，西至古寨东路，南至寨河路，北至人才市场。服务期限为五年，自2011年1月12日至2016年1月12日。合同约定小区收费标准为A、【多层住宅】：东区0.25元／平方米、每月、每户收取；西区0.40元／每平方米、每月、每户收取；（暂按0.35元／平方米／月收取）B、【小高层住宅】0.50元／平方米／月；（暂按0.45元／平方米／月收取）；合同还约定，对未能按时足额缴纳物业服务费的，原告从欠交之日起按所欠金额的0.3‰按每日累计收取滞纳金，并有权停止对该业主的服务；合同签订后，原告基本履行了物业管理服务义务2012年1月1日至2015年4月30日累计拖欠40个月的物业费。庭审中，原告认可被告主张的小区楼道卫生存在卫生清扫不到位的情况，表示会改善；原告对被告提出的其楼宇门来回声音大的问题，表示可能有的业主不注意，原告可在门上贴个通知，开关门时注意一下；关于疏通下水道费用，原告表示会联系其他业主协助收取款项；关于饭店油烟等问题，原告表示由于其无执法权，只能多督促、多提醒，将影响降到最低。另查明，双方《物业服务合同》第（五）物业公共区域和相关场地的卫生清洁服务中第3条约定，住宅的楼道每日清扫干净，保持清洁，楼梯扶手每周擦拭一次，楼道每周拖洗零次，共用部位玻璃、楼道灯每月清洁一次，保证按标准服务到位。上述事实，有当事人的陈述、物业管理服务合同、照片等证据在案佐证。本院认为，合同依法成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与威海高技区田和办事处寨子社区居民委员会签订了前期物业服务合同及其与威海高技区寨子小区业主委员会签订的物业委托服务合同，系双方真实意思的表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告与寨子生活小区业主均应按约履行各自的义务。原告按合同约定基本履行了对该小区的服务义务，自2012年1月1日到2015年4月30日，被告累计拖欠原告物业费40个月，共计1221.6元。庭审中，原告对被告提出卫生清扫不到位、疏通下水道费用协助义务不到位等情况予以认可，故可以认定原告提供的物业服务确实存在瑕疵，故对被告交纳物业费的数额应当予以酌减，但被告拒付全部物业费显属不当。关于原告主张的滞纳金，本院认为，原告的实际损失为利息损失，而双方约定的违约金明显高于其实际损失，根据本案的实际情况，本院将违约金的标准调整为按同期银行贷款利率的1.3倍计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告吕文君于本判决生效后十日内支付原告2012年1月1日起至2015年4月30日止的物业管理服务费1221.6元的90%即1099.44元及违约金（以欠付金额为本金，自被告应付之日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至本判决确定的履行之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担5元，被告负担20元。本判决为终审判决。代理审判员 任怀钰二〇一五年五月十八日书 记 员 吕雅琼 来自