（2015）赣中民一终字第83号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-09
案件名称
上诉人钟某某、吴某某与被上诉人叶某某、何某房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟某某,吴某某,叶某某,何某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第83号上诉人（原审被告）钟某某。上诉人（原审被告）吴某某。共同委托代理人郭明华，江西理公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶某某。委托代理人何璐，江西剑绅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）何某。上诉人钟某某、吴某某因与被上诉人叶某某、何某房屋买卖合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2014）定民二初字第48号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：廖某某享有定南县历市镇和顺村马垇组马垇晒坪上面4亩林地的使用权。2010年12月26日，凌某某甲与被告何某签订了《土地合作协议》，将廖某某坐落于历市镇和顺村马垇组马垇晒坪上面的4亩林地出让给被告何某拟建房屋。2011年10月18日，被告何某、钟某某与周建平签订了《承建房屋协议书》一份，约定由周建平在廖某某位于历市镇和顺村马垇组马垇晒坪上面的林地（即马垇原溜冰场）承建商住楼工程。该商住楼建设工程未在相关部门办理相关建房审批手续。本事实，有原告叶某某提交的林权证、土地合作协议、承建房屋协议书、证明及庭审笔录予以证实。2012年3月3日，被告何某、钟某某及吴某某补签订了《项目合作协议》一份，合同约定：1、三方自愿合伙经营廖某某历市镇和顺马垇组马垇晒坪上面林地进行房地产开发（何某与凌某某甲签订的4亩地皮为三人共同拥有），总投资为75万元，每人出资25万元，各占投资总额的33.3%。2、三人合伙共同开发3栋房屋，在合作期间合作人出资的为共有财产，不得随意分割。合作终止后，各合作人的出资为个人所有，届时予以返还。3、协议有效期暂定3年，即2012年3月3日至2015年3月3日。4、合伙双方共同经营、共担风险、共负盈亏；盈余按照各自的投资比例分配；债务按照各自投资比例负担。…三被告签订协议后，未取字号，也未在相关部门办理登记手续，口头约定由被告何某全权负责施工、签合同、收款等合伙事务。合伙后，在历市镇和顺马垇组马垇晒坪上面林地建好了第一栋房屋并对外销售，因土地与良富村新寨村民小组存在界址纠纷放弃第二栋房屋建造，合伙人至今未进行合伙结算。本事实，有项目合作协议及庭审笔录、钟某某在公安的询问笔录、（2014）定刑初字第29号刑事判决书、（2014）赣中刑二终字第146号刑事裁定书等予以证实。2012年11月1日，原告叶某某与被告何某签订了《房屋预定协议》一份，原告叶某某预定马垇所建房三单元前排301号房。2013年6月10日，原告叶某某与被告何某签订了《房屋转让合同》一份，被告何某出让其以合作方式取得位于马垇原溜冰场所建房屋第二栋前301号房及车库一间给原告叶某某，约定房款合计271000元。原告叶某某分别于2013年6月10日、2013年9月20日向被告何某支付购房款10万元、11万元，合计支付购房款21万元。因土地存在界址纠纷等原因，被告何某、钟某某及吴某某放弃第二栋房屋建造，被告何某无法向原告叶某某交付房屋。本事实，有原告叶某某提交的房屋转让合同、预定房协议、收据、（2014）定刑初字第29号刑事判决书、（2014）赣中刑二终字第146号刑事裁定书及庭审笔录予以证实。定南县人民法院于2014年8月20日作出了（2014）定刑初字第27号刑事判决，认为被告何某故意将分配给凌某某甲家的房屋卖予他人或隐瞒第二栋不再建造的事实、或隐瞒房屋已卖给他人事实，将房屋卖予他人从中骗取现金的行为构成合同诈骗罪。被告何某不服一审判决，上诉后，赣州市中级人民法院于2014年10月8日作出（2014）赣中刑二终字第146号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。现上述判决书、裁定书已发生法律效力。至今，被告何某未退赔赃款。本事实，有（2014）定刑初字第29号刑事判决书、（2014）赣中刑二终字第146号刑事裁定书及庭审笔录予以证实。原告叶某某的诉讼请求为：依法认定原、被告之间订立的《房屋转让合同》无效；依法判令三被告连带返还原告已付购房款计人民币210000元；本案诉讼费由上列三被告连带承担。原审法院认为：本案争议焦点主要有：1、《房屋转让合同》效力及已付房款返还问题；2、三被告是否应对已付房款返还承担连带责任问题。关于《房屋转让合同》效力及已付房款返还问题。三被告在未经相关部门审批的情况下，在廖某某享有使用权的林地上（即马垇原溜冰场）合伙开发建房并出售的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且被告何某与原告叶某某签订《房屋转让合同》的行为已被（2014）定刑初字第29号刑事判决书、（2014）赣中刑二终字第146号刑事裁定书认定为合同诈骗行为，故该《房屋转让合同》无效。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告何某应返还原告叶某某的购房款21万元。关于三被告是否应承担连带责任问题。被告钟某某辩称原告叶某某的损失是因何某的诈骗行为引起的，要求承担连带责任没有依据。三被告于2012年3月3日签订的《项目合作协议》系当事人的真实意思表示，三被告间个人合伙法律关系成立。三被告未办理相关手续在林地上合伙建房并出售的行为违反了法律、行政法规的相关规定，对此三被告均有过错；在合伙经营活动过程中，三被告曾口头约定由被告何某负责处理施工、签合同、收款等合伙事务，因此被告何某与原告叶某某于2013年6月10日签订《房屋转让合同》的行为应认定为履行合伙事务行为，其法律后果应由全体合伙人承担，至于其诈骗行为导致的损失，其它无过错的合伙人可以另行追偿。被告钟某某称被告吴某某已于2012年冬退伙，但被告何某认为其未收到退伙的书面材料也未接收到有关退伙的电话，对吴某某已退伙予以否认。被告吴某某也未提交证据证明其已退出合伙，因此本院无法认定被告吴某某是否已退伙。依据《中华人民共和国民法通则》35条第二款“合伙人对合伙的债务承担连还责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”的规定，三被告对返还已付房款210000元应承担连带责任，三被告偿还合伙债务超过自己应当承担数额后，均有权向其他合伙人追偿。被告吴某某经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是自愿放弃抗辩权，不影响法院对案件的审理。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条第二款、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、2013年6月10日原告叶某某与被告何某订立的《房屋转让合同》无效。二、被告何某应在本判决发生法律效力之日起20日内返还原告叶某某购房款210000元，被告钟某某、吴某某对该购房款的返还承担连带责任。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，减半收取2225元，由被告何某、钟某某、吴某某承担。上诉人钟某某、吴某某上诉称：一、原审法院认定被上诉人何某与被上诉人叶某某于2013年6月10日签订《房屋转让合同》的行为系履行合伙事务的行为，其法律后果应由全体合伙人承担，故判决上诉人对21万元购房款的返还承担连带责任。该判决认定事实错误，判决上诉人承担连带责任明显不公。理由如下：首先，被上诉人何某与被上诉人叶某某签订《房屋转让合同》，不属于履行合伙事务，上诉人不应对该购房款返还承担连带责任。被上诉人何某明知无法建造第二栋房屋的情况下，与被上诉人叶某某签订《房屋转让合同》，并收取叶某某21万元房款归其个人所有。其行为未经其他合伙人即上诉人的同意，也非为实现合伙目的或为合伙人的共同利益所为。因此，其行为应系何某个人行为，不属于履行合伙事务的行为，不应对该购房款的返还承担连带责任。其次，原审法院要求上诉人对购房款的返还承担连带责任，违反了罪责自负的原则，对上诉人极不公平。被上诉人何某的行为，已经法院判决其构成合同诈骗罪，根据罪责自负的原则，何某的犯罪行为所造成的一切后果，均应何某自己承担。因此，要求上诉人对购房款返还承担连带责任于法无据，对上诉人极不公平。二、凌某某甲、凌某某乙亦系马坳开发建房的合伙人，应当追加其为被告参加诉讼。2010年12月26日，被上诉人何某、上诉人钟某某与凌某某甲、凌某某乙商谈，约定凌某某甲和凌某某乙出地皮（所有的位于定南县历市镇和顺村马坳原溜冰场约1100平方米的土地），何某、钟某某和吴某某出资金的方式五人合作共同开发建房出售；同时约定凌某某甲和凌某某乙共同分得第一栋一单元的全部套房（建筑面积为270平方米共六层半的楼房）作为整个开发房屋的利润收益，被上诉人何某与上诉人钟某某、吴某某各出资25万元，并以销售房屋收取的购房款分配利润；又约定凌某某甲、凌某某乙在合伙事务中，负责施工安全、施工纠纷处理以及办证等合伙事务，并于当日由凌某某甲与何某分别作为代表签订了《土地合作协议》。施工开始后，与村民发生纠纷，该村民小组只准建一栋，凌某某甲、凌某某乙等人感到原定建两栋楼房有困难，经商议决定放弃建造第二栋楼房，五位合伙人一致同意由凌某某乙退回部分房屋即一栋一单元201、402、602和702的房屋。因此，何某、钟某某、吴某某、凌某某甲和凌某某乙系共同开发建房，构成个人合伙关系。定南县公安局的起诉意见书、定南检察院的起诉书和定南法院作出的（2014）定刑初字第29号刑事判决书对该五人的个人合伙关系均予以认定。故本案应当追加凌某某甲、凌某某乙作为被告参加诉讼，而原审法院遗漏了该两位作为被告，程序明显违法。综上，请求二审法院依法撤销定南县人民法院于2014年12月1日作出的（2014）定民二初字第48号民事判决第二项关于“被告钟某某、吴某某对该购房款的返还承担连带责任”的判决，改判为驳回被上诉人叶某某对上诉人钟某某、吴某某的诉讼请求。一审、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人叶某某辩称：一、何某系该个人合伙组织成员，有权行使建房、售房、收款等合伙权利，其合伙权利得到了二上诉人的口头允诺和同意认可，未超越合伙职权。何某与二上诉人也未约定对外签订合同、收取房款应经过二上诉人的同意，这与客观实际不符，也与市场实践中的做法不同。何某与叶某某签订合同、收取房款的行为显然是为实现合伙目的，至于何某收受购房款后用于何处，叶某某无权干涉，也无法判别。二上诉人不能以其内部纠纷问题导致的法律后果由作为合伙组织之外的购房者承担，这明显有失公平，更于法无据。二、原判已经明确提出“依据《民法通则》第35条第二款之规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”。因此，二上诉人完全可以在偿还叶某某购房款后，向被上诉人何某追偿。三、刑事处罚只是对被上诉人何某进行诈骗行为的刑事责任结果，但叶某某遭受的经济损失是基于合同（或协议）的目的（支付购房款尔后取得房屋）不能实现，二者明显不能混为一谈。目前，我国没有任何法律法规或司法解释规定，刑事责任的承担会对民事案件的审理判决有实质影响。被上诉人何某未提交答辩意见。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。经审理查明，钟某某、吴某某与何某合伙期间，钟某某经手向何礼平、黄伟圣等人出售了部分房屋并收取了购房款。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，钟某某、吴某某与何某在未经国家相关部门批准的情况下，擅自改变农村土地用途，在林地上进行商品房开发、销售，违反了我国《土地管理法》、《城市规划法》等法律、行政法规的强制性规定，其房屋销售行为应属无效民事法律行为。因此，何某与叶某某于2013年6月10日签订的《房屋转让合同》属无效合同。何某应当将叶某某向其支付的房屋转让款210000元予以返还。关于钟某某、吴某某是否应当与何某连带返还上述210000元的问题。本院认为，首先，我国各个部门法有其特定的法律关系调整范围及行为认定标准。当事人一个合同行为在特定情况下可能会同时受到刑事部门法及民事部门法的调整。本案中，虽然，何某拟卖给叶某某的房屋根本无法建造起来，其行为已被人民法院认定为构成合同诈骗罪，但是，何某所承担的刑事责任仅是对其行为造成的严重社会危害性，且触犯了刑事法律所受到的制裁。其与叶某某签订的房屋买卖合同效力以及该合同行为系个人行为抑或属于履行合伙事务的行为依法应当受民事法律法规的调整。何某的合同诈骗行为虽然受到刑事处罚，但该刑事生效判决并未附带民事部分进行处理，故叶某某的民事权益未得到救济，其仍可以通过民事诉讼主张。因此，对于上诉人钟某某、吴某某主张何某与叶某某订立合同行为已被认定为犯罪行为，该行为后果所产生的刑事责任及民事责任根据罪责自负的原则应当由何某一人承担的上诉理由，本院不予支持。其次，从本案已查明的事实看，钟某某、吴某某与何某系合伙关系，何某是合伙事务执行人。而且何某与叶某某签订房屋买卖合同亦发生在其执行合伙事务期间。何某与叶某某签订的房屋买卖合同从形式上看并未超出钟某某、吴某某与何某合伙开发、销售房屋的经营范围。虽然，何某将根本无法建造起来的房屋出售给叶某某构成合同诈骗，但是，钟某某、吴某某与何某三人在案涉土地上建造三栋房屋系其合伙开发项目的既定规划内容。在合伙期间，第二栋房屋因故未能建成，钟某某、吴某某作为合伙人并未及时调整何某执行合伙事务的范围，履行监督义务。作为房屋买受人完全有理由相信何某与之签订合同的行为仍然属于执行合伙事务。至于何某收取了房屋买受人的房款是否用于合伙项目开发，属于合伙人之间内部分配问题。再次，对于未办理相关手续的情况下在林地上建房并出售的行为，钟某某、吴某某与何某明知系违反我国法律、行政法规的相关规定的仍然进行合伙开发，理应对开发、销售过程中可能产生的风险及相关民事责任共同承担。而且在钟某某、吴某某、何某合伙期间，钟某某亦出售了部分合伙开发的房屋并收取了房款。因此，钟某某、吴某某应当与何某连带返还叶某某购房款210000元。至于凌某某乙及凌某某甲是否应当追加为本案当事人的问题。本院认为，从凌某某甲与何某签订的《土地合同协议》内容看，凌某某甲、凌某某乙提供案涉土地给何某进行房地产项目开发，房屋建成后，何某分配一定数量的房屋给凌某某甲、凌某某乙作为回报。据此，凌某某甲、凌某某乙与何某之间关于案涉土地合作关系不符合个人合伙关系共同经营、共负盈亏、共担风险的典型特征，凌某某甲、凌某某乙与何某、钟某某、吴某某之间的法律关系不属于合伙法律关系，且凌某某甲、凌某某乙与何某之间的法律关系依法不属于本案审理范围。因此，对于上诉人钟某某、吴某某要求追加凌某某甲、凌某某乙为本案当事人的主张，本院不予支持。综上，上诉人钟某某、吴某某的上诉事实与理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人钟某某、吴某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 赖国东代理审判员 张志平二〇一五年五月十八日书 记 员 王 佳代理书记员 张 虹