（2015）穗云法民四初字第314号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-22
案件名称
崔仲明与黎英租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔仲明,黎英
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第314号原告：崔仲明，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：林少华，身份证住址广州市白云区，与原告关系。委托代理人：崔伟明，身份证住址广州市越秀区，与原告关系。被告：黎英，身份证住址湖南省华容县。原告崔仲明诉被告黎英租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔仲明及其委托代理人林少华、崔伟明到庭参加了诉讼。被告黎英经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告于2012年4月11日于广州市白云区签署《房屋租赁合同》，被告向原告租下原告所有的坐落在广州市白云区＊号之16、17、18房产，并在合同中约定：1.租期3年，自2012年4月11日起至2015年4月10日止，每月11日至次月10日为一个租赁月。2.第一年月租金为人民币21000元，第二年月租金为22260元，第三年月租金为23596元。3.租金按月结算，由被告在每租赁月的第5日（即每月16号）前转账至原告指定银行账户。原告实际收款时间以租金到账时间为准。被告以银行划款成功凭证为收据。4.经双方协商，由租赁产生的双方所有税费均由被告支付，以上租金为原告除去各种税费后的净收。被告在向原告交付租金后，需自行在规定时间内向有关部门办理所有的费用。5.被告需按时交纳租金，逾期交付的，每逾期一日，被告须按所欠金额的1%向原告支付滞纳金作为惩罚。6.按时交纳各种税费，逾期交纳的，由此滞纳行为引起的滞纳金、违约金等罚金及双方的一切后果均由被告承担。7.为避免双方就赔偿金和罚金方面产生争议，双方一致约定，租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同的或由于一方违约而使合同不能正常执行的，不管非违约方损失多少，违约方均须向另一方支付违约金作为赔偿和惩罚，违约金为当时月租金的6倍。8.如果被告的合同履约担保出现问题，或者被告有拖欠租金或任何税费的行为两个月或以上，不管多少，均视为被告无能力继续承租经营或诚信出现重大问题，为免损失扩大，双方预先约定，原告无需被告同意，可单方解除合同，被告全权委托原告自行撬锁进入收回房屋，被告自愿放弃所有装修、设备和货物，除尽快交齐所欠的租金、上述的所有税费、每日1%滞纳金等之外，还须向原告支付违约金作为赔偿和惩罚，违约金为当时月租金的6倍。被告从2014年1月11日开始拒交租金，原告多次去电及短信催缴，但被告均以各种托词拖延，并于2014年3月16日在未将铺位恢复至可复租状态且未与原告交接的情况下搬离所租铺位，未征得原告同意单方解除合同。根据双方签订的租赁合同第9条第2款和第3款，被告已构成实际违约，原告可以解除合同，收回房屋。被告应向原告交齐拖欠的租金，计至本诉状递交之日止，所欠租金为47392元。被告还需向原告支付违约金作为赔偿和惩罚，违约金为本月租金的6倍即133560元。由于原告的违约，铺位至今未能租出，实际损失已超过6个月，被告还需交纳欠交、未交的所有税费，包括因租赁产生的税款、水某、电费和物业管理费。时至今日，原告已代其补交税款12778.14、水某231.28元、电费875.31元及电费滞纳金57.77元、物业管理费1980元。租赁期间，虽经原告不断催促及提醒，被告仍多次拖欠租金，按照双方约定，被告应向原告交纳每日1%的滞纳金，共计226036元，滞纳金暂计至2015年1月31日，请求计算至实际支付之日。如合同正常执行，履约金额为802272元，现被告实际交租488450元，造成实际损失为313822元，因被告对合同的极大不尊重和违约，原告额外花费大量人力物力，因此本着对法律和合约精神的尊重，原告认为，要求被告赔偿损失及对被告施某一定惩罚，是合情合理的。故诉至法院，请求判令：一、被告向原告补交所欠租金共45660元；二、被告向原告支付原告代其向有关税务部门补缴的税款12778.14元；三、被告向原告支付原告代其向水电供应公司补缴的水电费及滞纳违约金1164.36元；四、被告向原告支付原告代其向嘉利苑物业管理公司补缴的物业管理费1980元；五、被告向原告缴纳违约补偿金133560元；六、被告向原告缴纳租金滞纳金共226036元（暂计至2015年1月31日止，请求计算至实际支付之日止）；七、被告承担本案诉讼费用。被告无答辩。经审理查明：2012年4月10日，原告委托其代理人张某与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将广州市白云区＊房屋（以下简称涉案商铺）出租给被告，租期共3年，自2012年4月11日起至2015年4月10日止，月租金第一年为21000元，第二年为22260元，第三年为23596元，租金按月结算，由被告在每租赁月的第5日（即每月16日）前转账至原告指定的银行账户，实际收款时间以租金到账时间为准。被告以银行划款成功凭证为收据，原告指定的收款账户为：账户名称：崔仲明，开户行：中国银行广州珠江广场支行，账号：73×××72，卡号：62×××07。租赁期间产生的税费均由被告支付，以上租金为除去各种税费后的净收入，被告在向原告交付租金后，需自行在规定的时间内向有关部门办理和缴纳。被告在合同签订时，向原告交纳人民币63000元的合同保证金，原告在租赁期满收回房屋，被告交清上述所有税费、履行完合同和到街道办理好租赁注销手续之日起5天内，将保证金退回被告，或用于抵偿被告因违反合同条款而产生的违约金，该保证金不可用于冲抵租金或任何税费，且不计利息。被告应当按时交纳租金，逾期交付的，每逾期一日，按照所欠金额的1%向原告支付滞纳金作为惩罚；被告应当按时交纳各种税费，逾期交付的，由此滞纳行为引起的滞纳金、违约金等罚金及双方的一切后果均由被告承担。租赁期内，如果被告的合同履约担保出现问题，或者被告有拖欠租金或任何税费的行为两个月或以上，不管多少，均视为被告无能力继续承租经营或诚信出现重大问题，为免损失扩大，双方预先约定，原告无需被告同意，可单方解除合同，被告全权委托原告自行撬锁进入收回房屋，被告自愿放弃所有装修、设备和货物，除尽快交齐所欠的租金、上述的所有税费、每日1%滞纳金等之外，还须向原告支付违约金作为赔偿和惩罚，违约金为当时月租金的6倍等。上述合同并约定了张某为原告的委托代理人及合同履行的联系人。上述合同签订后，原告依约于2012年4月12日将涉案商铺交付给被告，被告依约定支付了保证金63000元，并实际支付租金至2013年12月，2014年1月开始未交纳租金。根据原告提交的原告委托代理人张某与被告之间的短信记录显示，2014年3月13日，被告发短信给张某称其实在没有办法交租；张某回复称被告已连续三个月没有缴纳租金，故决定按照租赁合同即时收回物业，并保留要求合同所规定的违约费用的权利；2014年3月14日，被告发短信给张某称其不是不想交租金，而是实在交不起租金，其已将店内的东西搬走卖完，现回重庆其老公家，并要求原告用押金来抵房租。2014年3月15日，被告发短信称钥匙在进店右边的玻璃台上。原告委托代理人张某于2014年3月15日收回涉案商铺。根据原告提交的卡号为62×××07的中国银行借记卡对账簿，被告在交纳租金时存在未按时交纳及未足额交纳的情况，其中2012年5月迟延6日、8月迟延3日、9月迟延5日、10月迟延8日、11月迟延5日、12月迟延1日；2013年1月迟延23日、2月迟延6日、3月迟延11日、4月迟延11日且拖欠当月租金60元、5月迟延12日多交当月租金40元、6月迟延18日拖欠当月租金60元、7月迟延21日拖欠当月租金260元、8月迟延20日拖欠当月租金260元、9月迟延26日拖欠当月租金160元、10月迟延26日多交当月租金40元、11月迟延28日拖欠当月租金860元、12月迟延40日多交当月租金440元，故2012年4月至2013年12月合计拖欠租金1140元。为证明原告为被告代交的税款、水电费和物业费，原告提交了以下证据：1.广州市白云区地税局、棠景街出租屋管理服务中心开具的《税收缴款书（税务收现专用）》，显示原告已向税务部门缴纳＊（之一）铺在2012年8月至2014年3月税款合计12778.14元。2.水某收据一张，证明原告已缴纳嘉利苑62号18铺2013年7月-2014年3月水某共231.28元。3.广州市房地产同德物业发展公司开具的发票一张，显示原告已缴纳嘉利苑62号18铺2013年7月至2014年12月物业管理费共3780元（630元／季×6）、垃圾处理费2013年7月至2014年3月共90元。4.广州供电局电费通知单和支付宝缴费回单，其中广州供电局电费通知单显示用电地址为乐嘉路62号-18，计费时段2014年1月5日至2014年3月5日，电费为875.31元，支付宝缴费回单显示缴费金额875.31元，违约金57.77元。以上事实，有房屋租赁合同、房产证、房屋交接表、税费发票、税费收据、支付宝缴费回单、管理费及垃圾处理费发票、短信记录、中国银行借记卡对账簿、收据、查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应遵照执行。根据原告提交其委托代理人张某与被告与之间的短信记录，本案应系原告在被告连续拖欠两个多月租金且明确表示无法交租的情况下提出收回物业，即要求解除合同，此后被告在未与原告交接的情况下交回涉案商铺钥匙。根据双方租赁合同的约定，被告拖欠租金或任何税费的行为两个月或以上，原告可单方解除合同，故原告解除合同符合双方约定，双方合同于2014年3月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告要求被告支付拖欠的租金，符合法律规定。根据双方租赁合同约定，被告应在每月16日前通过转账至原告指定的银行账户的方式交付租金，根据原告提交的卡号为62×××07的中国银行借记卡对账簿，2014年1月10日至原告收回商铺之日即2014年3月15日的租金被告尚未向原告缴纳，原告要求被告支付该期间的租金合计44520元（22260元／月×2月）未超过法律规定，本院予以支持。另根据上述中国银行借记卡对账簿，被告尚拖欠原告2012年4月至2013年12月租金合计1140元，原告要求被告支付拖欠的1140元租金合理合法，本院亦予以支持。关于原告垫付的税款、水电费等，根据双方租赁合同约定，由租赁产生的双方所有税费均由被告支付，因此被告在解除合同后理应结清其在租赁经营期间产生的所有税款、水电费、物业费、垃圾费等，原告在被告未结清上述费用的情况下代其支付了税款12778.14元、水某231.28元、电费875.31元及滞纳金57.77元、物业费1890元、垃圾费90元，上述各项费用合计15922.5元，原告要求被告支付上述代垫费用合计15922.5元合理合法，本院予以支持。关于违约金，根据双方租赁合同约定，因被告拖欠租金导致原告单方提前解除合同的，被告应向原告支付违约金，违约金为当月租金的6倍，根据上述约定故被告应向原告支付133560元的违约金。另双方在租赁合同中约定，被告交纳的保证金可用于抵偿被告因违反合同条款而产生的违约金，故被告实际应向原告支付的违约金应抵扣被告交纳的保证金，抵扣后被告还应当向原告支付违约金70560元。关于逾期交租的滞纳金，双方在《房屋租赁合同》中约定，被告应当按时交纳租金，逾期交付的，每逾期一日，按照所欠金额的1%向原告支付滞纳金作为惩罚。2012年4月至2013年12月被告合计拖欠原告租金1140元，2014年1月和2月拖欠的租金44520元，按1%／日的标准自上述租金应支付之日起计算至本案开庭时的滞纳金已超过本金，根据公平原则，滞纳金应以本金为限，即上述滞纳金合计45660元。对于2012年4月至2013年12月已付租金，虽然被告在该期间确实存在未按期缴纳租金的行为，但原告在被告交租之后并未就此提出异议，原告现在再主张已付租金的逾期付款滞纳金缺乏依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤逾期未到庭应诉，视为其放弃抗辩，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告黎英向原告崔仲明支付租金拖欠的租金45660元二、在本判决生效之日起五日内，被告黎英向原告崔仲明支付滞纳金45660元。三、在本判决生效之日起五日内，被告黎英向原告崔仲明支付违约金70560元。四、在本判决生效之日起五日内，被告黎英向原告崔仲明支付税款、水电费、物业费、垃圾费合计15922.5元。五、驳回原告崔仲明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7618，由原告崔仲明负担3762元，被告黎英负担3856元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 王丽美人民陪审员 刘 莲人民陪审员 王向慧二〇一五年五月十八日书 记 员 郑萍军 更多数据：