（2015）达渠民初字第614号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-10
案件名称
肖建华与渠县飞宏房地产开发有限公司安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
渠县人民法院
所属地区
渠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖建华,渠县飞宏房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2015）达渠民初字第614号原告（反诉被告）肖建华，男，生于1955年2月5日，汉族。委托代理人王永波，重庆鼎典律师事务所律师。被告（反诉原告）渠县飞宏房地产开发有限公司，地址：渠县渠江镇西城区百合苑。法定代表人何小飞，总经理。委托代理人何小平，该公司副总经理。委托代理人肖延权，四川智合律师事务所律师。原告肖建华与被告渠县飞宏房地产开发有限公司（以下简称飞宏公司）安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年月日受理后，飞宏公司提起了反诉。本案依法由审判员罗实适用简易程序于2015年4月23日和2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告肖建华及其委托代理人王永波、被告飞宏房公司法定代表人何小飞的委托代理人何小平、肖延权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖建华诉称，2012年6月19日，原告与被告飞宏公司签订了房屋拆迁补偿协议，约定飞宏公司拆迁原告所有的位于原渠县人民法院办公楼底层正对（面）左侧第一间门市，飞宏公司按1：1.5的比例实行产权调换，并实行就地就近还建安置，并约定了还建门市安置在渠县西区二期百合苑9号楼底层，门市面积达到69.65平方米，门市前后宽约4.86米，左右两边长约14.33米，层高约4.5米。原告考虑到门市的层高为4.5米可以做隔层，能够使门市的空间可以充分的利用，遂同意了该拆迁方案。协议签订后原告按约定进行了搬迁，但在原告接房时发现门市的层高只有3.8米左右，根本无法做隔层。原告多次找到被告要求解决层高的问题，被告置之不理。原告认为，被告的行为已严重损害了自己的合法权益，该门市的层高明显低于合同的约定，致使门市可使用空间减少，可利用的高度价值明显降低，除应支付合同约定的违约金10万元，还应赔偿因此造成的损失10万元，在开庭前原告增加诉讼请求，要求被告赔偿损失40万，过渡期间延迟交付门市补偿费12500元，门市涂料费5000元，共计512500元，并请求被告在判决生效后一个月内给原告办理房产证和土地使用权证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：1、《房屋拆迁安置补偿协议书》，用以证明原告与被告签订的补偿合同中约定了门市层高为4.5米，实际层高为4.09米，被告交付的门市不符合合同的约定，构成违约；超过18个��过度期间的安置费用在原计算方式上增加0.5倍，增加的费用为12500元；被告未在合同约定的期限内办理相关房产证和土地使用证，也构成违约。2、承诺书一份，用以证明原告全面履行了合同约定的义务，被告未按约定履行义务，应承担违约责任。3、拆迁房屋交接清单，用以证明原告于2011年6月26日向被告交付了原门市。被告飞宏房公司答辩并反诉称：安置补偿协议中对层高的约定是约4.5米，既然是约4.5米，可以理解为层高在4米至5米之间不算是违约，法院在组织双方到场测量该门市的层高为4.09米，按建筑规范允许的合理误差为3%，这样计算允许的误差值为0.135米，实际绝对误差0.275米，即便是违约也是一般性违约，属于违约责任较轻的范围。由于该门市并不涉及建筑质量问题，仅仅是层高有一定的误差，并不影响门市的实际正常使用，不存在根本性违约，其请求���偿损失的诉讼请求不应得到支持。原告请求支付延迟交付门市的补偿费和门市涂料费用，按照合同的约定办理，被告没有异议。同时原告要求被告办理房产证和土地使用权证的请求，由于该证涉及到相关职能部门办理，我方无法确定相关职能部门具体的办证时间，只能是在合理的时间范围内尽快办理。原告与被告达成的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，原告门市建筑面积46.41平方米，按1：1.5的比例实行产权调换，应补偿的门市建筑面积为69.65平方米，房屋建成后实际交付门市的建筑面积为73.71平方米，多出建筑面积4.06平方米，按约定1万元／平方米的标准计算，要求原告支付房屋差价款4.06万元被告向法庭提供了如下证据：1、《房屋拆迁安置补偿协议书》，用以证明双方约定实际交付门市的建筑面积按1万元／平方米的标准计算，多退少补。原告应支付被告房屋���价款40600元。2、原告原房产证，用以证明原门市的建筑面积为46.41平方米。3、竣工验收报告，用以证明被告房屋经过验收合格。4、接房通知，用以证明2014年7月7日向原告交房。5、达州市渠县渠江房地产测绘有限公司出具的测绘报告，用以证明被告交付给原告门市的建筑面积为73.71平方米，按双方的约定，原告应当补偿差价款40600元。被告对原告所举证据质证认为，对原告提供的第1项证据的真实性没有异议，但不能证明原告的观点，协议约定层高为约4.5米，为4-5米的一定幅度，虽然合同约定的违约金是10万元，但本案并不构成根本性违约，门市的层高并不影响正常的使用，违约的情节轻微，属于枝节问题，可以在2-3万元的幅度内承担违约责任。房产证和土地使用证涉及相关部门办理，无法确定具体的时间，只能承诺在合理的期限内尽快办理。对原告提供的第2、3项证据没有异议。原告针对被告的反诉辩称，原告原门市的建筑面积不包含公摊面积，而被告交付给原告的门市面积包含了公摊面积，实际被告交付给原告的门市建筑面积并没有超过4个平方米，而且归还的门市建筑面积并没有在房管局办理登记手续，被告的反诉过早，故应当驳回其反诉请求。原告对被告所举证据质证认为，对第1项证据的真实性没有异议，但不能证明被告的待证观点；对第2、3、4项证据没有异议；对第5项证据的测绘报告所反映的数据并不是房管部门登记的数据，不应得到认可。根据原告的申请，并征得原、被告的同意，本院于2015年4月8日到争议门市进行了现场勘验，经过原、被告双方共同参与下进行了丈量，双方认可争议门市的层高约4.09米。本院对原、被告提供的证据，进行认真审核后认为，原告提供的1、2、3项证据，以及被告提供的1��2、3、4、5项证据，具有证居的真实性、合法性和关联系，本院予以确认。根据上述确认的证据和当事人的陈述，认定以下法律事实：2012年6月19日，原告与被告签订的房屋拆迁补偿协议约定：被告拆迁原告所有的位于原渠县人民法院办公楼底层正对面左侧第一间门市（现在渠县渠江镇西区百合苑9号楼下），被告按1：1.5的比例实行产权调换，并实行就地就近还建安置，并约定了门市拆迁过渡补偿费，以18个月为拆迁还建安置周期，补偿25000元，如因被告的原因，超出还建安置周期还房，在原来补偿标准基础上增加0.5倍计算补偿；还建门市安置在渠县西区二期百合苑9号楼底层还建门市进行安置，门市层高约4.5米，门市面积达到69.65平方米，如还建门市面积大于或小于69.65平方米，其差额部分面积，原、被告按10000元／平方米相互找补差价，还建门市墙体粉刷涂料；被��在原告接房后90个工作日到有关部门办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》交给原告；如有违约，违约方向守约方支付违约金10万元人民币。2012年6月26日，原告向被告交付了原门市，被告于2014年7月7日向原告交付了新修的门市，门市建筑面积为73.71平方米，还建门市未粉刷涂料。经本院到场勘验，测得原告门市层高约为4.09米。原告接房后发现门市的室内内空高度只有3.8米左右，遂多次找到被告要求解决层高的问题，但未得到解决。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告之间所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，双方当事人都应当全面履行合同义务，造成损失的应当承担相应的赔偿责任。被告交付给原告的门市没有达到合同约定的层高约4.5米，只有4.09米，其误差比超出了3%的通常比例范畴；同时，被告也没有按照合同约定在原告接房后90个工作日内到有关部门办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，其行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告要求被告支付超过过渡期间延迟交付门市补偿费12500元，及门市涂料费5000元，符合双方的约定，应予支持。被告反诉原告，要求其支付多交付的门市建筑面积4.06平方米的差价款4.06万元符合合同约定，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告交付给原告的还建门市层高未达到约定的4.5米，原告要求被告赔偿损失40万元，但未提供相关损失的证据，对该项诉讼请求不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，本诉被告渠县飞宏房地产开发有限公司向原告肖建华支付违约金10万元人民币，支付超过过��期间延迟交付门市补偿费12500元，及门市涂料费5000元；反诉被告肖建华向反诉原告渠县飞宏房地产开发有限公司支付门市差价款40600元。品叠之后，被告渠县飞宏房地产开发有限公司实际应向原告支付76900元人民币。二、在本判决发生法律效力之日起30日内，被告渠县飞宏房地产开发有限公司为原告肖建华办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。三、驳回原告肖建华的其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉和反诉的案件受理费共计9790元，由原告负担1800元，被告负担7990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 罗 实二〇一五年五月十八日书记员 杨慧（代） 关注公众号“”