（2015）泰民一终字第300号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-12
案件名称
泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会与赵玉祥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵玉祥,泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第300号上诉人（原审被告）赵玉祥，农民。被上诉人（原审原告）泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会。住所地岱岳区粥店街道办事处李家庄社区。法定代表人张发坤，主任。委托代理人范立军，泰安岱岳希望法律服务所法律工作者。上诉人赵玉祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2014）岱民初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人赵玉祥，被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会的委托代理人范立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会原为泰安市泰山区粥店街道办事处李家庄村村民委员会（以下简称李家庄村委会），被告赵玉祥系该村村民。1999年8月26日，李家庄村委会与被告赵玉祥签订商业楼转让协议书一份，约定李家庄村委会将自建的商业楼房一处以58800元的价格转让给被告，双方对房屋面积、付款方式、房屋质量均作出了明确约定，同时协议约定如遇国家或集体规划占用，买受方必须服从，楼房、附属物及土地补偿费全部归买受方。被告赵玉祥分两次全额缴纳了房屋价款，后涉案房产由其占有使用。另查明，涉案房产现已被拆除。2014年6月20日，原告李家庄居委会将被告诉至本院。以上事实，有商业楼转让协议书一份、收据两张及原、被告陈述等在案证实。案件审理过程中，原告向原审法院递交了调取证据申请，申请法院调取与涉案房产相邻的其余7套房产的相关房屋所有权证，原审法院依法予以准许，后经调查，泰山区房管部门并没有相关房屋的所有权证及档案资料等。原审法院认为，根据城乡规划法的规定，未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑物和构筑物为违法建筑。原告主张涉案房产缺少相应的土地、规划、准建等审批手续，据此主张合同无效，被告抗辩称涉案房产有相关的土地使用证书，具备办理房产证的条件，足以证明手续合法齐备，为此被告在庭审中提交了涉案房产项下土地的土地使用权证复印件，但对规划、准建等手续证件是否齐备其并未能举证证实，在原审法院依其申请向主管部门进行调查后，也未调取到相关足以证实被告抗辩主张的证据材料，故对其抗辩主张，原审法院不予采纳。原审法院认为，根据法律规定，即便本案涉案房产项下的土地手续合法，但因其尚未取得规划、准建等审批��续，涉案房产仍应认定为违法建筑，故以该房产作为标的物所签订的买卖合同，应为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当互相返还。涉案房产现已被拆除，原告主张被告返还拆迁利益，但因本案涉案房产的拆迁利益目前尚未明确，原告对此也未能举证证实，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、确认原告泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会与被告赵玉祥于1999年8月26日签订的商业楼转让协议书为无效合同。二、驳回原告泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。上诉人赵玉祥不服原审判决上诉称，1、一审判决认定商业楼是违法建筑并适用合同法第52条规定认定转让协议无效没有依据，一审判决不能依据房屋建成后的法律来界定商业楼为违法建筑；2、本案应当适用合同签订时的法律或政策，1999年8月以前，我国法律没有明确规定禁止本村村民购买村集体建设的房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能适用合同法。一审认定合同无效的效果弊大于利，上诉人一直实际拥有该房屋，如今房产价值已增长数倍，如认定合同无效将严重损害公序良俗；3、本案已超过诉讼时效。请求二审法院撤销原判决，依法改判或发回重审。被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人提交张庆厚、赵锡宝房屋所有权证复印件一份，欲证实涉案房屋是合法有效的不是违法建筑。被上诉人质证称，证据是复印件，且张庆厚、赵锡宝与本案没有任何关系。本院经审查认为，因上诉人提交的证据均为复印件，对证据的效力本院不予认定。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的购房协议是否合法有效。根据审理查明的事实，上诉人于1999年8月26日与被上诉人签订《商业楼转让协议书》，购买涉案房屋。而《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日实施，根据“法不溯及既往”的原则，不能以《中华人民共和国城乡规划法》等法律规定来衡量当事人双方于相关法律实施之前自愿签订的合同的效力，且上诉人赵玉祥为被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会集体组织成员，其购买本集体组织房产的行为，亦不违反法律的禁止性规定。因此，上诉人与被上诉人签订的购房协��是合法有效的，原审判决对此认定是错误的，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2014）岱民初字第1317号民事判决书；二、驳回被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会对上诉人赵玉祥的诉讼请求。一审案件受理费人民币100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处李家庄社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 健代理审判员 王 玥代理审判员 李 腾二〇一五年五月十八日书 记 员 张泽宇 关注公众号“”