（2015）珠中法民三终字第170号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-01-21
案件名称
谢霏与珠海市新华建设房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市新华建设房地产有限公司,谢霏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第170号上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地珠海市，组织机构代码××。法定代表人：王俊成，董事长。委托代理人：龙会明，广东明门律师事务所律师。委托代理人：邓华峰，广东明门律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢霏，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份证号码：×××6418。上诉人珠海市新华建设房地产有限公司（以下简称新华公司）因与被上诉人谢霏商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年1月15日，谢霏与新华公司签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定：新华公司将房屋（建筑面积96.88平方米）以1192592元的价格出售给谢霏，房款在2012年1月15日前一次性付清。合同第七条约定出卖人应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。合同第九条约定出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同和附件对延期交房约定如下：如遇下列特殊原因，新华公司可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门或公共事业部门对项目验收之延误或因政府原因导致的规划、设计调整、变更导致竣工验收延误；3、受国家及珠海市新颁布的法律、法规、政策影响而导致之延误；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。合同还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，新华公司按谢霏在本合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，谢霏须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受新华公司委托的物业管理公司的管理服务。合同附件五《金域华府物业管理服务及各项收费标准》第二条第四款的约定，物业交付买受人当月发生的物业管理服务费用由出卖人承担，物业交付买受人后次月起的物业管理服务费用由买受人承担。同日，双方就所购买房屋签订一份《装修协议》，约定谢霏同意以包工包料的方式委托新华公司对该单元进行设计、改造和装修，房屋建筑面积96.88平方米，装修总款为216547元；谢霏选择一次性支付装修款216547元，并于签订本协议书7日内付清；并约定新华公司于2013年11月30日完成装修并将该单元交付谢霏，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向谢霏支付违约金。协议还约定装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》约定了室内和大堂的装饰装修标准以及智能系统的配备等内容，其中大堂的交付标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。上述合同签订后，谢霏按约定付清了全部房款和装修款。2014年1月9日，新华公司向谢霏发出《金域华府房屋交付通知书》，称谢霏所购买房屋已经精装完工，通知谢霏于2014年1月12日办理房屋交付手续。谢霏并未按照上述通知书收楼，并于2014年1月17日向新华公司发出《不同意收房通知书》。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主在2014年6月10日前办理入伙手续。2014年6月8日，谢霏办理了房屋入伙手续，新华公司向谢霏出具《住宅质量保证书》，《住宅质量保证书》载明竣工日期为2014年1月12日，交付日期为2014年1月18日，《住宅质量保证书》“备注”部分写明：“1、质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”。谢霏主张，新华公司逾期交付房屋，应按照合同约定支付逾期交付房屋的违约金，并要求违约金从2013年12月1日起按照合同约定的标准计算至谢霏实际收房的2014年6月8日止，按每日万分之五计算。新华公司抗辩称，合同约定的交付期限为2013年11月30日，取得《竣工验收备案表》是在2014年5月27日，房屋逾期天数共计177天；关于装修部分，新华公司抗辩称涉案房屋已于2014年1月12日取得《工程竣工验收报告》，此时新华公司已经完成房屋精装，2014年1月10日新华公司向谢霏发出通知书，通知谢霏在2014年1月12日前来接收装修，因此逾期交付装修的违约金应从2013年12月1日计算至2014年1月12日，共计42天。新华公司主张其在2013年1月份就完成施工建设，逾期交楼是由政府部门对项目验收延误造成的，依据《珠海市商品房买卖合同》附件第四条的约定，新华公司不需承担延期交楼的违约责任。新华公司为其主张提交了2013年2月5日申请规划验收的《项目受理单》，以及2013年3月11日珠海市住房和城乡规划建设局发出的《规划验收通知》和2014年5月15日珠海市住房和城乡规划建设局出具的《建设工程规划条件核实合格证》作为证据。其中《规划验收通知》列明金域华府项目存在的问题和验收意见：“1、超建；2、项目尚未按图完工；3、临时设施未拆除；4、中空改为封闭空间；5、商铺与报建不符；6、地下室增加设施问题；7、幼儿园一二层增加不封闭阳台，平面有局部改动。经科室研究决定，本次不同意规划验收，请你司按批准的施工图将存在问题整改完毕后再申办，其中第5、6、7项存在问题须按公示程序征求意见”。经珠海市测绘院测算，涉案房屋实际建筑面积为129.04平方米，比《商品房买卖合同》约定的建筑面积96.88平方米多出32.16平方米。另查明，新华公司在售楼过程中曾向谢霏提供乐金域华府96m2户型手册。该户型手册以不同色块注明部分区域为“不计面积”，部分区域为“计一半面积”，并标明：“建筑面积96m2，精装建筑面积128m2”，谢霏主张多出面积为新华公司赠送，不计入房价。谢霏交纳了电费76.86元以及2014年6月份物业管理费242.20元，并提供了相关单据，谢霏要求新华公司承担上述费用。新华公司当庭同意补偿谢霏入伙前交纳的电费76.86元。对于谢霏当庭请求的物业管理费242.20元，新华公司在庭后书面表示不同意支付。另，2014年10月30日原审法院前往金域华府查看现场，确认当日金域华府第1栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用。谢霏在原审诉讼中的本诉请求为：一、新华公司向谢霏支付逾期交房违约金133868.21元；二、新华公司向谢霏补偿在办理入伙手续前缴纳的电费76.86元；三、新华公司按实际交付房产日期填写《住宅质量保证书》，并交付谢霏；四、新华公司承担本案所有诉讼费用；五、新华公司向谢霏补偿物业管理费242.20元。新华公司在原审诉讼中的反诉请求为：谢霏向新华公司支付超面积部分建筑成本费用人民币54672元。原审法院认为，谢霏与新华公司签订的《珠海市商品房买卖合同》、附件和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。谢霏已经履行支付购房款和装修款的义务，新华公司应按合同约定将符合交房条件的商品房交付给谢霏。《珠海市商品房买卖合同》约定新华公司应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付谢霏使用，《装修协议》亦约定新华公司应当在2013年11月30日前将完成精装修标准的房屋交付谢霏使用，并约定了新华公司发出入伙手续通知的义务，但新华公司在2014年5月27日才取得金域华府项目的《竣工验收备案表》，在2014年5月29日登报通知业主办理房屋交付手续，显然已经超出了上述合同约定的交付时间。新华公司主张逾期交楼是由于政府部门对项目验收延误造成的，新华公司不应承担延期交楼的违约责任。原审法院认为，新华公司在2013年2月5日向珠海市住房和城乡规划建设局申请规划验收，2013年3月11日该局即向新华公司发出《规划验收通知》。《规划验收通知》列明金域华府项目存在超建等7项问题，故不同意规划验收，要求新华公司整改及公示。由此可见，政府部门是由于新华公司建设的工程项目自身存在诸多问题而不同意规划验收，并要求新华公司进行整改及公示，上述证据不能证明政府部门有延误行为。此外，新华公司并没有提供其按要求完成整改及公示的具体时间，也没有提供政府部门在后期工作中存在延误验收的相关证据。据此，新华公司主张延期交房系政府部门造成，依据不充分，原审法院不予采纳。由上，新华公司构成逾期交付房屋，应按照合同约定承担相应的违约责任。新华公司于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，谢霏在2014年6月8日办理入伙手续，且没有就房屋质量提出异议，据此可以认定2014年5月29日案涉商品房已具备交付条件，故该日期可作为计算商品房逾期交付天数的截止日期，即新华公司逾期交房179天，按合同约定的总房价计算，新华公司应支付该部分违约金21347元（1192592×179×0.0001=21347元）。谢霏请求逾期交楼违约金按照每日万分之五的标准计至谢霏实际收楼之日止，与合同的约定不符，故对于超出21347元的部分原审法院不予支持。至于逾期交付装修的违约金，新华公司抗辩称违约金应计至其通知谢霏收楼的时间即2014年1月12日止，但此时房屋尚未取得《竣工验收备案表》并不具备交付条件，谢霏有权拒绝接收房产，新华公司的该项辩称不能成立。新华公司在谢霏收楼的2014年6月8日尚未完成大堂的装修，并未具备《装修协议》约定的交付条件。谢霏请求违约金计至2014年6月8日，依据充分，原审法院予以支持。据此，装修逾期天数计至2014年6月8日应为189天，按装修款216547元计算，新华公司应支付此部分违约金20464元（216547×189×0.0005=20464元）。上述逾期交付商品房和装修两项的违约金合计人民币41811元。关于谢霏要求补偿电费76.86元的诉讼请求，新华公司当庭表示同意补偿给谢霏，原审法院予以支持。至于2014年6月份的管理费242.20元，依据合同附件五《金域华府物业管理服务及各项收费标准》第二条第四款的约定，物业交付买受人当月发生的物业管理服务费用由出卖人承担，物业交付买受人后次月起的物业管理服务费用由买受人承担，故2014年6月的物业管理费应由新华公司承担，谢霏的该项诉讼请求原审法院予以支持。关于《住宅质量保证书》，保证书在备注中写明：“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”，国务院颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”。根据《竣工验收备案表》的记载，涉案房屋的竣工验收日期为2014年1月12日，与上述《住宅质量保证书》载明的竣工日期一致。谢霏要求按取得《竣工验收备案表》的日期填写竣工日期，缺乏理据，原审法院不予支持。至于交付日期，质量保修期从竣工验收合格之日起算，《住宅质量保证书》填写的交付日期不影响质量保修期的计算，故谢霏要求改写《住宅质量保证书》，依据不充分，原审法院亦不予支持。关于超面积部分建筑成本费用的反诉请求。新华公司在销售过程中对外提供的户型手册以不同色块注明了部分区域为“赠送全部面积”，部分区域为“赠送一半面积”；并标明：“建筑面积96m2，精装建筑面积128m2”；可见，新华公司对于案涉户型的建筑面积实际大约有128m2这一事实是清楚知晓并以此作为促销手段的，且新华公司上述宣传资料表达了不计算多出面积房价的意思，亦在《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》中明确载明建筑面积为96.88m2，上述合同内容应视为新华公司对于多出面积不予计算房价的最终确认。据此，双方对于超合同面积部分不计价的约定清楚明确，对新华公司具有约束力。新华公司要求谢霏支付建筑成本费用的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，原审法院判令：一、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付谢霏违约金人民币41811元；二、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内补偿谢霏电费76.86元；三、新华公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还谢霏物业管理费242.20元；四、驳回谢霏其他诉讼请求；五、驳回新华公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取1539元，保全费1189.72元，合计2728.72元，由谢霏负担1879.72元，新华公司负担831元。一审反诉受理费减半收取583.40元，由新华公司全部负担。上诉人谢霏不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、改判原审判决第一项、第四项。2、判令新华公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院对违约金的计算不正确，请依法予以纠正。1、关于毛坯房屋购房款部分的逾期交房违约金。谢霏与新华公司签订的《商品房买卖合同》中约定新华公司应于2013年11月30日前，将涉案房屋交付谢霏使用。但新华公司于2014年5月29日在才登报发布“入伙通知”，通知业主在2014年6月10日前前往新华公司销售中心办理入伙手续。2014年6月8日，谢霏按要求办理了入伙手续。依据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项中“……最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，毛坯房屋购房款部分的逾期交房违约金应从2013年12月1日起计算至2014年6月8日，即22659元（1192592×190×0.0001=22659元）。2、关于房屋精装修款部分的逾期交房违约金。谢霏与新华公司签订的《装修协议》中约定新华公司应于2013年11月30日前，将符合约定的精装修房屋交付谢霏使用。但新华公司交付时，并未符合约定的精装交楼标准，而时至今日部分装修尚未完工，依据《装修协议》第五条“……若甲方逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款的万分之五向乙方支付违约金”的约定，违约金应计算至精装修完工并实际交付谢霏之日止。二、一审法院对涉案房产《住宅质量保证书》的认定不正确，应予以纠正。谢霏与新华公司签订的《商品房买卖合同》第十八条明确约定，出卖人应自住宅交付使用之日起承担相应的保修责任。而新华公司毛坯房屋于2014年6月8日才实际交付，办理入伙手续时新华公司出具的《住宅质量保证书》未按客观实际填写涉案房产交付日期，无形中缩减了近半年的保修期，使谢霏的权益受损。因此，应以谢霏办理入伙手续之日起填写并提供质量保修服务。终上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审人民法院依法改判。针对谢霏的上诉，新华公司以其上诉意见作为答辩意见。上诉人新华公司亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求法院裁定撤销原判决，将案件发回原审人民法院重审。2、请求法院撤原审判决第一判项，依法改判新华公司向谢霏支付25656.2元逾期交楼违约金。3、判令谢霏承担本案上诉费。事实与理由：一、一审法院审判程序严重违法，以简易程序违法代替普通程序，本案依法应当发回重审。1、本案案情复杂，不应适用简易程序审理。金域华府项目是新华公司开发建设的楼盘，业主总数高达800多户，本案是金域华府项目商品房预售合同纠纷系列案件之一，案件的审理结果不仅对业主尤其是对作为开发商的新华公司而言，影响重大；况且新华公司还提起了反诉，案情复杂，显然不属于《民事诉讼法》第一百六十条规定的“简单的民事案件”，一审法院本应当适用普通程序组成合议庭进行审理。2、一审法院违反简易程序的审理期限规定，明知严重超审限，还强行结案。一审法院是于2014年6月25日立案受理本案，一审民事判决书标注的时间为2014年11月16日；但事实上，一审法院是在2014年12月才做出判决，因为在2014年12月法院才通知新华公司去签收判决书。如适用简易程序审理，依照《民事诉讼法》第一百六十一条的规定，本案应当在三个月内审结。显然本案已严重超过法定的审限规定。二、一审法院罔顾客观事实和法律规定，不仅在审判程序上公然违反法律的规定；在事实认定上更是一味偏袒谢霏。1、依据《商品房买卖合同》第九条关于逾期交楼的违约责任的约定，出卖人逾期交楼的违约责任为“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，本案涉案房屋约定的最后交付期限是2013年11月30日，取得《验收竣工备案表》的时间为2014年5月27日，即逾期时间为177天。即便新华公司需要承担违约责任，其计算方式为1192592×177×0.0001=21108.8元。2、《装修协议》是独立于《商品房买卖合同》而独立签订的，对于逾期交付装修有独立的约定，而判定是否逾期交付装修的标准为装修是否完工，新华公司负责装修的涉案房屋是在建筑工程竣工验收完成的同时精装完工，新华公司于2014年1月9日向谢霏发出通知书，要求谢霏于2014年1月12日前来接收装修。但谢霏一直以金域华府项目未取得《竣工验收备案表》为由而拒绝接收装修。由于《装修协议》是独立的合同，房屋主体是否取得《竣工验收备案表》并不影响装修的交付，只要装修完工即符合交付条件。另外，《商品房买卖合同》附件第七条第4点明确约定“买受人有权在交付通知规定的期限内对该商品房进行察看，但不能借此对已取得《工程竣工验收报告》的商品房拒绝接受。”涉案房屋已于2014年1月12日通过了竣工验收，取得了《工程竣工验收报告》，谢霏在装修完工后以房屋未取得《竣工验收备案表》而拒绝接收装修无任何法律依据，也违反了合同的约定。因此谢霏无权请求新华公司支付自2014年1月12日起至2014年6月8日期间的逾期交付装修违约金。根据《装修协议》第五条的约定，新华公司应于2013年11月30日前完成装修并交付给谢霏，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款的万分之五向谢霏支付违约金。从2013年12月1日起至2014年1月12日，逾期交付装修的时间为42日，逾期交付装修的违约金应为216547×42×0.0005=4547.4元。综上所述，即使新华公司需要承担违约责任，其责任限额应为21108.8＋4547.4=25656.2元。针对新华公司的上诉，谢霏在二审中答辩称：1、逾期交付毛坯房屋在《商品房买卖合同》中有明确约定，新华公司应当在2013年11月30日交付，然而从新华公司提交的证据中可以看到，截至2014年5月29日，其才在珠海特区报刊登交楼通知，交楼通知上写着在6月10日前通知各位业主收楼，因此新华公司已经违约，应该承担违约责任，并且应当计算到2014年6月8日。2、《装修协议》也对交付时间有约定，是2013年11月30日，但是至今涉案房产的装修部分尚未完工，因此装修款部分的违约金应该计算至实际交付之日。二审期间，谢霏向本院提交如下证据：一、关于大堂施工临时封闭通行的通知；二、关于加班安装对讲系统的通知；三、关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知；四、关于启用智能停车场管理系统的通知；五、工程紧急联系单；六、平面图；七、施工图。新华公司对谢霏提交上述证据发表如下质证意见：对证据一至四的真实性予以认可；证据五、六、七没有原件，对其真实性及关联性不予认可。新华公司向本院提交如下证据：一、《安全技术防范系统验收表》；二、《气象资料查询服务》；三、《一层平面图（报建）》、入户大堂施工图、房屋分层图（确权）。谢霏对新华公司提交上述证据发表如下质证意见：证据一，真实性及合法性予以认可，关联性不予以认可；证据二，真实性及合法性予以认可，关联性不予以认可；证据三、真实性及合法性予以认可，证明目的不予以认可。经审理查明，《商品房买卖合同》第十八条保修责任中约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。二审审理期间，谢霏向本院提交情况说明，明确上诉请求第一项为：毛坯房购房款部分逾期交房违约金，自2013年12月1日起计算至2014年6月8日为22659元（1192592元×190天×0.0001）；装修款部分逾期交房违约金，自2013年12月1日起暂计至2014年11月30日为39420元（216547元×365天×0.0005），并继续计算至装修完工实际交付谢霏之日止。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案争议焦点如下：一、一审适用简易程序审理是否违反法律规定。本案争议事项并不属于《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条中不适用简易程序的范畴，故原审法院根据案件情况确定适用简易程序并无不当。新华公司上诉认为本案适用简易程序违反法律规定，应当发回重审，理据不足，本院不予支持。二、本案能否同时处理两个法律关系。根据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发（2008）11号）第四条第二款规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，法律并未禁止在一个案件中处理两个法律关系。本案中，围绕涉案房屋，新华公司与谢霏分别签订了《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》，上述两份合约约束标的物均为涉案房屋，虽然两份合约约定法律关系不一致，但是该两种法律关系相关联，从节约司法资源考虑，在同一案件中审理并不不当。三、新华公司是否应当支付逾期装修违约金及违约金标准是否过高。《珠海市商品房买卖合同》附件二约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；户内安装可视对讲系统。《珠海市商品房买卖合同》附件三《补充协议》则约定当附件二约定的装饰、设备不符合合同约定标准时，出卖方承担整改责任。《装修协议》附件中在公共部分装饰及设施设备标准中明确约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；全小区配置高级智能化系统。《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》均是新华公司与谢霏真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，因此各方均应恪守。既然《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》都对首层大堂装饰及智能系统作出约定，因此针对首层大堂及智能系统应当按照《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》两份协议约定内容予以实施，新华公司上诉认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围，理据不足，本院不予支持。《装修协议》约定新华公司应当在2013年11月30日完成装修并将涉案房屋交付给谢霏，但截至2014年10月30日，涉案房屋所在楼层首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统没有开通使用，因此新华公司应当承担逾期装修违约责任。新华公司上诉认为其大堂、门禁系统已经完工通过验收，大堂未铺设门槛石和门套石是因为对大堂加建和改建，对此本院认为，根据双方签订合同约定新华公司应当在2013年11月30日之前将符合合同约定房屋交付给谢霏，至于对大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，由于该行为导致违约交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对新华公司该上诉理由，本院不予支持。新华公司主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整。对此本院认为，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。况且本案中新华公司并无提交证据证实违约金约定超过业主实际损失，因此逾期装修违约金计算标准应以《装修协议》所约定的万分之五为依据。四、逾期违约金的计算截止时间。关于房屋逾期交付违约金的计算截止时间，《珠海市商品房买卖合同》约定新华公司应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付谢霏使用，但新华公司在2014年5月27日才取得金域华府项目的《竣工验收备案表》，在2014年5月29日登报通知业主办理房屋交付手续，此时新华公司完成交付通知义务，据此可以认定2014年5月29日案涉商品房已具备交付条件，故该日期可作为计算商品房逾期交付天数的截止日期，一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于逾期交付装修违约金的计算截止时间，根据原审法院的现查察看可知，截至2014年10月30日，新华公司尚未完成大堂装修，但是谢霏在本案一审中仅起诉主张逾期交付装修违约金计算至2014年6月8日，一审法院据此判决逾期交付装修违约金计算期间为2013年12月1日至2014年6月8日正确，本院予以维持，谢霏二审要求计算至装修完工实际交付之日已经超出一审诉讼请求，本院不予支持。五、质量保修期的起算时间。谢霏与新华公司签订的《商品房买卖合同》第十八条明确约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，则新华公司在《住宅质量保证书》中备注“质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算”与合同约定不符，本院依据合同约定确认涉案房屋的质量保修期应自谢霏实际收楼的2014年6月8日起算，新华公司应从此时提供质量保修服务。因本院确认2014年6月8日这一交付日期为保修起算日期，则谢霏要求新华公司重新填写《住宅质量保证书》已无必要，本院对此不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人新华公司、谢霏的上诉理据不足，本院均不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币1893元，由新华公司负担441元，由谢霏负担1452元。谢霏预缴上诉费2982元，对于多缴部分，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 葛阳辉代理审判员 牟宏微二〇一五年五月十八日书 记 员 黄小珊 来自