（2014）泉民初字第4920号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-10-29
案件名称
徐州市巨易物业管理有限公司与李庭物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市巨易物业管理有限公司,李庭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第4920号原告徐州市巨易物业管理有限公司，住所地本市中山南路145号。法定代表人张新春，该公司经理。委托代理人任卓伦，该公司法务主任。委托代理人郭钢，该公司职员。被告李庭，无业。委托代理人耿辉，江苏恒邦律师事务所律师。原告徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）诉被告李庭物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告巨易物业公司的委托代理人郭钢、任卓伦，被告李庭的委托代理人耿辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巨易物业公司诉称，2008年12月1日，原、被告双方建立了物业服务合同关系，原告自此日起便依约为人民家园X号楼业主提供物业服务。被告自2008年12月1日至2014年11月30日依约应向原告支付物业费9928元，公共能耗费600元，由于被告未按时给付物业服务费，依约还应向原告支付逾期违约金2978元，合计13506元。经原告多次催要未果，现诉至法院，请求依法判令被告支付物业费9928元、公共能耗费600元及逾期违约金2978元，合计13506元，并承担本案的诉讼费。被告李庭辩称，被告认为原告不具备本案合法的诉讼主体资格，因为被告从来不知道人民家园X号楼有业主委员会，所以业主委员会与原告签订的合同，被告不认可其效力。即使原告具备诉讼的主体资格，但原告要求被告支付全部的物业管理费没有法律依据，因原告提供的物业服务不符合物业管理合同的要求，尤其是原告没有对消防设施尽到维护义务，小区西侧的消防门至今仍被他人占用，对小区的安全带来重大的隐患。由于原告违约，没有提供良好的物业服务，被告有权拒付物业管理费，原告主张违约金没有法律依据。即使该违约金主张成立，但也过分高于原告实际的损失，依法应予以降低。即使原告主张的物业费数额成立，按法律规定，原告从未向被告主张相关权利，那么在2012年11月1日前的物业服务费的主张已经超过了诉讼时效，原告丧失了胜诉权。经审理查明，被告李庭系徐州市泉山区人民家园小区X-XXX室业主，该房屋建筑面积为153.21平方米。2008年12月1日，原告（乙方）与徐州市人民家园1号楼业主委员会（甲方）签订《人民家园1号楼物业管理合同》一份，主要条款约定：甲方委托乙方对建国西路延长段人民家园1号楼实行一体化的物业管理；管理事项有房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体公共设施设备的维修养护、管理和运行服务，公共环境的清洁卫生、垃圾的清运，交通、车辆行驶及停泊管理等；合同期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月30日止；收费标准为每月每平方米0.9元，采取先服务后收费的办法，收费周期为半年一次，逾期缴费的按每天千分之三支付违约金；连续6个月以上不使用物业的，由业主告知乙方办理停水、停电后按70%缴纳物业服务费。2011年12月1日，原告（乙方）与徐州市人民家园X号楼业主委员会（甲方）签订《人民家园1号楼物业管理合同》一份，主要条款约定：本合同期限为2年，自2011年12月1日起至2013年11月30日止；收费周期为每年一次，缴费日为每年6月30日前；其他内容同前合同。2014年5月18日，原告（乙方）与徐州市人民家园1号楼业主委员会（甲方）签订《人民家园1#楼物业管理合同》一份，主要条款约定：合同期限为2年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止；收费标准为每月每平方米1元，住宅改为商办用途的每月每平方米1.5元，收费周期按年收取；公用电费每年每户200元；其他内容同前合同。2014年11月23日，原告向被告寄发限期交费及诉前催告，要求被告缴纳2008年12月1日起至2014年11月30日止的物业费与公共能耗费。因被告未缴纳物业费及其他相关费用，原告遂以诉称理由起诉来院。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与徐州市人民家园1号楼业主委员会签订的《人民家园1号楼物业管理合同》不违反法律、行政法规的有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对徐州市泉山区人民家园X号楼小区实施了物业服务后，有权依照合同收取物业服务费。被告作为徐州市泉山区人民家园小区业主应及时交纳物业费用。依照双方物业服务合同的约定，被告应向原告缴纳2008年12月1日至2014年11月30日的物业服务费，现原告按照每平方米0.9元计算，计款9928元，有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告给付公共能耗费600元，因原告与徐州市人民家园X号楼业主委员会在2011年12月1日及2014年5月18日签订的物业管理合同中均有具体约定，本院予以支持。至于原告要求被告给付逾期付款违约金的诉讼请求，虽然有合同约定，但考虑到被告未缴纳物业费确系事出有因，故对该请求本院不予支持。关于被告辩称原告主张权利超过诉讼时效的意见，因被告拖欠物业服务费一直处于连续的状态，原告主张权利并未超过诉讼时效，故对被告基于此提出的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李庭于本判决发生法律效力后十日内向原告徐州市巨易物业管理有限公司缴纳自2008年12月1日起至2014年11月30日止的物业服务费9928元及公共能耗费600元，合计10528元。二、驳回原告徐州市巨易物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告徐州市巨易物业管理有限公司负担20元，被告李庭负担120元（原告已预交，被告李庭负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 杨 瑞代理审判员 刘现伟人民陪审员 宋 珂二〇一五年五月十八日书 记 员 刘 文 来源：