（2015）沈中民二终字第01106号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人佟利波，上诉人李弥娟与被上诉人陈华凯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第01106号上诉人（原审被告）：佟利波，男，1972年2月7日出生，满族，住址：沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：李弥娟，女，1939年12月8日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：陈华凯，男，1970年12月18日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。上诉人佟利波，上诉人李弥娟与被上诉人陈华凯因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00057号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告陈华凯诉称：原告与李弥娟在2010年3月28日签订《房屋买卖协议》，协议约定原告购买佟利波位于沈阳市和平区民族南街188号262室，建筑面积149.13平方米，总价款为60万元。因佟利波犯罪入狱，由其母亲李弥娟与原告签订买卖协议。原告于2010年3月28日交给李弥娟定金2万元，2010年4月7日交给李弥娟购房款4万元，并于同日为佟利波向中国建设银行偿还房贷324，669.67元，共向二被告支付购房款384，669.67元，李弥娟向原告出具了收款收据。建设银行也为原告出具还款凭证。合同签订后，被告迟迟未办理产权过户手续，原告于2012年6月2日起诉至贵院，请求贵院判决二被告配合办理过户手续。贵院经开庭审理，认为原告与李弥娟签订的《房屋买卖协议》佟利波并不知情，李弥娟无权处分，判决驳回原告的诉讼请求。原告虽然不能取得诉争房屋的所有权，但原告与被告签订的《房屋买卖协议》被贵院认定有效。现原告起诉请求贵院依法解除原被告签订的《房屋买卖协议》，根据该协议第四条的约定，双方如有违约，按总房款的20%赔偿给守约方。现因被告违约，请求贵院判决李弥娟承担违约责任。因原告为佟利波偿还银行贷款，被告不能转让房屋，请求贵院判决佟利波返还原告为其偿还的贷款。诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告于2010年3月28日签订的《房屋买卖协议》；2、请求法院判决佟利波退还原告购房款人民币324，669.67元，判决李弥娟退还原告购房款人民币6万元，共计384，669.67元；3、请求法院判决佟利波支付购房款利息87，920.72元（利息计算从2010年4月7日至2014年11月5日），李弥娟承担违约金120，000元。上述两项诉讼请求共计人民币592，590.39元；4、诉讼费由被告承担。原审被告佟利波辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告与我方没有合同法律关系，不存在合同解除的法律事由。原告签订协议行为属于合同法第五十一条的规定，原告是与无权处分的人签订的房屋买卖协议，没有经我方追认。同时原告的行为也属于合同法第五十二条的规定，侵害了我方的房屋财产权利，因此原告与李弥娟签订的协议属于无效合同。根据合同法的规定，无效合同没有违约责任。第二，原告与李弥娟签订的协议在主观上有严重的过错，因此也没有给付利息的责任。首先，原告明知签订合同的甲方不是房屋产权人佟利波本人签订，因此主观上存在严重过错。其次，原告在起诉状的第一页最后一行及第二页前五行自认被告佟利波在监狱服刑，是其母亲与原告签订的房屋买卖协议，而且还向其交付了钱款。以上可以证明原告主观上存在严重过错。最后，（2012）沈和民二初字第01161号民事判决书明确记载了原告是在2012年6月20日诉讼至法院，我方已经通过法院明确告知原告该房屋是我方唯一住房，不卖，否则出狱后无处居住。因此现在原告在2014年11月12日诉讼至法院长达三年时间之久，主观上存在严重过错。第三，原告于2010年3月28日即收到房屋钥匙居住至今，原告向银行支付的324，669.67元应当与原告使用我方的房屋使用费相抵销，并且返还占有房屋。现原告故意拖延时间长达5年之久，占有和使用原告的房屋。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。原审被告李弥娟辩称：我在2010年3月28日私自作主将儿子佟利波的唯一的房屋给卖了，佟利波不知情，在服刑。后经法院一审和二审都认定该协议无效，不存在违约和利息。在2010年3月28日签订协议后，原告看房，我把钥匙交给原告，原告就开始进住，占有使用该房屋至今，长达5年之久。支付我6万元现金，是我签字写的收条并收的钱，与佟利波无关。原告到建设银行交付的款项，是我本人办理的并写的收条，与佟利波无关。出卖房屋的事宜没有与佟利波商量，怕佟利波服刑期间影响其改造，所以没有与佟利波说明。协议书经过一审、二审判决的，证明合同是无效的，最终做出公正的判决。原审法院查明：2012年6月20日，本案原告陈华凯向本院起诉本案二被告佟利波和李弥娟，要求二被告办理本案涉诉房屋的更名手续。本院经审理后，于2012年11月12日作出（2012）沈和民二初字第01161号民事判决，认为被告佟利波对其母亲李弥娟出售涉诉房屋一事并不知情，被告李弥娟对涉诉房屋没有处分权，尽管李弥娟与原告签订的合同有效，但涉诉房屋的所有权人佟利波拒绝出售房屋，致使标的物无法转移，合同目的无法实现。原告应诉请被告解除合同。在法庭释明后，原告仍坚持上述诉讼请求，故本院最终驳回了原告的诉请。之后，原告不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，二审审理期间，原告撤回了上诉，沈阳市中级人民法院准予撤诉，故（2012）沈和民二初字第01161号民事判决现已生效。在本院（2012）沈和民二初字第01161号民事判决中查明“位于沈阳市和平区民族南街188号262室，建筑面积149.13平方米的房屋系被告佟利波从辽宁爱地房地产公司贷款购买，于2000年入住。2009年，佟利波因涉嫌信用卡诈骗罪被批准逮捕，后经审判现羁押于沈阳市康家山监狱服刑。佟利波服刑期间，诉争房由其母亲即被告李弥娟代为管理。2010年3月28日，被告李弥娟以被告佟利波（甲方）的名义与原告陈华凯（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定将诉争房屋出卖给乙方。乙方支付房款60万元，首次支付定金2万元，于签订合同当日支付，另于2010年4月2日再付甲方38万元，剩余20万元待甲方办理更名过户后支付甲方。并约定由甲方负责上述房屋的更名过户手续，费用由乙方承担，甲方负责将产权证、契证办完交给乙方，甲方负责此前房屋的水、电、煤气、取暖费用结清。甲乙双方如有违约，按总房款的20%赔偿给守约方，上述房屋买卖手续办理应于三个月之内结束......。合同签订后，原告陈华凯按照合同约定给付被告李弥娟2万元定金，并于2010年4月7日在中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行替被告佟利波结清诉争房贷款计324669.67元，同日原告给付被告李弥娟4万元购房款。对于原告给付的以上购房款数额，庭审中佟利波均予以认可，表示愿意出狱后偿还。2010年3月28日签订合同当天，被告李弥娟将房屋钥匙交付给原告陈华凯。”另查，原告在与被告李弥娟签订涉诉房屋买卖合同时没有看到涉诉房屋的产权证书。原告在到银行偿还涉诉房屋贷款时知道该房屋系被告佟利波所有，并非为被告李弥娟所有。原审法院认为：虽被告李弥娟以被告佟利波名义与原告签订的涉诉房屋的买卖协议有效，但被告李弥娟对该房屋并无处分权，而被告佟利波亦拒绝出售涉诉房屋，致使标的物所有权无法转移，合同目的无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告佟利波退还购房款324，669.67元的诉讼请求，因该笔款项系原告购买涉诉房屋的部分购房款，由于涉诉房屋存在贷款的情况，出于完成该交易的需要，在被告佟利波不知情的情况下，客观上替其偿还了涉诉房屋的贷款，被告佟利波无合法根据而因此获益，原告又因房屋买卖合同被解除而因此受损，故被告佟利波构成不当得利，应当向原告返还324，669.67元，同时还应支付该笔款项的按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息，从2010年4月7日起至原告主张的2014年11月5日止。对于原告要求被告李弥娟退还购房款6万元的诉讼请求，因该60，000元现金系被告李弥娟收取，现合同解除，被告李弥娟应当负有返还义务，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告李弥娟按照房屋买卖协议承担违约金120，000元（总房款600，000元的20%）的诉讼请求，因该合同系被告李弥娟在被告佟利波不知情的情况下与原告签订的，故被告李弥娟应该作为实际签订合同的出卖人承担该合同解除而导致的违约责任。又因原告在没有确认涉诉房屋所有权人是否为被告李弥娟的情况下，即与其签订了涉诉房屋买卖合同并支付定金，且在明知涉诉房屋并非被告李弥娟所有时，依然偿还涉诉房屋贷款并向被告李弥娟给付部分房款现金的行为表明，原告主观上亦存在一定过错。综合考量本案案情、合同约定及相关当事人的主观过错程度，本院酌情认定违约金数额以原告已给付房款的15%为宜，即384，669.67元×15%=57，700.45元，由被告李弥娟承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，原审法院判决如下：一、解除原告陈华凯与被告李弥娟于2010年3月28日签订的位于沈阳市和平区民族南街188号262室的房屋买卖协议；二、本判决生效之日起十日内，被告佟利波返还原告陈华凯不当得利324，669.67元，并向其支付以324，669.67元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，从2010年4月7日起至2014年11月5日止；三、本判决生效之日起十日内，被告李弥娟向原告陈华凯返还购房款60，000元；四、本判决生效之日起十日内，被告李弥娟向原告陈华凯支付违约金57，700.45元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；五、驳回原告陈华凯的其他诉讼请求。案件受理费9，826元（原告已预交），减半收取4，913元，由被告佟利波、被告李弥娟各负担2，456.5元。宣判后，佟利波、李弥娟均不服，上诉至本院。李弥娟的上诉请求：撤销原审判决第一项、第四项，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：对返还被上诉人6万元无异议，上诉人与被上诉人签订的合同，佟利波并未追认，无权处分的合同应为无效合同，上诉人不存在违约责任。合同解除适用除斥期间的规定，本案除斥期间已过，不存在解除合同。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人佟利波的上诉请求：撤销原审判决第二项中向被上诉人支付利息的判项，请求二审法院依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：对返还被上诉人324，669.67元无异议，一审案件不予受理上诉人的反诉属于程序违法，判决上诉人给付被上诉人利息没有法律依据，上诉人也不存在不当得利。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈华凯辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明：陈华凯至今仍实际使用涉案房屋。上述事实，有（2012）沈和民二初字第01161号民事判决书、银行还款凭证以及双方当事人当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现李弥娟对返还陈华凯6万元并无异议，但提出涉案合同无效，其不应给付陈华凯违约金的上诉主张，根据前述法律规定，其与陈华凯签订的买卖协议为有效协议，且因李弥娟对该房屋并无处分权，致使标的物所有权无法转移，合同目的无法实现，李弥娟对合同的解除负有过错，应承担违约责任，故本院对李弥娟的上诉请求，不予支持。现佟利波对返还陈华凯替其偿还的银行贷款324，669.67元并无异议，但提出不应该给付该款利息的上诉请求，对此，因本判决生效前涉案合同并未实际解除，且陈华凯至今仍实际占有、使用涉案房屋，应认定佟利波在陈华凯腾房前并无不当利益，在此情况下，原审法院判决佟利波给付陈华凯324，669.67元的利息不当，本院予以纠正。关于佟利波提出原审法院程序违法，经本院审查，原审法院程序并无不当，对佟利波的该主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00057号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00057号民事判决第五项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00057号民事判决第二项即“本判决生效之日起十日内，被告佟利波返还原告陈华凯不当得利324，669.67元，并向其支付以324，669.67元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，从2010年4月7日起至2014年11月5日止；三、本判决生效之日起十日内，被告李弥娟向原告陈华凯返还购房款60，000元”为“本判决生效之日起十日内，佟利波返还陈华凯324，669.67元，如果佟利波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、驳回各方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费4913元，由李弥娟负担2465.5元，由佟利波负担1542.5元，由陈华凯负担914元，二审案件受理费3，423元，由李弥娟负担1243元，由陈华凯负担2180元。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年五月十八日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 微信公众号“”