（2015）东执异字第1号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-15
案件名称
田锡国与李云柱、孙良花民间借贷纠纷执行裁定书
法院
东平县人民法院
所属地区
东平县
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
田锡国,李云柱,孙良花
案由
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第四百六十五条第一款
全文
山东省东平县人民法院执 行 裁 定 书（2015）东执异字第1号案外人张金刚。案外人林心红。委托代理人：姜英奎，山东超然律师事务所律师。申请执行人：田锡国。委托代理人：樊尊明，山东贯中律师事务所律师。被���行人李云柱。被执行人孙良花。本院在执行申请执行人田锡国与被执行人李云柱、孙良花民间借贷纠纷一案中，案外人张金刚、林心红对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张金刚、林心红称，贵院查封并拍卖的李云柱所有的位于东平县某镇某村东门里的房产实际为林心红所有。2010年5月29日，李云柱将该房产卖给张金刚所有，后2012年10月30日，张金刚又将该房产卖给了林心红，现贵院查封了该房产并拍卖，侵犯了林心红的合法权益，为此，申请贵院对该房产予以解除查封，并且不能再对该房产进行拍卖。申请执行人田锡国辩称：一、作为被执行人所在的某村委会于2010年4月19日所出具《证明》足以证明涉案房产系被执行人李云柱所有，贵院依据该证据对房产的查封、拍卖是合理合法的，异议人的异议是无理的。二、被��行人无权将涉案房产出售给张金刚。根据山东高院鲁高法（2005）201号第五条第（三）款规定：关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。本案中异议人称2010年被执行人李云柱将涉案房产卖给张金刚，2012年10月30日张金刚又将涉案房产卖给异议人，答辩人认为张金刚与被执行人李云柱并非同一集体经济组织的成员，买卖合同应属无效。其次，从异议人提交的2010年5月29日的《售房合同》与2010年10月30日的《售房合同》来看，两合同上均只有卖方一方的签字，而无买方的签字，虽有证明人的签名，但根据《合同法》规定均不具备买卖合同成立的形式要件，而且合同的真实性也使人怀疑，光凭两份合同是无法证明涉案房产属于异议人所有的。张金刚更无权将涉案房产卖给异议人。因此异议人的异议是无法律依据的。综上所述，贵院对涉案房产的查封、拍卖是符合我国法律规定的，为了维护债权人的合法权益，望依法驳回异议人的异议。本院查明，2010年5月29日，本案被执行人李云柱将其位于某镇某街道某村东门里的正房肆间、配房两间，房西地皮叁间售与案外人张金刚，张金刚入住后于2011年上半年建了南屋、西堂屋并安装了铝合金门窗，进行了装修。2012年4月23日，申请执行人田锡国向本院起诉要求被执行人李云柱、孙良花偿还借款80000元，并向本院提出保全申请，本院于同年4月25日作出（2012）东民初字第1001号民事裁定书，查封了涉案房产，同年10月30日，案外人张金刚将该房产出售给案外人林心红，现林心红在涉案房产中居住。该房产为农村住房，无权属证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣��、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人李云柱与案外人张金刚签订了售房合同支付了价款并交付了房屋，后张金刚又将该房产卖与林心红，三人均系同一集体组织成员，卖房行为不违背有关法律规定；因房屋无权属证明，无法办理过户手续，对此张金刚与林心红均无过错，案外人异议成立，本院对该房产不应进行查封。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第1款第（二）项的规定，裁定如下：中止对东平县某镇某村的五间正房及院落的执行（东邻万某某、南邻沟、西邻路、北邻路）。本裁定送达后立即生效。审判长 张立华审判员 李培福审判员 陈 伟二〇一五年五月十八日书记员 郑 娟 更多数据：搜索“”来源：