（2015）沈中民二终字第1441号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司与被上诉人刘晓勤、宋晋新商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司,刘晓勤,宋晋新

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1441号上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区北固山路6—2号。法定代表人：严志荣，该公司经理。委托代理人：卜奎云，女，1980年9月3日生，汉族，系该公司法务主管。被上诉人（原审原告）：刘晓勤，女，1958年7月5日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托代理人：宋晋新，男，1960年12月11日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：宋晋新，男，1960年12月11日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司因与被上诉人刘晓勤、宋晋新商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第0039号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年5月12日受理后，依法组成由审判长解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月15日公开开庭审理了本案，上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司委托代理人卜奎云，被上诉人刘晓勤的委托代理人宋晋新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓勤、宋晋新一审诉称，刘晓勤、宋晋新购买恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司开发的阳光尚城4.1期7号楼2-10-1，建筑面积98.26平方米。2012年11月30日，二人办理了入住手续，并交纳采暖费2021.18元。二人进入房屋后发现无生活用水，不符合入住条件。直到2013年5月16日才来水，由于无生活用水，只是二人无法正常生活，逾期入住达167天，给二人造成损失。请求法院判令：1、恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司赔偿采暖费2021.18元；2、恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司赔偿因房屋没有水无法入住的损失9530.26元；3、本案诉讼费用由恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担。恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司一审辩称，我方已经于2012年12月28日将经过验收合格且已通水的房屋交付于刘晓勤、宋晋新，刘晓勤、宋晋新也已实际接收房屋，且在收房时并未在业主验收记录上表明无水，因此恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司交付房屋时是有水的，至于刘晓勤、宋晋新接收房屋之后没有水，应该属于恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司的质保责任，而不是承担逾期交房的违约责任，因此不同意刘晓勤、宋晋新的诉讼请求。原审法院经审理查明，刘晓勤、宋晋新与恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘晓勤、宋晋新购买恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区青山路40-2号2-10-1室商品房一处，房屋面积98.26平方米，房屋总价款570674元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”。2012年12月8日，恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司向沈阳皇姑热电有限公司交纳阳光尚城4.1期的采暖费共计2021.18元。2012年11月30日，恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司取得了于洪区怒江北街工程地址的《用户开栓审批单》，开、竣工日期为2012年9月10日至2012年11月29日，工程内容为内网、泵房安装。2012年11月28日，恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司取得刘晓勤、宋晋新所居住楼（2号楼）的《房屋建筑工程竣工验收报告》。2012年11月30日，恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司通知刘晓勤、宋晋新办理入住手续。2012年12月2日，刘晓勤、宋晋新至恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司处办理入住手续。2013年4月11日，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司向业主出具一份《温馨提醒》，写明：天气逐渐回暖，自来水管道冻实部分逐渐解冻。物业服务中心再次提示您，将户内自来水阀门关闭好，防止由于自来水解冻造成室内损失。2014年11月1日，沈阳市于洪区阳光尚城4.1期第一届业主委员会出具证明一份，证实阳光尚城4.1期2号楼、3号楼来水日期为2013年4月26号；7号楼来水日期为2013年5月17日，8号楼来水日期为2013年5月10日。再查明，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司向刘晓勤、宋晋新收取的物业费的起费时间为2013年6月1日。2014年8月15日，原审法院作出（2015）于民二初字第0039号民事判决，查明部分事实如下：2013年5月6日，沈阳市公安局于洪分局北陵公安派出所接到110报警，民警到达现场了解到，系报警人在阳光尚城4期的洋房钥匙到手5个月了，但是一直没有水，不能装修、住人，找开发商，开发商推托；2013年4月10日，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司客服部吴经理在刘琼（阳光尚城4期12栋231业主）的《业主收楼验收记录》背面注明：没有自来水。该判决已生效。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘晓勤、宋晋新与恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，刘晓勤、宋晋新已按照约定履行了自己的义务，二人虽然办理了入住，但结合二人提供的沈阳阳光鑫地物业管理有限公司向业主出具一份《温馨提醒》、沈阳市于洪区阳光尚城4.1期第一届业主委员会的证明及物业费的起算时间可以证明恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司向二人交付房屋时没有自来水，不符合《商品房买卖合同》中所约定的使用条件，涉案房屋直至2013年4月26号才符合交付条件。虽恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司主张其已取得刘晓勤、宋晋新所居住的小区的用户开栓审批单及房屋建筑工程竣工验收报告，但恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司提供的证据不足以证明其主张，原审法院不予支持。对于刘晓勤、宋晋新主张要求恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司赔偿因房屋没有水无法入住的损失，原审法院予以支持，依照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的标准，由恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司按日向刘晓勤、宋晋新支付已交付房价款万分之壹的违约金。经计算，恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司应向刘晓勤、宋晋新赔偿损失8331.8元（570674元×0.0001／天×146天，2012年12月1日至2013年4月25日）。关于刘晓勤、宋晋新主张的采暖费损失，因恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司向刘晓勤、宋晋新交付的商品房不符合《商品房买卖合同》第十四条的约定，即没有生活用水，故二人无法装修、无法入住，二人入住时已过采暖期，因此刘晓勤、宋晋新的主张合理，原审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘晓勤、宋晋新赔偿损失8331.8元；二、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘晓勤、宋晋新赔偿采暖费2021.18元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费88.8元，由原告刘晓勤、宋晋新承担30元、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担58.8元。宣判后，恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或改判。上诉理由：一审判决认定事实不清，证据不足，在此情况下判决由上诉人承担逾期交房的违约责任并赔偿被上诉人损失显属不当。1、从事实角度讲，上诉人在交房时以及被上诉人接收房屋时都是有水的。上诉人在合同约定的交房之日即2012年11月30日，即取得了《用户开栓审批单》，所谓“开栓”即为“通水”，因此上诉人在交房时就已按合同约定将生活用水具备使用条件的房屋交付于被上诉人。另外，被上诉人在接收房屋时，已在《业主售楼验收记录》上签字确认，其上并未记载没有水，由此可见被上诉人接收房屋时也是有水的。2、从证据角度讲，被上诉人在诉讼中主张缺水，但其并没有提供充分的证据证明何时缺水及缺水持续多长时间。综上，一审法院在未对事实查清、证据不足的情况下，认定上诉人交房时没水并由上诉人承担赔偿责任显属不当，请求二审法院依据事实和法律，支持上诉人的请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人刘晓勤辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人宋晋新辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有刘晓勤、宋晋新和恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司的陈述、商品房买卖合同、发票、采暖费收据、业主收楼验收记录、温馨提示、物业费收据、用户开栓审批单、房屋建筑工程竣工验收报告等证据材料在卷为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照该合同履行各自义务。依据该合同第八条记载的内容，本院认定双方当事人约定的交付房屋标准应为“该商品房经验收合格”以及“并符合本合同约定的商品房”。在该合同第十四条上诉人承诺“生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”。因此，本案争议事实即为在上诉人通知被上诉人办理入住手续时，涉案房屋生活用水是否达到使用条件。被上诉人主张涉案房屋在交付时并没有生活用水，并提供了物业公司《温馨提示》及物业费的起算时间等证据加以证明。上诉人如欲反驳该事实，应当提供相反证据予以证明。上诉人虽在一审审理中提供《用户开栓审批单》，但该证据并无法充分证明涉案房屋生活用水达到使用条件，故上诉人应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定上诉人在交付涉案房屋时，房屋并未达到合同约定的交付标准。原审法院依据被上诉人在一审庭审中关于房屋来水日期的陈述以及《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的规定判令上诉人赔偿被上诉人逾期交房的违约金损失8331.80元以及被上诉人因房屋不符合入住条件造成的采暖费损失2021.18元并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88.80元，由上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　解全晖代理审判员　　单　立代理审判员　　李大鹏二〇一五年五月十八日书　记　员　　张　磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。微信公众号“”