（2014）盐民终字第02782号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-08-19
案件名称
东台市苏东物业服务有限公司与刘东华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘东华,东台市苏东物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第02782号上诉人（原审被告）刘东华，个体户。委托代理人彭林，个体户。被上诉人（原审原告）东台市苏东物业服务有限公司，住所地东台市八达城C-102二楼。法定代表人梅益华，总经理。上诉人刘东华因与被上诉人东台市苏东物业服务有限公司（以下简称苏东物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第0297号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。苏东物业公司原审诉称：2011年6月1日，原告受东台市八达城商住区业主委员会委托接受其物业管理服务，并签订合同，被告刘东华所有及居住的东台市八达城商住区B102、103室房屋建筑面积为107.88m2＊2=215.76m2，按照物业管理合同约定，其从2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为4641.01元（第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）），逾期则按0.5‰／日的标准加收滞纳金。但原告多次上门催收，被告却以多种无理要求推诿缴纳，严重侵害了我公司的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告刘东华给付物业服务费4641.01元和滞纳金884.61元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2014年2月28日止），合计给付5525.62元，并承担本案诉讼费用。刘东华原审辩称：一、原告主张的物业费标准未得到物价部门和业主委员会的认可。二、原告所诉多次上门催收以及我们无理拒缴不是事实。三、我家一楼的店面有1／3平时关闭，不作经营使用，对该部分面积不应收取物业费。四、我们在2011年6月1日已缴纳当年的物业费，而原告2011年6月30日才进驻八达城小区，原告应当退还多收的1个月物业费。五、原告履行服务义务不合格、不到位，例如：1、我多次请求原告修好我家店铺前有水塘的路面，但至今未果。2、我家二楼办公室漏水，我曾缴纳了6000元的维修基金，但原告至今未协调房管部门帮我维修。3、八达城的物管人员太少，无人循环管理；车辆乱停乱放，经常造成堵塞；个体户到处设摊，也无人查问。综上，原告把这些问题解决之后，我才同意缴纳物业费。原审经审理查明，2011年6月13日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托原告对八达城商住区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费。2011年12月28日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”2013年10月16日，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并出具证明。2013年9月28日原告向刘东华发出《物业服务费催费书》，敦促被告刘东华限期缴纳物业服务费。2014年5月30日，东台市���达城商住区业主委员会出具《关于东台市八达城商住区相关工程的情况证明》，证明原告苏东物业公司于2014年4月20日至2014年5月10日期间对八达城小区进行了以下施工：1、八达城内东侧厕所进行了更新改造。2、八达城内破损路面的维修。3、八达城内阴沟的改造，地下主次下水管道、维修、疏通、化粪池吸粪。4、房屋的落水管道维修。另查明，被告刘东华所有的位于东台市八达城商住区B102、103室的房屋为二层，第一层为营业用房，建筑面积107.88m2；第二层为住宅用房，建筑面积亦107.88m2，合计建筑面积为215.76m2。按照以上2份物业服务合同，被告拖欠原告从2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊107.88m2＊12月］＊［110%＋（110%）2］=4635.17元，滞纳金{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊107.88m2＊12月］＊［110%＊（365＋212）天］��审法院认为，东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其与原告苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均合法有效，被告刘东华作为东台市八达城商住区的业主，应当主动按时缴纳物业服务费；其提出物业费标准未得到物价部门和业主委员会认可的辩解意见，无事实和法律依据，依法不予采纳。关于原告主张按照0.5‰／日支付滞纳金的请求，根据《物业管理服务合同补充协议》第一条之约定，“未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金”，故对原告主张的在法律规定范围内的滞纳金数额，予以支持，超过法律规定的部分不予支持。关于被告刘东华提出的其店铺有部分面积未作经营使用，对此不应收取物业费的辩解意见，经审查，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，按照物业服务的交易习惯，一般以房屋的建筑面积计算和收取物业服务费，业主对其所有的房屋以何种方式使用或闲置，不影响物业服务企业以房屋的建筑面积主张物业服务费，且被告对其主张的1／3店面关闭不用的事实，亦未提供证据证明，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。关于被告刘东华提出的原告于2011年6月30日才进驻八达城小区，应当退还多收的1个月物业费，以及原告履行服务义务不合格、不到位的辩解意见，经审查，东台��八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并于2013年10月16日出具证明，依法应当认为原告的服务质量基本符合《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的要求；且原告苏东物业公司平时已正常履行工作职责，但因八达城商住区并非单纯居住小区，而是兼有居住与商贸功能，其物业服务难度较大，不易保持明显、持久的管理效果；原告苏东物业公司依合同负有对小区的管理服务职责，但并无强制执法权力，对车辆乱停乱放、个体户随意设摊等现象进行劝导、制止后，未见显著效果的，不应归咎于原告失职；有关被告主张的原告于2011年6月30日才进驻八达城小区以及原告至今未帮助被告协调修理漏水办公室的事实，被告均未提供证据佐证，故对以上辩解意见，均不予采纳。经核算，被告刘东华应当缴纳物业服务费4635.17元，滞纳金894.15元，合计5529.32元；但原告在诉讼中就低主张滞纳金884.61元，是其真实意思表示，不违反法律规定，依法照准；故被告刘东华应当缴纳物业服务费合计4635.17元（从2012年6月1日至2014年5月31日期间），滞纳金884.61元（从《物业管理服务合同》约定的当年最后缴纳时间起计算至2014年2月28日止），合计5519.78元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：被告刘东华于本判决生效之日起10日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费4635.17元（从2012年6月1日至2014年5月31日止）和滞纳金884.61元（从《物业管理服务合同》约定的当年最后缴纳时间起��算至2014年2月28日止），合计5519.78元。案件受理费50元，由被告刘东华负担。原审判决后，刘东华上诉称：1.八达城第二、三届业主委员会成立程序不合法，其与物业公司串通一气，签订的物业服务合同没有一个业主知道，合同应认定无效。业主委员会出具的证明、物业检查评分也不真实；2.对照物业管理合同，被上诉人没有一条能完成和履行合同义务，且承诺不兑现。被上诉人承诺将我家店面房前道路维修和地面积水清排，协助申请维修二楼漏水，等了二年也没人过问和修理。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人苏东物业公司答辩称，1、物业公司与业委员签订的合同经过了小区公示，至于业委员合不合法，业主可以根据规定进行改选；2、业委会与物业公司串通出具假证明，不符合事实；3.关于物业公司承诺不兑现这不是事实。公共部��的维修维护是由物业公司进行小修，而中修大修必须通过业委会申请基金才能维修，这不是物业公司能左右的；4、上诉人称没有业主知道签订合同不是事实。我公司签订合同时审查了业主委员会的资质，这是惯例，我方按合同认真履行，不存在没有履行合同义务的情况。请求二审维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，被上诉人与东台市八达城商住区业主委员会《物业管理服务合同》第六条约定，被上诉人苏东物业公司对小区市政公用设施和附属建筑物包括道路、室外上下水管道应履行维修、养护、管理义务。2012年9月24日，原审法院审理（2012）东民初字第1248号被上诉人苏东物业公司诉上诉人刘东华物业服务合同纠纷一案中，刘东华当庭要求被上诉人协助解决房屋门前路面缺损、下雨流水不畅、房屋漏雨等问题，苏东物业公司表示已经进行维修，后（2012）东民初字第1248号案件调解结案。2014年4月4日原审庭审本案时，上诉人提交了其门前道路缺损和积水等现场照片，以证明苏东物业公司未能兑现维修承诺和履行物业服务合同义务，苏东物业公司认可维修问题一直未能落实。本院认为，被上诉人苏东物业公司与东台市八达城商住区业主委员会所签订的物业管理服务合同为有效合同，该合同对小区全体业主具有约束力。物业公司和业主均应按合同履行权利义务。上诉人刘东华对业主委员会与苏东物业公司串通一气，签订的物业服务合同没有一个业主知道，合同无效，出具的证明、物业检查评分不真实等上诉理由没有能够提供证据证实，该上诉理由本院不予支持；对于被上诉人是否履行了物业服务合同义务的争议，经查，《物业管理服务合同》第六条约定，被上诉人对小区市政公用设施和附属建筑物包括道路、室外上下水管道应履行维修、养护、管理义务。上诉人房屋门前路面存在损坏缺失下雨流水不畅的问题，经上诉人2012年9月24日当庭提出维修要求后，被上诉人同意维修，但此后却长期没有履行维修义务。根据被上诉人对上诉人提供的物业服务质量未能达到合同约定要求的情况，本院酌定减少30%的物业服务费。滞纳金为法定的行政征收机构对超过规定期限的缴款人征收的一种带的惩罚性质的款项。因在民事平等主体之间不存在征收法律关系，故本案被上诉人与业主委员会约定加收不按期交纳物业服务费的业主滞纳金不当。考虑到合同当事人对“滞纳金”具有民事合同中违约金的意思表示，而双方在履行合同中均存在违约行为，违约过错责任相当，本院确定由双方各自承担相应的责任。被上诉人要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，上诉人刘东华的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决应予部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第0297号民事判决；二、上诉人刘东华于本判决生效之日起10日内给付被上诉人东台市苏东物业服务有限公司物业服务费3246.62元（从2012年6月1日至2014年5月31日止）。三、驳回被上诉人东台市苏东物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，由东台市苏东物业服务有限公司、刘东华各负担50元。本判决终审判决。审 判 长 吴珊珊代理审判员 ��珩代理审判员 严 星二〇一五年五月十八日书 记 员 程 菲 搜索“”