（2015）中中法民一终字第347号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-07-31

案件名称

中山市通大房地产有限公司与刘仁保、中国银行股份有限公司中山分行商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中山市通大房地产有限公司,刘仁保,中国银行股份有限公司中山分行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城乡规划法》：第四十五条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十五条第一款，第五十二条，第五十三条，第四十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2015）中中法民一终字第347号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托代理人：王翠琴，该公司法务助理。委托代理人：钟敏，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘仁保，男，1976年9月16日出生，汉族，住广东省广州市。委托代理人：廖锐斌，广东知明律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦。负责人：杨志盛。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人刘仁保及原审第三人中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年5月9日，刘仁保与通大公司签订了一份有关房屋买卖的《中山市商品房买卖合同》。合同第三、四、六条约定由刘仁保向通大公司购买坐落于中山市三角镇旭日御华庭的预售商品房，总价款为605315元，现金付款363315元，约定付款时间为2011年5月9日；商业贷款242000元，约定付款时间为2011年6月9日。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过120日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……。上述商品房买卖合同的附件六为合同补充协议一，第三条约定：若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件到达后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。第八条：无论何种情况之下解除或终止合同的，因买受人向银行申请贷款而导致的律师费、抵押登记费、保险费、公证费、银行按揭利息等费用或其他一切损失，出卖人均无需补偿买受人，但由于出卖人违约导致解除合同的除外。上述商品房买卖合同签订后，刘仁保已经按约向通大公司支付了购房款363315元。同日，刘仁保因购房支付了服务费1100元、工本费50元，于同年7月支付了该商品房的契税9079.73元。2011年5月9日，刘仁保、通大公司签订一份有关购买车位的《中山市商品房买卖合同》，合同约定：刘仁保向通大公司购买中山市三角镇旭日御华庭车位，总价款为10000元。合同第六条交付期限约定出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格。合同第七条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过120日的，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金……。刘仁保在购买车位合同签订后随即支付了10000元给通大公司。2011年7月13日，刘仁保与中国银行中山分行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定刘仁保向中国银行中山分行按揭贷款242000元用于购买中山市三角镇旭日御华庭27幢的商品房。2011年7月19日，中国银行中山分行向刘仁保发放贷款242000元用以支付剩余的房价款。2014年7月15日，刘仁保向通大公司邮寄了一份商品房交付催告通知书，主要内容为通大公司至今未能将商品房及车位交付刘仁保使用，特致函催促通大公司于2014年7月31日前将符合法定交付条件的上述商品房及车位交付刘仁保并依约支付违约金，逾期未履行上述义务的，视同通大公司默认同意刘仁保解除双方签订的中山市商品房买卖合同并依法追究通大公司的违约责任。通大公司收到该邮件，于2014年7月31日向刘仁保出具一份函复，主要内容为合同约定于2012年5月30日前交付使用，但因工程施工方、台风、暴雨等原因，导致该工程工期迟延。该商品房于2012年7月底已达到合同约定的交付标准，届时通大公司亦及时向刘仁保发送了收楼通知并电话通知刘仁保，请刘仁保尽快前往通大公司办理相关收楼手续。2014年8月1日，刘仁保向通大公司邮寄一份解除合同通知书，记载：自本通知到达贵司的同时，即解除贵司与我方签订的《中山市商品房买卖合同》及车位的《中山市商品房买卖合同》；贵司在本通知到达之日起30日内向我方无条件退还：（一）首期楼款与已付楼款合计363315元，服务费、工本费等费用合计1150元，契税9079.73元，已还银行贷款以银行流水明细账单为准，违约金按上述所列已付款的百分之二支付；（二）购买车位款10000元、违约金按上述所列已付款的百分之十支付。该邮件于2014年8月4日由通大公司签收。2014年8月19日，刘仁保向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认刘仁保、通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》及车位买卖的《中山市商品房买卖合同》已解除；2.通大公司退还刘仁保已支付购房款363315元；3.通大公司退还刘仁保从2011年8月19日至判决生效之日止刘仁保实际支付的银行贷款本息（暂计至2014年4月19日为88782.19元，具体数额以银行相关账单为准）；4.通大公司按上述第2项、第3项累计款项的2%向刘仁保支付违约金；5.通大公司退还刘仁保支付的车位款10000元，并按已付车位款的10%向刘仁保支付违约金；6.通大公司退还刘仁保支付的购房契税9079.73元；7.通大公司退还刘仁保支付的服务费、工本费等费用合计1150元；8.解除刘仁保与中国银行中山分行签订的《个人一手住房贷款合同》；9.由通大公司承担本案诉讼费用。原审法院另查明：2012年7月20日，本案所涉商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收，同意竣工验收。通大公司称于2012年8月3日按照刘仁保在商品房买卖合同上预留的地址邮寄一份收楼通知书。刘仁保当庭否认收到通大公司所寄出的收楼通知书。原审法院再查明：截至2014年4月19日，刘仁保已向中国银行中山分行清还贷款本息共计88782.19元（具体数额以银行相应的账单为准）。原审法院审理认为：根据刘仁保、通大公司双方签订两份商品房买卖合同约定，通大公司应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设工程质量验收自检合格，并符合本合同约定的商品房及车位交付买受人使用。关于通大公司辩称本案所涉商品房及车位已经于2012年7月20日达到了合同约定的交付标准。刘仁保对此不确认，认为必须取得建设部门出具建筑工程竣工验收备案表才达到交付条件。本案是否已经具备交付条件原审法院认为，首先，广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》【粤建办房函（2003）63号】中明确：商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。本案涉案商品房及车位项目直至庭审亦未取得《竣工验收备案表》，而竣工验收仅为房产公司五方（勘察、设计、施工、监理、建设单位）自检行为，不应视为符合合同及相关法律规定的交付条件。其次，根据《住房和城乡建设部关于印发﹤房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定﹥的通知》（建质（2013）171号）第三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”依该规定，双方约定的商品房及车位交付条件不仅要自检合格，还应符合商品房及车位已经在中山市建设主管部门依法办理了建设工程竣工验收备案手续。而通大公司所提交的《工程竣工验收报告》仅有勘察、设计、施工、监理及建设单位盖章同意工程竣工验收，并没有在中山市建设主管部门依法办理工程竣工验收备案手续，故原审法院认定通大公司出卖给刘仁保的商品房及车位尚不符合合同约定的交付条件，通大公司存在逾期交房及车位。故对通大公司辩称已经具备交付条件不成立，原审法院不予采信。关于通大公司辩称补充协议一中约定如买受人选择解除合同，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。原审法院认为，合同补充协议一的该条款该内容是通大公司提供的格式条款，该格式条款的字体比商品房买卖合同的字体要小，且通大公司没有采取合理的方式提请对方注意该条款，而该条款的内容属于免除通大公司责任、排除刘仁保解除权等主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原审法院认定该条款的上述约定无效。关于刘仁保诉请确认刘仁保与通大公司关于房屋、车位买卖的商品房买卖合同已经解除的问题。根据商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任的约定，双方约定交付商品房及车位时间为2012年5月30日，但至庭审时通大公司尚未具备交付条件，显然逾期交付商品房及车位已经超过120日，已经达到解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故作为买受人的刘仁保有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中刘仁保发出的解除合同通知书于2014年8月4日到达通大公司处，故原审法院认定两份商品房买卖合同于2014年8月4日已经解除。因刘仁保、通大公司双方之间的商品房买卖合同已解除，故通大公司应按照合同的约定和法律规定向刘仁保退还首期购房款363315元、刘仁保已支付的银行贷款本息88782.19元（具体以银行相应的账单为准）及购车位款10000元，并按支付的购房款的2%、按购车位款的10%（即1000元）向刘仁保支付违约金。关于刘仁保诉请通大公司退还已支付的购房契税9079.73元及服务费、工本费等费用合计1150元的问题。首先，购房契税、服务费、工本费等费用，并非通大公司收取，故不存在由通大公司退还的问题。其次，关于房屋买卖的商品房买卖合同补充协议一第三条约定“出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其它损失出卖人不再另行赔偿或补偿……”本案中，刘仁保选择要求退回已付购房款及支付违约金，故其再诉求要求通大公司退回购房契税、服务费、工本费，不符合双方的约定，故原审法院对刘仁保的该项诉求不予支持。关于刘仁保诉请解除其与中国银行中山分行签订的《个人一手住房贷款合同》的问题。原审法院认为，刘仁保与中国银行中山分行之间是金融借款合同关系，而刘仁保与通大公司之间是商品房预售合同关系，两者是不同的合同关系，根据合同的相对性原则，商品房买卖合同的相对方是本案的刘仁保与通大公司，中国银行中山分行非该合同的当事人，故因通大公司违约造成该合同的解除与中国银行中山分行无关，该合同的解除并不必然导致刘仁保与中国银行中山分行之间的金融借款合同终止。因此，刘仁保的该项诉求，与本案是另一法律关系，不应在本案中一并处理，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、刘仁保与通大公司于2011年5月9日签订的关于购买商品房的《中山市商品房买卖合同》（合同编号为1101023945）及关于购车车位的《中山市商品房买卖合同》于2014年8月4日已解除；二、通大公司于判决生效之日起15日内向刘仁保退还首期购房款363315元和至判决生效之日止刘仁保已实际支付的银行贷款本息88782.19元（具体数额以中国银行中山分行相应的账单为准），并按上述款项的2%向刘仁保支付违约金；三、通大公司于判决生效之日起15日内向刘仁保退还购车位款10000元及支付违约金1000元；四、驳回刘仁保的其他诉讼请求。如果通大公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7054元，减半收取3527元，由通大公司负担。上诉人通大公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回刘仁保的诉讼请求。理由如下：一、根据《建设工程质量管理条例》的规定，县级以上政府建设行政主管部门及其他部门负责对建设工程质量进行监督，建设单位及其他工程参与单位是建设工程验收的主体，经验收合格即可交付使用，合同约定商品房经建设工程质量验收自检合格即可交付，该约定是当事人的意思表示，且符合法律法规规定，通大公司已经提交经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格的证据，即涉案商品房已经自检合格。二、原审法院认定在合同补充协议一第二条约定的合同解除权条款是格式条款错误，该条款并未免除通大公司的责任，只是附加了解除合同权利行使的一个合理时间。购买商品房属于生活中的重大事项，买受人应具有谨慎审查义务，且也不会轻易签署相关文件，其对此条款是清楚的。合同法及相关司法解释也规定，当事人有约定合同解除权行使期限的权利。三、即使原审法院认定合同解除权的约定无效，刘仁保享有解除权的期限为2012年9月29日至2013年9月28日，自2013年9月29日起，刘仁保的合同解除权消灭。被上诉人刘仁保答辩称：一、涉案商品房一直没有办理竣工验收备案手续，故没有达到交付条件，合同第八条及补充协议的约定是格式条款，况且通大公司没有证明其已经履行提醒购房者注意的义务。二、实践中，办理竣工验收备案表需要提供规划、公安消防、环保等多部门认可文件或准许使用文件，通大公司至今未办妥竣工验收备案表，意味着涉案商品房没有满足规划、消防、环保等基本安全条件，通大公司也没有提交证据证实涉案商品房具备基本安全条件与居住条件。三、刘仁保向通大公司发出催促房屋交付的函件，通大公司没有按照该函件的要求交付房屋，刘仁保随即向通大公司发出解除合同的通知书，因此，刘仁保行使合同解除权符合法律规定。四、由于通大公司的违约所导致刘仁保的损失，通大公司应承担责任。原审第三人中国银行中山分行没有应诉也没有提交书面的答辩意见。本院二审查明：在本院审理期间，通大公司提交了下列证据：1.中山市疾病预防控制中心出具的《生活饮用水给水工程卫生学评价报告》，拟证明2013年8月7日，旭日御华庭（17-23、25-27幢及其地下室）生活饮用水给水工程经评估基本符合国家相关卫生要求；2.广东电网公司中山三角供电分局出具的《客户工程竣工查验报告单》，拟证明2013年1月21日，旭日御华庭专用电房变配电安装工程经检验合格；3.中山市公安消防支队三角大队出具的《建设工程消防验收意见书》，拟证明2014年4月18日，旭日御华庭住宅小区经综合评定该工程消防验收合格；4.中山市环境保护局出具的《关于旭日御华庭新建项目竣工环境保护验收意见的函》，拟证明2013年8月19日，旭日御华庭住宅小区通过环评；5.中山市城乡规划局出具的《中山市建设工程规划许可证》，拟证明2014年1月，该局审查认为旭日御华庭二、三期曾经办理规划报建，经公示方案变更审查，同意重新办理规划报建；6.广东省中山市特种设备检验所出具的电梯监督检验报告，拟证明2013年1月，涉案商品房的电梯经检验合格。刘仁保质证称：上述证据均不属于新证据，证据1没有达到通大公司证明的用水工程是永久性供水工程，另外该工程缺乏负压给水设备，将会给涉案商品房的正常供水造成影响，供水卫生亦存在隐患；证据2没有原件，不确认其真实性，也不能明确该报告单是对涉案商品房的电力工程进行查验，也缺乏检查结论；证据3的真实性无法确认，涉案商品房能否达到消防验收合格应以综合验收合格为准，并且三角消防大队所出具而不是中山市公安消防局出具；证据4无法证明与涉案商品房具有关联性；证据5无法证明涉案商品房已经规划核实与验收；证据6与涉案商品房的电梯没有关联性，因安装地点也不一样。通大公司向本院陈述涉案商品房没有安装管道煤气。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。对于通大公司的上诉请求及理由，综合分析如下：一、涉案商品房买卖合同对商品房的交房标准约定为自检合格，对于自检合格的理解，通大公司称由建设、施工、监理、勘察、设计单位出具的工程竣工验收报告即为自检合格，对此可按约定办理；但该约定不得违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条等法律、行政法规的强制性规定，如违反上述规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。涉案商品房于2012年5月13日已经取得了工程竣工验收报告，即该日已经达到合同约定的交付条件。但涉案商品房客户电气工程于2013年1月21日经查验合格、给水工程于2013年8月7日竣工并验收、乘客电梯于2013年1月经检验合格、于2014年4月18日综合评定该工程消防验收合格。即涉案商品房于2014年4月18日既达到了双方在商品房买卖合同中约定的交房标准，也达到城乡规划法、建筑法、消防法等法律的强制性规定，并且满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。涉案商品房买卖合同存在履行的可能与条件。原审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。二、双方在合同补充协议一的第三条约定，若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件到达后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。刘仁保在签订该补充协议时并没有对上述约定提出异议，故应视其已同意及接受相关条款，且上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，上述法律规定对双方当事人均具有法律约束力。另外该条款亦没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，该条款亦没有存在免除通大公司的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此，该约定不符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，不宜认定该条款为无效条款。原审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”双方约定，通大公司应当在2012年5月30日前，将涉案商品房交付刘仁保使用，逾期超过120日后，刘仁保有权解除合同，刘仁保如选择解除合同，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知通大公司，逾期则视为刘仁保放弃该项权利。因此，通大公司确实存在逾期交楼的事实，但刘仁保于2014年8月1日才向通大公司发出解除合同的通知书，不仅超过约定的合同解除权行使时间，也超过法定的合同解除权行使时间，故刘仁保行使合同解除权的权利已经消灭。原审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。综上，上诉人通大公司上诉理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，致处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第664号民事判决；二、驳回被上诉人刘仁保的诉讼请求。一审案件受理费7054元，减半收取为3527元（已由被上诉人刘仁保预交3527元），由被上诉人刘仁保负担。二审案件受理费7054元（已由上诉人中山市通大房地产有限公司预交7054元），由被上诉人刘仁保负担（被上诉人刘仁保应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳7054元）。本判决为终审判决。审　判　长　　梁以劲代理审判员　　赖晓筠代理审判员　　张群立二〇一五年五月十八日书　记　员　　孙翠红微信公众号“”