（2015）阳城法民一初字第168号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2018-07-21
案件名称
冯梅娟与冯伯才、梁秀莲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯梅娟,冯伯才,梁秀莲,阳江市南恩学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳城法民一初字第168号原告：冯梅娟，女，汉族，住阳东县。公民身份号码：×××1741。委托代理人：陈志飞，广东赢信律师事务所律师。被告：冯伯才，男，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××2017。被告：梁秀莲，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××0429。委托代理人：冯健，男，××年××月××日生，汉族，住阳江市江城区。第三人：阳江市南恩学校。住所地：阳江市江城区。法定代表人：敖周萍，该校校长。委托代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。委托代理人：黄理福。原告冯梅娟诉被告冯伯才、梁秀莲、第三人阳江市南恩学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯梅娟及其委托代理人陈志飞，被告冯伯才，被告梁秀莲的委托代理人冯健，第三人阳江市南恩学校的委托代理人黄理福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯梅娟诉称：被告冯伯才、梁秀莲租赁阳江市江城区南恩学校南恩路1号之五铺位经营冯记电器商城。2014年10月16日，两被告同意将上述铺位转租给原告经营，双方订立《铺位转让合同》，约定铺位转让费为80000元，押金20000元。当天原告支付了现金5000元给两被告。次日即2014年10月17日，原告又支付人民币15000元给两被告。后原告又支付了人民币80000元给两被告。至此，转让费80000元及押金20000元原告已付清，双方于2014年10月20日签订《铺位转让合同》，约定两被告与南恩学校办理好转租手续、2014年11月1日前将铺位交付原告使用。签订上述合同后，原告立即着手准备铺位装修、进场经营的相关事宜，购买铺位装修的建筑材料、经营需要的器材等，但到了约定的交铺时间，两被告却明确违约，表示未能与学校办理好合同，原告考虑到已投入巨大的装修费用，无奈只好于2014年10月31日与两被告签订《补充协议》，约定两被告在2014年11月12日办理好相关手续，将铺位交付原告使用，否则两被告应退还所有的转让费及押金共100000元，以及赔偿装修期间的所有费用和损失。而到了2014年11月12日，两被告再次明确表示违约。原告多方打听，也了解到两被告一直拖欠南恩学校租金数万元没有支付，两被告存在骗取原告转让费及押金的嫌疑。为了减少损失，原告无奈于2014年11月14日与两被告签订《协议书》，约定两被告于2014年11月30日前将已收取的转让费及押金人民币100000元退清给原告，若逾期未退清（鉴于乙方已投入装修费用损失共70000元），两被告应支付违约金人民币70000元给原告。约定的退款期限早已经过，两被告至今分文未退，原告多次追讨无果。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令两被告退还已收取的铺位转让费及押金100000元给原告;2、判令两被告支付违约金人民币70000元给原告;3、本案诉讼费用由两被告承负担。被告冯伯才、梁秀莲辩称：收100000元是事实，但是70000元的违约金是原告强迫被告签的，是伪造的。原告买了1000个砖放在被告铺门口，现在还在那里放着，从未授权其进场装修。现在只能由原告自己跟学校协商租铺事宜，被告同意将铺位给原告，但不可能赔70000元给原告。第三人南恩学校述称：根据第三人与冯伯才签订的租赁合同第六条的约定，如果冯伯才将铺位转租他人，第三人有权立即收回铺位。被告冯伯才从2014年6月起拖欠租金，第三人有权禁止冯伯才转租。经审理查明：坐落于阳江市江城区南恩路1号（南恩学校）西侧第4、5号铺位属第三人南恩学校管理、使用的物业。2014年1月28日，第三人阳江市南恩学校（甲方）与被告冯伯才（乙方）签订租铺合同书，合同主要内容如下：“一、经济责任。由乙方独立经营、自负盈亏，经营一切资金由乙方负责。在合同期限内，甲方有偿出租店铺的使用权给乙方使用，该店铺的产权及所有权属于甲方，甲方核定乙方每月定额缴纳月租金人民币14600元正给甲方。乙方必须在每月15日前缴纳，若逾期一天，按乙方租金的1%加缴滞纳金给甲方，违约滞纳金在乙方保证金中扣减。逾期一个月不交纳租金者，甲方有权收回乙方的店铺，重新进行招租。乙方在签订租铺合同时，先付人民币35500元正给甲方作保证金。二、场地铺位范围。南恩学校南恩路1号西侧第4、5号铺位，面积约80平方米。三、合同期限。从2014年1月31日至2016年11月29日止，期满甲方收回铺位，作勤工俭学用房，乙方不再享有任何优先权。乙方办完退铺手续后，甲方退还保证金人民币35500元正。……。六、合同签订后，乙方不得更换合同，不得以任何借口中途退铺、将铺位转租他人，不准经营有污染、有噪音的生意，否则，甲方有权立即收回该铺位。……。”签订上述合同后，被告冯伯才一直在承铺的铺位经营电器生意，并按合同约定支付租金，但自2014年6月1日起，被告开始租金，至今拖欠租金的数额已达10多万元。2014年10月16日，被告冯伯才签写铺位合同一份给原告收执，内容如下：“经双方协商同意将南恩路1号之五号南恩学校铺位第五号铺转让给冯梅娟老板。双方同意该铺转让费共捌万元正（80000元），铺位押金共贰万元正（20000元）。合计共壹拾万元正（100000元），转让合同由冯伯才老板帮助过户。在本月19号前交清所有转让费。该铺费用间墙由冯梅娟老板间好，费用自负。现交定金伍仟元，作为定金。决不反悔。铺位转让后装修自理。”2014年10月17日，原告冯梅娟交铺位转让费15000元给被告冯伯才，2014年10月20日，原告冯梅娟交铺位转让费80000元给被告冯伯才。同日，被告冯伯才（甲方）又与原告冯梅娟（乙方）签订一份铺位转让合同，合同内容如下：“经双方协商同意将南恩学校南恩路1号之五号第五号铺位转让给冯冯梅娟老板使用。1、甲方冯伯才同意以捌万元正人民币转让费及铺位押金贰万元正，共壹拾万元正，转让冯梅娟老板使用。2、甲方收到转让费后，帮助乙方冯梅娟到学校转让合同到乙方。3、甲方交清所有的水电费、铺租费用与乙方无关。4、乙方报装水电费用与甲方无关。5、乙方间墙费用由冯梅娟自负。6、铺租每月按学校合同交：柒仟叁佰元正。7、铺位转让合同费由乙方负责，估计100-200元。8、经双方协商同意，把转让费交给冯伯才老板。9、双方定于2014年11月1号前交铺给冯梅娟使用。以上9项协议规定，双方共同遵守，不得以任何理由违反规定，如有违反规定，后果自负。”2014年10月31日，冯伯才与冯梅娟又签订一份补充协议，内容如下：“经双方协商同意将南恩路1号五号铺位转让给冯梅娟使用，双方定于2014年11月1日前交铺给冯梅娟使用，及负责到学校转好合同到冯梅娟名下。因冯伯才未能在规定时间内到学校办理合同，现经双方同意将学校办理合同时间延长至2014年11月12日前办理，不得再延期。如在2014年11月12日前未能办理，冯伯才应退还冯梅娟捌万元转让费及铺位押金贰万元共壹拾万元，以及装修期间所产生的任何费用和损失。”签订上述合同后，被告冯伯才未能按合同约定将铺转给原告使用。2014年11月14日，被告冯伯才（甲方）与原告冯梅娟（乙方）再签订一份协议书，内容如下：“甲、乙双方经协商一致，就铺位转让事宜达成协议如下：一、甲方同意于2014年11月30日前将已收取的转让费及押金人民币10万元退还给乙方，若逾期未退清（鉴于乙方已投入装修费用损失共7万元），甲方应支付违约金人民币7万元给乙方。二、履行本协议发生一切争议，甲、乙双方均同意由江城区人民法院管辖处理。三、本协议是双方真实意思表示，不存在任何欺诈及威胁的情形。本协议一式二份，双方各执一份，自签名之日起生效，具有同等法律效力。”由于被告不能按合的约定交付铺位给原告经营，也不按协议的约定退还相关的费用，原告遂向本院起诉，请求如诉称。诉讼中，原告表示其与被告的铺位转让合同没有继续履行的必要；第三人南恩学校明确表示不同意被告冯伯才转租铺位给原告冯梅娟。被告冯伯才主张原告请求的违约金过高，且其是在原告的胁迫下才签下2014年11月14日协议书的。但被告对其上述主张未能提供证据证明，原告对此予以否认，以上事实，有原告、第三人提供的身份证、租铺合同书、铺位转让合同（两份）、收据、补充协议、协议书等证据，结合庭审时各方当事人陈述，经综合分析，足以认定。本院认为：被告冯伯才与原告签订铺位转让合同后，原告已按合同约定支付押金及铺位转让费共100000元给被告，而被告冯伯才因拖欠第三人南恩学校的租金而不能按合同约定将铺位转租给原告使用。在此情况下，原告与被告冯伯才已一致同意解除其俩签订的铺位转让合同，并就合同解除后押金、铺位转让费的退还及赔偿损失等事宜达成了一致协议，也即是双方在2014年10月31日签订的补充协议及2014年11月14日签订的协议书，从两份协议书的内容可看出，如被告冯伯才在2014年11月30日前返回押金及铺位转让费100000元给原告，原告不要求被告赔偿损失；如在2014年11月30日前不退还100000元，则被告不仅要退还押金及铺位转让费100000元，还要支付相当于装修费用损失的违约金70000元给原告。上述协议书是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的情况下签订的，内容没有违反法律规定，原、被告双方应切实按其签订的协议书履行。本案中，被告冯伯才没有按协议书的约定履行，至今都没有退还押金及铺位转让费100000元给原告，故原告请求被告冯伯才退还押金及铺位转让费100000元，合法合理，本院予以支持。至于违约金问题，由于双方在协议书中一致签名认可原告已投入装修费用损失共70000元，且协议书亦约定被告冯伯才应支付违约金70000元，故原告请求被告支付违约金70000元，合法合理，本院予以支持。被告冯伯才主张原告请求的违约金过高，应举证证明其违约解除合同给原告造成的损失远远少于70000元，但被告冯伯才对此未能举证证明，相反，被告冯伯才还签名认可原告的装修损失为70000元，因此，本院对被告冯伯才的上述主张不予认可。另外，被告冯伯才主张其是在原告的胁迫下才签下2014年11月14日协议书的，但被告对此未能提供证据证明，原告又予以否认，且该协议书又明确写明：“本协议是双方真实意思表示，不存在任何欺诈及威胁的情形”，故本院对被告冯伯才上述主张不予认可。对于被告梁秀莲应否承担偿还责任的问题，被告冯伯才在与梁秀莲婚姻关系存续期间与原告发生债务纠纷，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，由于被告未能提供证据证实原告与被告冯伯才双方产生的债务明确约定为个人债务，本案也不存在婚姻法第十九条第三款（夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿）的情形，本院认定被告冯伯才应予返还的押金及铺位转让费100000元及违约金70000元属于夫妻共同债务，应由被告冯伯才、梁秀莲共同负责偿还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、限被告冯伯才在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金、铺位转让费100000元及违约金70000元（两项相加共170000元）给原告冯梅娟；二、被告梁秀莲对上述款项170000元负共同清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3700元，由被告冯伯才、梁秀莲负担（该款原告已预交）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 徐英涛审 判 员 黄英燕人民陪审员 李志伟二〇一五年五月十八日书 记 员 黄大华 来自