（2015）清中法民二终字第38号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-10-12

案件名称

叶永雄与潘启爱、潘启想房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶永雄,潘启想,潘启爱

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2015）清中法民二终字第38号上诉人（原审被告，反诉原告）：叶永雄。被上诉人（原审原告，反诉被告）：潘启想。被上诉人（原审原告，反诉被告）：潘启爱。上诉人叶永雄因与被上诉人潘启爱、潘启想房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2014）清英法民二初字第386号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月30日，潘启爱、潘启想与叶永雄签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：潘启爱、潘启想将其所有的位于英德市英城梅花路***号两卡商铺及第二、第三层楼房租赁给叶永雄经营饮食服务，租赁期限从2010年11月1日起至2014年4月30日止，月租金6000元，租金在每月的5日前交清，租赁期间叶永雄应维护好商铺及其设施，如有损坏照价赔偿。此外，合同第九条还作了特别约定，即合同期满后，如叶永雄不再续租，须将大厅开有的侧门及厨房拆掉的墙体复原。合同签订后叶永雄向潘启爱、潘启想交纳了押金6000元，而潘启爱、潘启想亦将租赁房屋交付给叶永雄使用。至2014年3月叶永雄每月均按约定向潘启爱、潘启想交纳租金，但2014年4月的租金叶永雄未交纳。2014年4月23日晚，叶永雄在未通知潘启爱、潘启想且未到场的情况下，雇请他人拆空调及搬运租赁房屋内的物品，潘启爱、潘启想发现后予以制止。2014年4月28日，叶永雄以潘启爱、潘启想非法扣留其财物为由向原审法院提起诉讼，原审法院以（2014）清英法民二初字第276号立案受理。2014年5月25日，叶永雄将租赁房屋内的所有物品搬走，将租赁房屋交回给潘启爱、潘启想。同年5月30日叶永雄向原审法院提出申请，要求撤回对潘启爱、潘启想的起诉，原审法院于同日以（2014）清英法民二初字第276号民事裁定书裁定准许叶永雄撤回起诉。经查，涉案租赁的房屋4至6楼为潘启爱、潘启想居住，因该楼房只有一条楼梯，是潘启爱、潘启想居住4至6楼的必经之道。此外，由于潘启爱、潘启想的楼房在出租给叶永雄之前只有水电表总表，涉案房屋租赁后潘启爱、潘启想开设了水电表分表，潘启爱、潘启想实际使用的水电费直接与叶永雄结算，诉讼期间，经双方结算潘启爱、潘启想应支付叶永雄的水电费为人民币888.50元。同时叶永雄在租赁期间损坏了租赁房屋东南面防盗网，庭审中，潘启爱、潘启想、叶永雄确认该防盗网的损失为人民币250元。另查明，叶永雄将租赁房屋退回给潘启爱、潘启想后未按合同约定将大厅开有的侧门及厨房拆掉的墙体恢复原状。再查明，潘启爱、潘启想的铝合金窗被盗公安机关已立案，但至今尚未破案，且铝合金被盗是否因叶永雄损坏防盗网造成的潘启爱、潘启想未提供证据证明。原审法院认为：潘启爱、潘启想与叶永雄签订的《商铺租赁合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。在合同履行过程中潘启爱、潘启想依约将房屋交付叶永雄使用，履行了合同义务，而叶永雄在租赁期限届满后未按合同约定将租赁房屋一楼大厅侧面及厨房被拆墙体恢复原状，根据《中华人民共程国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因此，潘启爱、潘启想要求判令叶永雄恢复被拆墙体原状依据充分，原审法院予以支持。对于潘启爱、潘启想要求叶永雄支付租金12000元的问题，庭审中，叶永雄确认2014年4月份的租金未交纳，而且合同期满后才于2014年5月25日搬出租赁房屋，故叶永雄2014年5月份占用潘启爱、潘启想房屋期间的租金应予交纳，但占用期间的租金应以实际占用天数按照合同约定的月租金6000元计算，即叶永雄应付潘启爱、潘启想2014年5月份的租金5000元（6000元×25天÷30天=5000元），由于签订《商铺租赁合同》后叶永雄已向潘启爱、潘启想交纳押金6000元，该押金在租赁期限届满后潘启爱、潘启想未退回给叶永雄，因此，叶永雄欠潘启爱、潘启想2014年4至5月的租金为11000元加上叶永雄损坏潘启爱、潘启想防盗网折款250元，合计11250元，减除押金6000元及潘启爱、潘启想欠叶永雄的水电费888.60元，叶永雄仍应支付潘启爱、潘启想的租金4361.40元，故潘启爱、潘启想请求的租金4361.40元原审法院予以支持。关于潘启爱、潘启想请求叶永雄赔偿铝合金窗被盗损失2850元的问题，如前所述，潘启爱、潘启想的铝合金窗被盗公安机关已立案侦查，且潘启爱、潘启想没有提供铝合金窗被盗是叶永雄损坏防盗网造成的证据，故潘启爱、潘启想请求叶永雄赔偿铝合金窗被盗的损失原审法院不予支持。至于潘启爱、潘启想要求叶永雄赔礼道歉问题，由于潘启爱、潘启想的该项请求属于民事侵权，本案不作审查，如叶永雄确有侵权行为潘启爱、潘启想可另循法律途径解决。对于叶永雄反诉要求潘启爱、潘启想赔偿非法扣留其物品损失30000元、结清水电费、补偿占用租赁房屋损失21000元及支付一至三楼梯间电费1260元和退回押金6000元的问题，首先，对于潘启爱、潘启想是否扣留叶永雄的物品问题，根据庭审查明的事实，叶永雄在拆空调时未到场，潘启爱、潘启想作为房屋的出租人在发现不明身份的人拆卸空调时予以制止是为了保护他人及自身利益，该行为并没有不妥，况且叶永雄在未退回租赁房屋给潘启爱、潘启想之前，租赁房屋内的物品仍由叶永雄掌控，不存在非法扣留问题，且叶永雄认为潘启爱、潘启想非法扣留其物品没有提供证据证明。其次，关于潘启爱、潘启想是否欠叶永雄的水电费的问题，从庭审查明的事实来看，潘启爱、潘启想确认还欠叶永雄的水电费，但在叶永雄租赁潘启爱、潘启想房屋期间双方对水电费未进行结算，此时，潘启爱、潘启想到底是否欠叶永雄的水电费双方并不清楚，故叶永雄要求潘启爱、潘启想支付拖欠水电费滞纳金理由不充分。第三、关于潘启爱、潘启想是否占用叶永雄租赁的房屋问题，如前所述，潘启爱、潘启想所有的位于英德市英城梅花路108号房屋只有一条楼梯，叶永雄在租赁潘启爱、潘启想一至三楼前应当知道潘启爱、潘启想居住该房屋四至六楼必然要借此一至三楼的楼梯通行，况且双方签订的《商铺租赁合同》并未约定潘启爱、潘启想在日常生活中经过其租赁的一至三楼要交纳费用。第四、关于叶永雄租赁的一至三楼楼梯间的电费潘启爱、潘启想是否应当缴纳的问题，因原叶永雄签订租赁合同时双方未约定一至三楼梯间电费要由原叶永雄共同分摊，因此，潘启爱、潘启想要求叶永雄缴纳一至三楼三年零六个月的梯间电费1260元，理由不充分，原审法院不予支持。此外，对于叶永雄交纳的押金6000元是否应退还的问题，本案中，由于叶永雄未支付2014年4月份的租金给潘启爱、潘启想，故涉案的押金6000元应从叶永雄欠潘启爱、潘启想租金中扣减，叶永雄要求潘启爱、潘启想退还押金理由不充分，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年9月9日作出（2014）清英法民二初字第386号民事判决：一、叶永雄欠潘启爱、潘启想租金人民币5361.40元，限于本判决发生法律效力之日起五日内清偿；二、叶永雄应于本判决发生法律效力之日起五日内，恢复潘启爱、潘启想位于英德市梅花路108号首层大厅侧面及厨房被拆墙体原状；三、驳回潘启爱、潘启想的其他诉讼请求；四、驳回叶永雄的反诉诉讼请求。本案诉讼费250元，由潘启爱、潘启想负担50元，叶永雄负担200元，反诉诉讼费1256元由叶永雄负担。宣判后，叶永雄不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销原判，将本案发回重审。2、一审反诉费用及二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审对被上诉人非法扣留反诉人物品情况没有审理查明，上诉人有派出所的报警回执、一审提供的电话录音内存卡以及员工的陈述为证，一审法院认为没有证据证明有误。因此，应将本案发回重审。被上诉人潘启爱、潘启想答辩称：1、请求维持原审判决外，增判被答辩人清理杂物清理费2850元和赔偿租金每月6000元，至其恢复原样之日止。2、本案诉讼费用由被答辩人支付和赔偿因破坏防盗网而被盗8个铝合金窗。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方在一审庭审中一致确认被上诉人应支付上诉人的水电费为888.6元。本案系房屋租赁合同纠纷，根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否向被上诉人交纳2014年4月份至5月25日期间的租金。上诉人认为被上诉人在4月12日开始，即阻止其拆卸空调并在4月22日以及4月23日阻止上诉人搬走租赁房屋内的物品，导致上诉人于2014年5月25日才将租赁房屋内的所有物品搬走。因此，被上诉人无权请求上诉人向其支付该期间的租金及占有使用费。本院经审查认为：双方在《商铺租赁合同》中明确约定租赁期限至2014年4月30日，租金在每月5日前付清。至2014年4月22、23日，上诉人虽然没有依约定交纳租金，但因上诉人在订立合同时已经向被上诉人交纳了6000元的押金，该款项可以抵扣4月份的租金，且双方在一审过程中经结算确认被上诉人还应付给上诉人水电费888.6元。因此，2014年4月上诉人要求搬走其屋内物品时，上诉人并不存在拖欠被上诉人租金及费用的问题，被上诉人无正当理由阻止上诉人搬走涉租房屋内物品存在过错。综上，虽然上诉人至2014年5月25日才将涉租房屋内的物品搬走，但2014年5月份的占有使用费系被上诉人阻止上诉人搬离的过错行为导致，因此该部分费用应由被上诉人自行承担。综上，被上诉人仅能请求上诉人支付4月份的租金。因上诉人已交纳6000元押金，4月份租金6000元用押金冲抵。被上诉人仍拖欠的888.6元水电费冲减上诉人应向其支付的防盗网折款250元后，经本院核算，被上诉人仍应向上诉人支付拖欠的水电费638.6元。关于上诉人请求被上诉人赔偿非法扣留造成其物品损失30000以及租赁房屋不能正常使用造成损失21000的问题。因上诉人对其该项主张在一、二审中均未提交相关证据予以证实，因此，对上诉人的该项请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理部分不当，本院对该部分依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，改判如下：一、维持广东省英德市人民法院（2014）清英法民二初字第386号第（二）、（三）、（四）项；二、变更广东省英德市人民法院（2014）清英法民二初字第386号第（一）项为：限被上诉人潘启爱、潘启想于本判决生效之日起五日内向上诉人叶永雄支付水电费638.6元。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费2512元，由上诉人叶永雄承担2000元，被上诉人潘启爱、潘启想承担512元。二审案件受理费上诉人已交纳，本院不予退回，被上诉人应负担的部分在执行时迳付给上诉人。本判决为终审判决。审　判　长　　巢忠文代理审判员　　郑家驹代理审判员　　禹　莉二〇一五年五月十八日书　记　员　　冯敏静附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”