（2015）二中民终字第4834号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-06-11

案件名称

胡玉明与北京新世界物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡玉明,北京新世界物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第4834号上诉人（原审被告）胡玉明，男，1961年8月24日出生。被上诉人（原审原告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。法定代表人陈子荣，董事长。委托代理人郭莹，女，1986年4月28日出生。上诉人胡玉明因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第13420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年10月，北京新世界物业管理有限公司（下称新世界物业）起诉至原审法院称：我受开发商北京崇文新世界房地产发展有限公司的委托，对新怡家园小区提供物业服务。胡玉明为该小区×××1203号房屋（建筑面积为98.27平方米）的产权人。我与胡玉明签订的《新怡家园前期物业服务合同》约定，胡玉明应每年向我交纳物业服务费3455.17元，在物业服务周期开始时交纳。现我依约为胡玉明提供了物业服务，但胡玉明未按约支付自2009年11月10日至2014年11月9日期间的物业服务费共计17275.85元。胡玉明的行为已构成违约，应当承担违约责任。现起诉要求胡玉明支付上述欠费，并支付违约金5182.76元，承担本案诉讼费。胡玉明辩称：对欠缴物业服务费的起止时间及数额不持异议，我签订物业合同为北京新世界物业管理有限公司二分公司（下称新世界二分公司），并不是新世界物业，对其主体资格提出异议。物业管理公司收取物业服务费的前提是能够履行好物业管理义务。我拒绝交纳物业服务费是因为自2008年11月起，楼上的1302号房屋业主擅自在墙体外加挂一米多的铁栅栏作为小阁楼，无视小区业主规约，严重违反规约附件1的规定，影响采光和生命财产安全，对整个5号楼3单元形成安全隐患。新世界物业对此侵权行为束手无策，并未按照物业服务合同履行物业管理义务。新世界物业的软弱无能致使楼上1302号房屋业主有恃无恐，将消防通道安装私人锁具，长期占据消防门厅堆放灶台灶具作厨房，对5号楼全体业主生命财产安全构成威胁，至今未予解决。新世界物业公然包庇楼上1302号房屋业主的违法行为，拒不提起诉讼。2009年10月20日，我起诉1302号房屋业主，要求拆除违章建筑。双方经法院调解，由1302号房屋业主自行拆除。但1302号房屋业主趁胡玉明春节外出之机，又将外挂铁栅栏装上。对此，新世界物业毫无反应，不履行应尽的管理义务。新世界物业的不作为带来一系列问题。每年供暖人员开关暖气阀门都需要从13楼放气。由于13楼门厅被锁，供暖人员需要哀求1302号房屋业主打开侵占门厅才能放气。新世界物业对小区公共设施的维护管理不到位。小区保安和门禁系统进出门工作不正常，小商小贩私自进出，存在严重安全隐患。小区内消防通道乱堆放杂物，废旧车辆长期停放，废旧门板挡道，步行楼梯内乱停放自行车，阻碍楼梯疏散，甚至楼道有粪便。业主家里的报警系统根本没有接通。夜间没有保安对重要部位、道路进行防范检查和巡逻。新世界物业的财务从不公开不透明，应承担其不履行物业服务义务而导致的责任。新世界物业从未向我催收过物业服务费，因此诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，我不同意新世界物业的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：根据已查明的事实，新世界物业与胡玉明之间签订的涉诉合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，新世界物业为胡玉明提供物业管理服务，胡玉明应依约交纳物业服务费。胡玉明未交纳2009年11月10日至2014年11月9日期间的物业服务费，违反了涉诉合同的约定，应当承担违约责任。关于胡玉明称新世界二分公司有独立的法人资格，新世界物业不具有本案主体资格的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。关于胡玉明所称的楼上业主违规安装防盗护栏的问题，应与楼上业主另行解决。现从胡玉明反映的情况及提供的证据显示，新世界物业在物业管理服务方面存在一定瑕疵，其应予以改进。但该瑕疵并不足以成为胡玉明拒绝交纳物业服务费的理由。故对新世界物业要求胡玉明给付所欠物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。关于胡玉明提出的诉讼时效抗辩，因新世界物业在2011年9月、2013年9月已向胡玉明就物业欠费问题主张过权利，新世界物业并未怠于行使权利，故对胡玉明主张新世界物业部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。关于新世界物业要求胡玉明给付违约金的诉讼请求，考虑到新世界物业的物业服务工作有待提高，胡玉明并非恶意拖欠物业服务费，故对新世界物业的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年2月判决：一、胡玉明于判决生效后七日内向北京新世界物业管理有限公司支付自二○○九年十一月十日至二○一四年十一月九日期间的物业服务费共计人民币一万七千二百七十五元八角五分；二、驳回北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，胡玉明不服，上诉至本院称：小区公共设施损坏严重，新世界物业没有进行修理维护；我家楼上业主在消防通道堆放杂物，占用消防通道，新世界物业没有进行处理；楼上业主在顶层私搭乱建，新世界物业仍不作为；新世界物业未向我催缴过物业费，其主张已过诉讼时效；故要求撤销原判，依法改判驳回新世界物业的全部诉讼请求新世界物业同意原判。经审理查明：2008年2月27日，新世界二分公司作为乙方与胡玉明作为甲方签订《新怡家园前期物业服务合同》约定，甲方所购房屋位于北京市东城区×××1203号（下称涉诉房屋，建筑面积98.27平方米）。甲方委托乙方为小区提供物业管理服务。乙方负责房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理，负责小区的环境卫生和公共秩序维护。物业服务期限自2007年11月10日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时本合同终止。物业服务费为每月每建筑平方米2.93元，甲方应在合同年度的第一个月的前10日交纳全年的物业服务费。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠费额每日收取3‰的违约金。合同签订后，胡玉明入住涉诉房屋。胡玉明未交纳自2009年11月10日至2014年11月9日期间的物业服务费共计17275.85元。审理中，新世界物业提供说明及物业服务资质证书，拟证明新世界物业接受开发商委托对小区进行物业服务，新世界物业由其下属的新世界二分公司为涉诉小区实际提供物业服务，以及新世界物业具备物业服务资质的事实。对此，胡玉明不予认可，并提供新世界物业及新世界二分公司企业信息打印件，拟证明新世界二分公司具有独立的法人资格。对此，新世界物业认可真实性，不认可证明目的，称根据该证据显示新世界二分公司的企业类型为分公司，不具有独立的法人资格。另，胡玉明提供《临时管理规约》，《北京新怡家园住户手册》，《新怡家园公共秩序维护、消防安全协议》及照片，拟证明新世界物业在小区消防安全、公共设施维护、卫生绿化、财务公开、拆除违建等方面严重违反约定，存在诸多问题。对此，新世界物业认可上述证据的真实性，不认可证明目的，称新世界物业已按约尽到物业服务公司的服务义务，照片所显示的是一个时间点的情况，并不是小区长期的整体情况，新世界物业每年都会在小区内公示财务收支情况。胡玉明提供（2009）崇民初字第3239号民事调解书、照片及律师费发票，拟证明胡玉明家楼上1302号房屋业主私搭乱建，新世界物业不予制止，胡玉明无奈自行起诉至法院，经法院调解执行完毕后，楼上1302号房屋业主仍继续私搭乱建，新世界物业仍不尽职责放任不管的事实。对此，新世界物业认可上述证据的真实性，但不认可关联性，称新世界物业对胡玉明反映的私搭乱建问题已尽到督导劝阻义务，因新世界物业不具有强制执行力，不能以此说明新世界物业的物业服务不到位。针对胡玉明提出的诉讼时效抗辩，新世界物业提供国内特快专递邮件详情单及邮件全程跟踪查询结果原件，以证明新世界物业于2011年9月28日向胡玉明邮寄送达物业欠费催收函，胡玉明拒收，以及新世界物业于2013年9月24日向胡玉明邮寄送达物业欠费催收函，胡玉明本人签收的事实。对此，胡玉明不认可真实性，称上述证据系新世界物业伪造，胡玉明从未收到催收函，也从未接过新世界物业的电话催收。另查，涉诉小区未成立业主委员会。上述事实，有《新怡家园前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《北京新怡家园住户手册》、《新怡家园公共秩序维护、消防安全协议》、（2009）崇民初字第3239号民事调解书、照片、国内特快专递邮件详情单、邮件全程跟踪查询结果及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：新世界二分公司与胡玉明签订的《新怡家园前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。新世界二分公司依约向胡玉明提供了物业服务，胡玉明应履行及时交纳物业费的义务。新世界二分公司不具有独立的法人资格，由其所属的单位新世界物业向胡玉明主张物业费，予法有据，应予支持。根据查明的事实，新世界物业已经向胡玉明通过邮递的方式适时催缴了物业费，并未怠于行使其权利，故对于胡玉明所称物业费已过诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。小区的业主存在私搭乱建，新世界物业进行了阻止，新世界物业尽到了基本义务，胡玉明以小区业主私搭乱建作为抗辩理由拒交物业费依据不足。新世界物业虽在小区管理服务水平方面需要进一步改善、提高，但胡玉明所称的物业服务瑕疵不足以构成减免其物业费的充分理由。另应指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于胡玉明提出的问题，新世界物业应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。综上，胡玉明的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费362元，由北京新世界物业管理有限公司负担130元（已交纳），由胡玉明负担232元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费232元，由胡玉明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李明磊代理审判员　　胡珊珊代理审判员　　王军华二〇一五年五月十八日书　记　员　　张晓鸥 微信公众号“”