（2015）三中民终字第06290号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-26
案件名称
刘坤凡与北京信科联物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘坤凡,北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06290号上诉人（原审被告）刘坤凡，女，1961年11月14日出生。被上诉人（原审原告）北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区北辰绿色家园天月园1号楼202号。负责人王雪莹，运营部经理。委托代理人关彦华，女，1981年10月26日出生，北京信科联物业管理有限公司成员分公司博世祥园项目部经理。上诉人刘坤凡因与被上诉人北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称信科联朝阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官杜丽霞、法官石煜参加的合议庭于2015年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人刘坤凡，被上诉人信科联朝阳分公司之委托代理人关彦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信科联朝阳分公司在一审中起诉称：刘坤凡系信科联朝阳分公司所管理的博世祥园小区涉案房屋（以下简称涉案房屋）的业主，刘坤凡在接收房屋时（2010年9月15日）按《物业管理条例》的相关规定与信科联朝阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《管理服务协议》），并约定按建筑面积1.6元／㎡收取物业管理费。在刘坤凡欠费期间，信科联朝阳分公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。在信科联朝阳分公司提供服务的同时，刘坤凡从2012年9月15日起一直未交纳物业管理费。经我司工作人员多次催促未果，故诉至法院，请求判令刘坤凡给付2012年9月15日至2014年9月14日物业管理费4693.24元；刘坤凡按照每日万分之二点一的标准支付逾期未付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2014年5月18日应支付滞纳金为422.30元。刘坤凡在一审中答辩称：我是2010年9月15日拿到涉案房屋的钥匙，该房屋北面3个窗户只有2个安装了防盗护栏，未装护栏的厨房窗户与5号楼主体平台地面相差25厘米，而且5号楼北面有一个小门，任何人都能随便出入，存在较大的安全隐患。我跟物业沟通要求给该窗户安装防盗护栏，但是物业以无经费为由，让我自行安装。2011年3月我自费按照北面2个卧室的防盗护栏规格为该窗户安装了防盗护栏。该行为没有侵犯他人利益，更没有违反北京市城市管理条例。2011年9月9日我装修房屋，信科联朝阳分公司在我装修后进行了验收，双方均在验收合格单上签字。2012年2月25日，信科联朝阳分公司胡×上报朝阳区大屯城管，称刘坤凡为涉案房屋厨房安装的防盗护栏是违章建筑，次日胡×与片区民警到现场进行查看，民警当时指出5号楼主体平台北面小门为什么不锁。2012年2月27日我接到大屯城管通知并于次日到大屯城管208办公室，城管负责人侯×接待我，听过我的情况反映，侯×与同事讨论后认为不能确定我的防护栏是违章建筑，当即上报朝阳城管，朝阳城管当即查看相关批文后，回复我安装的防盗护栏尺寸和位置没有违反北京市违章建筑相关规定，侯×让我先回去等待他们调解。2012年2月28日晚22点40分，胡×带领7个无业游民将我厨房窗户上的防盗护栏拆除，导致我的人身安全和财产安全均得不到保障，因此我拒交物业费。一审法院审理查明：刘坤凡系涉案房屋的业主。刘坤凡于2010年9月15日拿到涉案房屋的钥匙，并于当日与信科联朝阳分公司签订《管理服务协议》，并签署《临时管理规约》承诺书。《管理服务协议》第5条第1款约定：“物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为高层住宅1.60元／建筑平方米／月；每年服务费用总计2346.22元。”第6条第1款规定：“业主应当按年度交纳物业服务费，入住时应缴纳一年的物业服务费，以后每年应交费的具体时间与入住的月日相同。”第7条规定：“业主或物业使用人申请装修装饰时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修管理服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。乙方收取装饰装修押金，如未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金全额退还。”第13条甲方的权利义务第11款规定：“不占用、损坏本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，不擅自改变楼宇的外貌。”第14条乙方的权利义务第1款规定：“根据有关法律、法规及本合同约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。”第5款规定：“对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。”第18条第1款规定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之二点一的标准承担相应的滞纳金。”2010年9月15日，刘坤凡交纳2010年9月15日至2011年9月14日的物业费2346.62元。2011年10月22日，刘坤凡交纳2011年9月15日至2012年9月14日的物业费2346.62元。2012年9月15日至今刘坤凡未交纳物业费。2013年11月8日，信科联朝阳分公司向刘坤凡发出物业费交费通知单，刘坤凡未按通知交纳物业费。2011年3月，刘坤凡自行为其房屋北面唯一未安装防盗护栏的厨房窗户安装了防盗护栏，刘坤凡主张该防护栏安装经物业公司同意，但物业公司对此予以否认。该防护栏于2012年2月28日被物业公司拆除后又由物业公司重新予以加装。2011年9月9日，刘坤凡装修房屋，并与信科联朝阳分公司签订《房屋装修管理协议》，协议第一条对装修方案的审批原则规定：“1.不能破坏建筑物的主体结构；2.不能破坏建筑物的外立面；……10.不得在承重墙体上凿壁、打洞、开设门梯、窗口等”。刘坤凡填写的装修登记表的装修项目及装修图中，均未载明要对其房屋北面窗户进行改动。2011年10月16日物业公司对其房屋装修进行验收时，装修验收表上也没有上述位置进行改动的记载。刘坤凡与物业公司验收人均在装修验收表上签字确认。此后，信科联朝阳分公司发现涉案房屋有改建行为，并与刘坤凡就改建部分的处理进行了沟通，双方未达成一致意见。2012年2月26日，信科联朝阳分公司在涉案房屋大门张贴整改通知，要求刘坤凡在接到通知三日内拆除改建建筑，刘坤凡未对改建建筑进行拆除。2012年2月28日22点40分，信科联朝阳分公司胡×带领工作人员将涉案房屋北面厨房防盗护栏及搭建的阳光房拆除。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘坤凡与信科联朝阳分公司签订《前期物业管理服务协议》，信科联朝阳分公司依约为刘坤凡提供物业服务，刘坤凡应向信科联朝阳分公司支付相应的物业服务费。本案中，刘坤凡主张因信科联朝阳分公司无正当理由拆除其搭建的防盗护栏给其造成经济损失，并导致其居住安全得不到保障，因此拒绝支付物业服务费。根据双方提供的照片等证据，涉案房屋北面的厨房缺乏防盗护栏，从其与5号楼的主体平台距离及5号楼北面小门的管理情况来看，确实存在安全隐患，有安装防盗护栏的必要，但安装行为应当遵守《管理服务协议》及《临时管理规约》，经物业管理方的同意方可安装，刘坤凡主张为厨房窗户安装防护栏已经得到物业管理方同意，但是未能提供相应证据，且信科联朝阳分公司否认同意刘坤凡的安装行为。此外，从搭建建筑拆除后遗留的痕迹照片来看，刘坤凡在为北面窗户安装防盗护栏的同时亦在窗户外搭建形成了一个阳光房，该搭建行为确实改变了房屋的外立面，并占用了公共空间，因此信科联朝阳分公司要求刘坤凡拆除该建筑属于正当要求，并在涉案房屋门口张贴整改通知，刘坤凡声称当时未居住于涉案房屋，并且没有看到整改通知，但未能提供相应证据，该院不予采信。另，信科联朝阳分公司拆除涉案房屋的自行改建建筑后，又为该房屋北面窗户重新安装了防盗护栏，消除了其存在的安全隐患。故信科联朝阳分公司对涉案房屋的搭建物进行拆除并不违反《管理服务协议》，属于依约履行管理职责的行为，刘坤凡因此不交纳物业费的抗辩不成立。因刘坤凡2012年9月14日之前一直依约交纳物业费，此后未交纳物业费，系因对信科联朝阳分公司强行拆除其搭建物存在争议，并非无故不交纳物业费。信科联朝阳分公司在今后履行管理服务权利义务的同时，亦需本着友好协商、互惠互利的原则，与业主共同维护社区和谐稳定。故对于信科联朝阳分公司要求刘坤凡交纳滞纳金的诉求，该院酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、刘坤凡于判决生效之日起7日内支付北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司2012年9月15日至2014年9月14日的物业管理费共计4693.24元。二、驳回北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。刘坤凡不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。上诉请求信科联朝阳分公司赔偿防盗护栏窗户的费用8650元并承担本案全部费用。主要事实和理由如下：1.开发商与信科联朝阳分公司要求业主2010年9月15日必须交清物业费、取暖费和购房余款，同时签订《管理服务协议》等各项协议后，才可以拿到房屋钥匙。在上述协议上签字时我对房屋内状况一无所知，所以上述协议的签字均违背我的意愿，我不予承认。2.一审判决认定涉案房屋有安装防盗护栏的必要，同时认定该防盗护栏于2012年2月28日22点40分被信科联朝阳分公司拆除后由其重新给予安装。一审判决的认定足以说明我自己花钱安装涉案房屋防盗护栏是正当防卫行为，防盗护栏的安装是正确的。防盗护栏的安装经过物业经理崔×批准。2011年3月，拉防盗护栏进小区大门时保安不让进大门，崔×开了进门条后保安放行。3.防盗护栏的安装本应是物业的责任和义务。防盗护栏安装是2011年3月，房间装修验收是同年10月，贴整改通知是2012年2月26日，中间长达11个月的时间。小区每天都有保安巡逻和记录，如果我没有经过信联科朝阳分公司经理崔×同意安装，保安巡逻和记录早就应该进行登记和汇报，应该早就通知我拆除了，而不是要等到11个月以后。信联科朝阳分公司对安装防盗护栏予以否认，是无理取闹。4.长期以来物业管理混乱，从2010年至2015年期间小区物业经理换了6个人，员工队伍极不稳定。公司与员工之间的矛盾不断恶化，严重影响小区居民的生活。小区的治安混乱环境又脏又乱，目前每年有100多户不交物业费。物业经理崔×走时不交代工作导致目前的状况，后果应该由信科联朝阳分公司承担。5.2012年2月25日信科联朝阳分公司找到北京市朝阳区大屯城管和大屯派出所，城管和派出所明确告知涉案房屋的防盗护栏的安装不违法，希望双方协商解决。信科联朝阳分公司擅自拆除我安装的护栏，应该得到法律的严惩。信科联朝阳分公司服从一审法院上述民事判决，其针对刘坤凡的上诉理由答辩称：关于领取房屋钥匙的程序问题，一审判决已作出认定。刘坤凡在为北面窗户安装防盗护栏的同时亦在窗户外搭建形成一个阳光房。物权法没有规定物业管理服务单位有义务为业主安装护栏，物业管理服务单位亦无权对小区内建筑物进行改动。刘坤凡向本院提交“进门／出门条”1张，用以证明其安装防护栏时经过物业经理的同意。信科联朝阳分公司对进门条的真实性予以认可，但对刘坤凡的证明目的不认可，认为只能证明刘坤凡往小区里运送护栏，不能证明安装情况。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、物业费交纳收据、诉争建筑相关位置照片及双方当事人一、二审陈述等证据在案佐证。本院认为：刘坤凡与信科联朝阳分公司签订《管理服务协议》，双方之间存在物业服务合同关系。信科联朝阳分公司应依约为刘坤凡提供物业服务，刘坤凡应向信科联朝阳分公司支付相应的物业服务费。一审中，刘坤凡主张因信科联朝阳分公司无正当理由拆除其搭建的防盗护栏给其造成经济损失，并导致其居住安全得不到保障，因此拒绝支付物业费。本院认为，信科联朝阳分公司提供了相应的物业管理服务，刘坤凡主张居住安全未得到保障事实依据不足，故以此为由拒绝支付物业费，本院不予支持。刘坤凡要求信科联朝阳分公司赔偿防盗护栏窗户的费用8650元，信科联朝阳分公司对此不予认可并不同意二审一并审理该项上诉请求，刘坤凡应另行解决。综上，一审判认定事实清楚，适用法律亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由刘坤凡负担（北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司已交纳，刘坤凡于本判决生效后7日内支付给北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司）。二审案件受理费50元，由刘坤凡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 路代理审判员 杜丽霞代理审判员 石 煜二〇一五年五月十八日书 记 员 耿梦琪 来源：百度搜索“”