（2015）二中民终字第03612号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-11
案件名称
陈琳与北京亿方物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈琳,北京亿方物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03612号上诉人（原审被告）陈琳，女，1974年3月15日出生。委托代理人龙荣魁（陈琳之夫），1973年1月23日出生。被上诉人（原审原告）北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。法定代表人倪平，董事长。委托代理人孟宪忠，男，1968年12月28日出生，北京亿方物业管理有限责任公司职员。委托代理人冀競慧，女，1964年8月15日出生，北京亿方物业管理有限责任公司职员。上诉人陈琳因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第01290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月，北京亿方物业管理有限责任公司（下称亿方物业公司）起诉至原审法院称：陈琳系北京市东城区×××503室（下称涉案房屋）的产权人。陈琳于2007年7月与开发商即北京城市开发集团有限责任公司（下称城开集团）的新永安分公司签订了《业主临时公约》，约定了物业服务内容，质量与价格及违约责任。2004年，我公司接受开发商委托，为涉诉房屋提供前期物业管理服务。我公司为陈琳提供了物业服务，陈琳自2008年8月至今未履行合同约定的付费义务。经我公司多次催要，仍未交纳。故我公司起诉要求陈琳支付2008年8月1日至2014年12月31日期间的物业费2674.21元、水泵运行维护费855.73元、电梯运行维护费1818.48元、生活垃圾清运费192.5元，共计5540.92元；陈琳向我公司支付逾期付款违约金4000元；本案诉讼费由陈琳承担。陈琳辩称：1、我从未与亿方物业公司签订过任何物业服务合同，我从未雇佣过亿方物业公司。亿方物业公司也从未为我提供过任何物业服务。我与亿方物业公司之间没有任何物业服务关系。2、亿方物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，亿方物业公司丧失胜诉权。3、小区地面及绿地改造成地上停车场出租牟利，收益应归全体业主所有。4、亿方物业公司长期将小区所有消防通道封闭出租牟利，违反消防法和京发改（2005）2662号文件。5、亿方物业公司所收取的水泵运行维护费0.16元每月每平方米及电梯运行维护费依据的为京价（房）字（2000）第163号文件，但该文件已被2006年1月1日施行的京发改（2005）2662号文废止。亿方物业公司存在欺诈消费者行为，违反消费者权益保护法的规定。6、小区卫生脏乱差，卫生均由业主轮流打扫；楼道无灯、无纱窗，天天都有张贴的小广告；门禁系统、消防防火门全坏，从未维修。7、亿方物业公司利用国家人口普查之便，故意向社区居委会透露个人信息，指使他人电话恐吓谩骂不在本小区居住的我父母，性质恶劣。8、我曾咨询过北京市东城区人民法院立案庭法官，称回迁房不用交纳物业费。综上，我不同意亿方物业公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，亿方物业公司与该小区开发商签订《前期物业服务合同》，接受开发商委托，为陈琳所在小区提供前期物业服务。陈琳作为该小区业主，上述《前期物业服务合同》对陈琳具有约束力。亿方物业公司与陈琳之间的物业服务合同关系成立。同时，陈琳亦承诺遵守《业主临时公约》，对该公约约定的内容，陈琳亦应遵照履行。陈琳的答辩意见，缺乏依据，法院不予采信。现亿方物业公司依据上述《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的约定，参照相关政府文件规定向陈琳主张相应物业服务费等费用，并无不当，法院予以支持。关于陈琳提出的亿方物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，因亿方物业公司已提供证据证明其没有明显怠于行使权利，陈琳的该项抗辩意见，法院不予采信。鉴于亿方物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故亿方物业公司要求陈琳支付逾期付款违约金4000元的诉讼请求，法院不予支持。应指出，小区物业服务费的收取和使用涉及全体业主的公共利益，亿方物业公司提供的物业服务虽存在一定瑕疵，但陈琳以拒交物业服务费的方式来对抗，显系不当；而亿方物业公司作为物业服务企业，应充分利用现有条件，为业主提供更优质的物业服务。据此，原审法院于2015年2月10日判决：一、陈琳于判决生效后七日内向北京亿方物业管理有限责任公司支付自二○○八年八月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费等共计人民币五千五百四十元九角二分；二、驳回北京亿方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，陈琳不服，上诉至本院，称：1、亿方物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。2、水泵运行维护费不应高于每月每建筑平方米0.10元。3、亿方物业公司的物业服务存在诸多问题，违反相关法律规定，故请求撤销原判，依法改判驳回亿方物业公司的全部诉讼请求。亿方物业公司同意原判。经审理查明：陈琳为涉案房屋的产权人，建筑面积69.46平方米，属按经济适用住房管理的房屋，位于建内危改回迁小区。2004年2月1日，亿方物业公司与该小区开发商案外人城开集团签订《前期物业服务合同》。该合同约定城开集团选聘亿方物业公司对建内危改小区提供前期物业管理服务。亿方物业公司服务的内容包括小区规划红线范围内的综合管理；物业管理区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物、公共绿地、花木的日常维修、运行、养护和管理；小区内、业主户门以外的保洁服务、公共秩序的维护；机动车和非机动车的有偿看管；物业管理区域内房屋装饰装修的管理服务，以及本物业档案资料的管理。物业服务收费按照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字（2000）163号）文件规定的计费方式。生活垃圾清运费的收费标准为每套住房每年30元。2007年7月31，陈琳签署《承诺书》，承诺遵守城开集团下属的新永安分公司制定的《东城区建内危改小区业主临时公约》（下称《业主临时公约》）的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。陈琳称该承诺书并非由其所签，经原审法院释明，陈琳不申请对“陈琳”签字进行笔迹鉴定。《业主临时公约》载明：新永安分公司承诺与亿方物业公司签订的《前期物业服务合同》与本《业主临时公约》不存在抵触，确保全体业主共同利益。《业主临时公约》约定业主应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁，爱护公共环境，自觉维护公共生活秩序，按指定位置停放机动车和非机动车，按照规定或约定向物业管理企业交纳物业管理服务费、电梯费、水泵费等，逾期不交费的应按每日1‰的标准缴纳滞纳金。物业管理服务费按京价（房）字（2000）第163号文件执行。住宅物业管理服务费（包括小区公共区域的保洁、保安、绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区公共部位和设施设备的小修、小区的日常管理）0.5元每建筑平方米每月。配有电梯、水泵的高层住宅，其运行服务费由产权人按建筑面积分摊，收费标准参照京价（房）字（2000）第163号文件及东城区政府指导价格执行，分别为水泵运行维护费0.16元每建筑平方米每月、电梯运行维护费0.34元每建筑平方米每月。生活垃圾清运费30元每年每套。物业服务费等费用按月、按季或按年度缴纳，按年度缴纳费用的业主在入住时交清当年费用，第二年费用应当在当年12月15日之前交纳。上述《前期物业服务合同》签订后，亿方物业公司开始负责建内危改小区的物业管理服务工作。陈琳于2007年7月入住时交纳了当年的各项费用。陈琳未交纳2008年8月1日至2014年12月31日期间的各项物业费用共计5540.92元。审理中，针对陈琳提出的物业服务中存在的问题，亿方物业公司解释称：1、消防通道确实被占用，但并不是亿方物业公司出租的。对该问题，2008年、2011年、2013年、2014年亿方物业公司均给占用消防通道的水果摊等发过整改通知，但亿方物业公司没有执法权，亿方物业公司也上报过消防部门。小区的停车位非常少，有时也会发生车辆占用消防通道，亿方物业公司虽劝阻，但没有执法权，业主并不听。2、关于门禁，亿方物业公司并未收取该部分费用。门禁损坏是业主自己造成的，亿方物业公司已于2014年维修了小区8栋楼的门禁系统。3、平台上存在的私搭乱建属于违法建设，应当拆除，亿方物业公司已向相关部门提交申请。4、陈琳称亿方物业公司出租停车场牟利不属实，前期物业服务合同已经约定，对小区停车实行有偿服务，停车场的产权归开发商所有。5、亿方物业公司也要求保洁人员对小广告及时进行清理。亿方物业公司提交了《消防隐患整改通知书》、《关于建国门街道部分社区安全隐患问题的反映》、《整改通知单》等以证明其已经履行相应物业管理责任。陈琳对以上材料不予认可。关于陈琳提出的诉讼时效问题，亿方物业公司提供其2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年通过邮局邮寄催缴函的挂号信邮寄明细，以及2014年挂号信退信及催缴函一份，以证明亿方物业公司自2008年，每年均会向陈琳催缴其所欠物业管理服务费等费用。陈琳对此不予认可，称未收到过亿方物业公司的催缴通知。另查，北京市发展和改革委员会北京市建设委员会京发改（2005）2662号文件（下称2662号文件）规定：在《办法》（即2662号文件）实施前……，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。……三、经济适用住房……1.高压、变频水泵运行维护费：0.10元／建筑平方米·月，不能上浮，下浮不限。经本院询问，双方均认可涉案房屋所在小区未成立业主大会或业主委员会。上述事实，有《前期物业服务合同》、《承诺书》、《业主临时公约》、京发改（2005）2662号文件、照片、《消防隐患整改通知书》、《关于建国门街道部分社区安全隐患问题的反映》、《整改通知单》、催缴函邮寄明细、挂号信退信、房屋档案及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，亿方物业公司按照其与城开集团签订的《前期物业服务合同》及新永安分公司制定的《业主临时公约》为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，陈琳签署了《承诺书》承诺遵守《业主临时公约》的一切条款并实际享受了亿方物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，陈琳理应交纳相应的物业管理费等费用。关于陈琳称亿方物业公司的诉讼时效已经超过诉讼时效一节，亿方物业公司已提交2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年该公司通过邮局邮寄催缴函的挂号信邮寄明细，以及2014年挂号信退信及催缴函，陈琳虽对上述证据不予认可，但未提供充分的相反证据予以否认，故对陈琳的诉讼时效抗辩意见，本院不予采信。关于水泵运行维护费的标准一节，陈琳主张根据2662号文件规定，水泵运行维护费不应高于每月每建筑平方米0.10元，亿方物业公司则主张根据2662号文件的规定，小区未成立业主大会前，应按照双方《业主临时公约》约定的收费标准进行收费。经询问，双方均认可涉案房屋未成立业主大会或业主委员会，故根据2662号文件的规定，涉案房屋所在小区应执行《业主临时公约》约定的每月每建筑平方米0.16元的收费标准。故对陈琳主张的水泵运行维护费标准，本院不予支持。关于陈琳主张亿方物业公司提供的物业服务存在消防通道被出租牟利、卫生脏乱差、门禁系统及防火门损害未维修、泄露个人信息等问题一节，亿方物业公司《消防隐患整改通知书》、《关于建国门街道部分社区安全隐患问题的反映》、《整改通知单》等以证明其已经履行相应物业管理责任，陈琳虽对此不予认可，但未提交相反证据推翻亿方物业公司提供的证据，故对陈琳的该项抗辩意见，本院亦不予采信。综上所述，陈琳的上诉请求，没有依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由陈琳负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由陈琳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇代理审判员 刘永民代理审判员 赵 振二〇一五年五月十八日书 记 员 刘梓晨