（2015）临商终字第359号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-29
案件名称
曹健与临沂市广兴房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省临沂市中级人民法院
所属地区
山东省临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹健,临沂市广兴房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）临商终字第359号上诉人（原审原告）：曹健，居民。被上诉人（原审被告）：临沂市广兴房地产开发有限公司。住所地：临沭县城育新街**号。法定代表人：李刚，经理。委托代理人：潘连山，临沂河东民商法律服务所法律工作者。上诉人曹健因买卖合同纠纷一案，不服临沭县人民法院（2014）沭商初字第966号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告曹健一审诉称，原告曾到临沭县城看望朋友，查看了被告所开发的楼盘，在被告处售楼人员的劝导下，产生了购买楼房的想法。2014年7月1日，原告委托朋友吴利娟用其账户向被告账户上转款10000元作为诚意金，意在订购被告所开发的楼房一套。2014年7月16日，原告的朋友吴利娟又持转款的银行回单，到被告处索讨收据。被告的工作人员将事先已经开出的一张收据交给了吴利娟，委托其转交给原告。原告遂与被告的售楼人员取得联系，告知所缴款项应为其前宣传的诚意金，并重点向其询问所订购楼房的价格及优惠幅度和交房标准及交房日期等事项，因双方对购买楼房的主要条款出现争议，无法达成一致的《楼房买卖合同》条款，导致原告决定不再购买被告所开发的楼盘。后原告提出返还所缴款项，被告却无理拒绝，经双方交涉多次至今未能解决。综上，被告与原告之间未曾订立过定金合同，双方之间更未曾订立过楼房买卖合同，所以被告的“定金”之说无从谈起，对原告不具有约束力。为此，请判令被告将所预收购房款1万元返还给原告。原审被告临沂市广兴房地产开发有限公司在一审中辩称，原告交纳的是购房定金，而不是所谓的购房款，该款交纳的前提是原告已经看中并确定被告开发的20号楼1702室楼房才交纳的购房定金，依据合同法及担保法的相关规定，交纳定金不按照约定履约无权要求返还定金。因此，原告的定金不能返还。原审法院查明，原告曾到被告开发的楼盘，想购买楼房。2014年7月1日，原告委托朋友吴利娟用其在农业银行的账号62×××65向被告在工商银行的账户上转款1万元。2014年7月16日，吴丽娟到农业银行索要“网上银行电子回单”，后到被告处，被告向吴丽娟出具了收据，收据内容是“2014年7月1日交款单位（或个人）：曹健款项内容：购房定金金额：壹万元整摘要：20#-1702由吴丽娟转入收款方式：工行转账”。并在收据上加盖了“临沂市广兴房地产开发有限公司财务专用章”。后原告未购买被告开发的楼盘，并向被告索要该款未果，诉至法院，要求被告返还预收购房款1万元。原审法院认为，案件争议的焦点是，原告向被告交纳的1万元款，是否是真正意义上的定金？原告开始观看被告开发的楼盘、想购买楼房时，是怎么与被告协商的，双方均未向法庭提供证据证实。从原告向法庭提供的被告出具的收据内容来看，既注明了款项内容是购房定金，又注明了是10号楼1702室，说明原告在看房时就选定了具体的楼房，交纳的1万元现金，具有定金的性质，原告后来不购买被告开发的楼房构成违约，应当按照定金罚则进行处理，故原告要求被告返还预收购房款1万元的诉讼请求不予支持。原告主张交纳的1万元是诚意金，并非定金，未向法庭提供充分有效证据证实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条的规定，判决：驳回原告曹健要求被告临沂市广兴房地产开发有限公司返还预收购房款1万元的诉讼请求。案件受理费50元，由原告曹健负担。上诉人曹健不服原审判决上诉称，一、一审认定事实错误。1、上诉人交纳的是购房诚意金，而非定金。从时间来看，上诉人在预售楼盘前至售楼处查看，听信了售楼人员关于优惠定价及交房时间等方面的介绍，决定预交诚意金，以便在开盘之日确定是否购买楼房。单据上的内容系被上诉人单方意思表示，不存在合意。单据由上诉人委托的朋友吴丽娟捎回后，上诉人即提出异议，故双方之间的定金合同并未成立。2、双方之间不存在商品房买卖合同关系。商品房买卖合同是主合同，关于房屋位置、面积等事项，双方从未进行商定。一审法院认定上诉人决定购买的是10号楼1702室是错误的。二、一审适用法律不当。1、根据被上诉人出具收款收据的经过，无法查明双方是如何协商的，不应当仅凭单据就认定所交的款项是定金。按证据规则，主张合同成立的一方应当举证证明自己的主张，被上诉人未尽举证责任，一审法院认定定金合同成立是错误的。且被上诉人未能举证证明双方之间买卖合同的基本条款成就，双方买卖合同未成立。2、一审法院认定上诉人违约是错误的。本来就未成立的买卖，上诉人决定不再购买是正常行为。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人临沂市广兴房地产开发有限公司以一审认定事实清楚，判决正确为由进行了答辩。本院审理查明，关于双方当事人为什么没签订商品房买卖合同的问题，双方当事人各执一词。上诉人曹健这样陈述：“楼房开盘时到场了，在开盘前交纳诚意金时，被上诉人的工作人员告知具体的楼房价格及相关事项，在当时无法确定，必须等开盘时才能明确，且告知交纳诚意金的客户在开盘时可享受一定的优惠，如果开盘时不满意所选定的楼盘及价格等条件，款项可以原数退还。”被上诉人临沂市广兴房地产开发有限公司则陈述：“交纳定金时已确定了其所选定的楼房，后没有按照意向购买。”其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题在于：双方在未订立商品房买卖合同的情况下，上诉人所交纳的1万元款项是否返还的问题。首先，从上诉人提供的被上诉人出具的收据内容来看，既注明了款项内容是购房定金，又注明了是10号楼1702室，说明上诉人在看房时就选定了具体的楼房，故，上诉人交纳的1万元现金，性质上属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”规定的当事人约定以交付定金作为订立合同担保的立约定金。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”所谓“因不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同仍未能订立的情形，即双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。本案中，至于双方当事人为什么未能签订商品房买卖合同的问题。上诉人仅陈述如果开盘时不满意所选定的楼盘及价格等条件，款项可以原数退还，而被上诉人不认可。上诉人现有证据不能证明未能签订合同的原因在于不可抗力或其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的情形，显然是上诉人一方存在过错，导致了本案中商品房买卖合同未能签订，其交纳的定金，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定处理，上诉人关于其交纳的定金应予返还的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹健负担。本判决为终审判决。审判长 李大军审判员 吴 强审判员 姚玉蕊二〇一五年五月十八日书记员 高义磊 百度搜索“”