（2015）龙新民初字第2224号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-08-05

案件名称

罗振荣与张艳华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

龙岩市新罗区人民法院

所属地区

龙岩市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗振荣,张艳华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条

全文

福建省龙岩市新罗区人民法院民事判决书（2015）龙新民初字第2224号原告罗振荣，男，1966年3月16日出生，汉族，个体工商户，住福建省上杭县。被告张艳华，女，1977年12月1日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市新罗区。原告罗振荣与被告张艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法由审判员赖惠燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗振荣、被告张艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗振荣诉称，2012年6月12日，原、被告签订1份《商铺租赁合同》，合同约定被告张艳华向原告罗振荣承租位于龙岩市新罗区西陂龙腾路宝泰A、B幢二层B1区用于经营灯饰。原、被告就租赁范围及面积、租赁期限、租金计算及支付方式、违约责任等进行了约定。自签约之日起至2014年3月30日，被告张艳华基本能按约向原告支付租金、水电费及其他费用。2014年4月开始被告拖欠租金。2014年8月份、9月份所欠租金水电费分别由被告丈夫杨秋林写下欠款条。后被告在没有通知原告情况下，于2014年10月11日零时35分（半夜）带人拆除，搬走了店内灯具及其他物件。自2014年10月11日起至今被告张艳华，再没有出现在商场，且无法联系上。综上，被告张艳华逾期支付租金，水电费已超过三十日，其行为违反了双方《商铺租赁合同》的约定。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告张艳华向原告支付2014年8月租金3325元，9月份租金3325元，10月租金3325元，合计人民币9975元；2、被告张艳华支付原告自2014年11月1日起至判决生效止（按5个月），每月按3325元场地占用计算共16625元；3、被告支付原告自2014年9月15日起至起诉之日止以9975元计每天按千分之三计算违约金共计人民币2693.25元；4、被告支付原告自起诉之日起至付清之日止，合计总人民币26600元每天按千分之三计算的违约金；5、被告向原告支付差旅费、误工费计人民币1000元；6、依法解除原、被告于2012年6月12日所签订的《商铺租赁合同》。被告张艳华辩称，2014年8月底被告和原告协商解除合同，当时是以书面方式当面提交给原告本人，原告表示同意，双方协议押金用于抵作2014年8月、9月、10月三个月的租金。因此双方的租赁合同关系实际于2014年10月份已解除。2014年10月10日晚被告因有事离开龙岩。10月11日，原告要求被告去清场，被告叫朋友去搬东西，但原告不同意。10月19日，被告的一个朋友去商场找被告，看到原告在被告的店里拆东西，商场的其他人也表示确实是原告带人去拆的，被告夫妻当时发短信联系原告，但没有得到原告回复。之后，被告因有事就未再处理这个事情，直到被起诉。2014年8月、9月、10月三个月的租金被告没有支付，但解除合同时双方已协商用押金抵作这三个月的租金；原告诉请的违约金、场地占用费没有依据，双方合同关系已于10月份解除，被告没有实际占用场地，所以不存在所谓的违约金及场地占用费等；原告诉请中的误工费、差旅费也没有依据，双方的合同已解除，不存在要求法院判决解除合同关系。经审理查明：2012年6月12日，原告罗振荣（甲方）与被告张艳华（乙方）签订一份《商铺租赁合同》（合同编号20××××001），合同约定，原告将位于龙岩市新罗区西陂龙腾路宝泰A幢二层出租开设家居建材商场（以下简称“商场”），将商场中的一处商铺（以下简称“租赁商铺”）出租给被告从事相关家居建材经营活动，该租赁商铺总面积91.6平方米。商场所有权人为刘永岩。在本合同签订前，原告已与前述房屋所有权人达成租赁该商场的相关事宜，原告作为承租人具有独立自主的转租权。被告对原告出租权来源已明确知悉，且没有任何异议。租赁期限为六年，即从2011年7月15日起至2017年7月14日止。第一年的月租金按照30元／㎡计算，其后年份的租金按逐年递增方式计付。被告应于每月10日前付清当月租金。经双方协商确定，被告应自本协议签订之日向原告支付3个月的租金作为履约保证金，即人民币8244元，由原告向被告出具收款收据。在被告不存在违约事项的情况下，原告应在合同期限届满之日起10日内将履约保证金退还被告（不计利息），同时，被告应向原告交付收款收据，如被告未能提供收款收据，则原告有权不予退还。被告应按约足额向原告支付租金、水费、电费、卫生费、维修维护费用等，逾期支付的，应按逾期支付数额每天千分之三支付违约金；逾期达30天未付清的，原告有权解除合同并没收履约保证金。在租赁期限内，双方均不得随意解除合同。经双方协商同意后，可解除本合同。在租赁期限内，如被告自愿放弃承租权利而退出商场，原告应当同意，但被告应提前30天以书面形式通知原告，在被告做好清场、结清款项后，由原告退还履约保证金。在本合同依法或依约提前解除、协商解除或因其他原因终止的，被告应在合同终止后十日内对其所租赁商铺进行清场，否则视被告遗留在商铺的货物或物品为遗弃物，所有权归原告所有。双方保证，在本合同中所提供的地址、联系电话、传真号码均真实合法有效；若甲、乙方需向对方发出任何书面（包括传真）文件，均以各方在本合同中提供的地址、联系电话及传真号码或本合同租赁房屋的地址发出，并以发出文件的次日视为收到文件的时间；任何一方均不能以任何借口拒收或以没有收到为理由提出抗辩；租赁期间，任何一方的联系地址、电话、传真号码发生变动的，应及时书面通知对方签收确认，否则承担相应责任。如一方违约而导致诉讼，违约一方应承担守约一方为主张权利所支出的律师费、交通费、诉讼费等。本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。原告罗振荣及被告张艳华均在上述合同中签字并捺手印。合同订立后，被告即开始使用所租赁的商铺。2014年8、9、10月份的租金合计9975元，被告张艳华至今未付。2014年8月8日，被告丈夫杨秋林向原告出具欠款条一份，确认欠原告2014年8月份店铺租金及水电费用共计人民币11553.7元（包括本案租赁商铺8月份租金3325元），保证于2014年9月15日止缴清欠款。2014年9月14日，被告丈夫杨秋林又向原告出具欠款条一份，确认欠原告9月份店铺租金及水电费用共计人民币11546元（包括本案租赁商铺9月份租金3325元），欠款人保证于2014年10月15日止缴清欠款。2014年10月11日，原告向被告发短信要求被告当天将灯全部拆掉，钥匙交回来。2014年10月11日零时，被告张艳华夫妻让人拆除、搬运店铺灯具。后，原告将租赁商铺上锁。2014年11月10日，原告罗振荣向被告张艳华夫妻邮寄壹份“解除合同通知书”，在通知书中原告表示被告夫妻已拖欠原告4个月的租金及水电费合计44877元，现正式通知被告自即日起解除与被告夫妻所签订的《商铺租赁合同》，被告所缴交的履约保证金予以没收。2014年11月份，双方未再联系。被告至今未将商场大门的钥匙交回原告。2015年1月，原告曾因本案纠纷诉至本院，后于2015年2月9日申请撤诉，本院作出（2015）××民初字第××号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。另查明，坐落于龙岩市新罗区西陂龙腾路宝泰A、B幢二层的房屋所有权人为刘永岩、邓小玲（夫妻关系）。2011年7月，原告罗振荣与刘永岩就包括本案讼争商铺在内的房屋订立壹份《房屋出租合同》，合同约定刘永岩、邓小玲将坐落于龙岩市新罗区西陂龙腾路宝泰东区（西街宝泰综合楼）A、B幢二层出租给原告罗振荣并同意其进行分租，但在未经刘永岩、邓小玲同意的情形下不得整体转租。2011年7月15日，被告的丈夫杨秋林与原告签订《商铺租赁合同》（合同编号012）一份，约定原告将商场的一处商铺租给杨秋林用于经营灯饰，后为了扩大经营场，原、被告双方又签订了本案的租赁合同。诉讼中，原告变更诉讼请求为请求法院判决：1、被告张艳华支付2014年8月租金3325元，9月份租金3325元，10月租金3325元，合计人民币9975元；2、依法解除原、被告于2012年6月12日所签订的《商铺租赁合同》。上述事实，有原告罗振荣提供的《商铺租赁合同》、欠款条、EMS特快专递单、《解除合同通知书》、照片、《房屋出租合同》、房屋所有权证、光盘，被告张艳华提供的中国移动通信客户话费详单，手机短信照片、（2015）××民初字第××号民事裁定书、传票，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。原告提供的2014年7月、8月、9月、10月水电、租金计算表，被告有异议，因该表系原告单方制作，且未经被告确认，故本院不予采信。被告提供的2014年11月至2015年2月的话费详单、送货单、销货单、特约商户协议书、中国工商银行特约商户协议书、福建省特约商户受理银联卡业务协议书、店铺照片、DSL终端施工单，原告有异议，前述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提供的退出商场通知书，因原告否认收到该通知书，亦否认双方有达成解除协议，而被告未能提供证据证明该通知已送达原告，故本院对被告的证明主张不予采信。本院认为，原、被告之间订立的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。被告未按合同约定期限向原告缴交2014年8月、9月、10月的租金9975元，显属违约，应限期支付，原告主张要求被告支付2014年8月、9月、10月租金合计9975元，不违反法律规定，本院予以支持。双方合同约定：被告逾期达30天未付清的，原告有权解除合同并没收履约保证金。被告未按合同约定期限向原告缴交2014年8月、9月、10月的租金，因此原告有权解除合同并没收履行保证金。原告于2014年11月10日向被告发出书面解除合同通知，依合同约定发出文件的次日视为收到文件的时间，任何一方均不能以任何借口拒收或以没有收到为理由提出抗辩，因此，双方的租赁合同于2014年11月11日解除。被告主张曾于2014年8日左右向原告申请退租以及原告同意其所交的店铺押金用于抵扣2014年8月、9月、10月的租金，但未提供证据予以证实，同时，从合同的约定来看，双方当事人均确认各自在合同中所提供的联系方式真实可靠。一方向另一方发出的书面文件，任何一方均不能以任何理由拒收或以没有收到为由提出抗辩，因此被告若欲提前解约，完全可以依据该约定行使退租权利并保存好相关的书面材料。但是，被告在诉讼中并未向本院提供其于2014年8月曾向原告寄送过退租的书面材料。因此，被告主张双方当事人达成了提前解除《商铺租赁合同》的合意，其并未违约的抗辩不能成立，本院不予采纳。综上，原告的诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告罗振荣与被告张艳华于2012年6月12日签订的《商铺租赁合同》。二、被告张艳华应于本判决生效之日起十日内支付原告罗振荣尚欠的租金9975元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，减半收取为50元，由被告张艳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员　赖　惠　燕二〇一五年五月十八日书记员　李美英（代）附主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”