（2015）雨民初字第01164号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-08-04
案件名称
湖南鑫盛房地产开发有限公司与潘泉酉商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南鑫盛房地产开发有限公司,潘泉酉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第01164号原告湖南鑫盛房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段68号双帆华晨大厦25楼2502房。法定代表人邹厚军，总经理。委托代理人余有，湖南金州律师事务所律师。委托代理人何雄风，湖南金州律师事务所实习律师。被告潘泉酉。原告湖南鑫盛房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告潘泉酉（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭孟良独任审理，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余有、何雄风到庭参加了诉讼，被告潘泉酉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月1日，被告以银行按揭方式购买了原告开发的位于万家丽中路二段8号第B及地下室幢2204号房屋，并签订了《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》。被告在合同签订后，按合同约定向原告支付了购房首付款，剩余购房款以向上海浦东发展银行长沙侯家塘支行按揭贷款的方式支付给原告，原告为被告的按揭贷款提供了阶段性担保。原告在合同签订后将房屋产权登记至被告名下，但被告在获得上海浦东发展银行长沙侯家塘支行按揭贷款后，既未按银行要求办理所购商品房的抵押登记手续，也未按银行借款合同约定按时归还银行按揭贷款，导致上海浦东发展银行长沙侯家塘支行宣布贷款提前到期并要求原告承担保证责任，该行根据与原告签订的相关协议，从原告在该行的保证金账户中扣划1894183.43元，用于偿还被告所欠该行的全部银行贷款本息。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告如逾期偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，被告应立即归还给原告，并按每日千分之五向原告支付逾期未归还的违约金。同时，如因被告的违约行为导致诉讼，被告应承担原告为此支付的律师费及诉讼费用。因被告在原告代为偿还所欠银行的上述贷款本息后未及时归还给原告，为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即偿还原告为其代为归还的银行按揭贷款及利息共计1894183.43元；2、被告按同期银行贷款利率从2015年3月3日起至被告还清原告代为支付的上述1894183.43元款项之日止的利息；3、被告从2015年3月6日起至全部款项付清之日止按每日千分之五的标准向原告支付违约金；4、被告承担本案的律师费54894元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告潘泉酉未到庭，无辩称，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年8月1日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买的房屋为现房，房屋所有权证号为714067062；2、买受人购买的商品房为坐落于万家丽中路二段8号第B及地下室幢N单元22层2224号房屋，该商品房产权登记建筑面积为266.83㎡；3、该商品房单价为14100.00元／㎡，总房价叁佰柒拾陆万贰仟叁佰零叁元整（￥3762303.00元）；买受人以银行按揭方式付款的，应于签约当日向出卖人交付首期房款（含定金）计壹佰捌拾捌万贰仟叁佰零叁元（￥1882303.00元），剩余房款壹佰捌拾捌万元（￥1880000.00元）向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起5日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。该合同的附件四《合同补充协议》约定：1、如买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担保证责任（包括但不限于向出卖人扣收贷款本息及费用），买受人应在出卖人代为还款后三日内将出卖人代为支付银行款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还给出卖人，如买受人逾期未还，买受人应以出卖人代为归还的款项为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金，直至买受人将全部代为支付的款项及违约金全部支付给出卖人；2、出卖人或者买受人依据《长沙市商品房买卖合同》的约定构成违约而应向守约方承担违约责任或者赔偿责任的，所支付的违约金或赔偿金以不超过合同约定的房价款总额的0.5%为限。但守约方有确凿证据证明违约方给自己造成的实际直接损失（不含间接损失）已经超过此限度的情形或主合同及本协议已有约定的除外。如一方不履行本合同义务导致另一方向法院提起诉讼，守约方为此所支付的诉讼费、律师费由败诉方承担。被告在该合同和合同补充协议的买受人签章处签字并按指印。合同签订后，被告依约支付了首期房款1882303元。2014年8月6日，原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行就上述房产的按揭贷款事宜签订了《个人购房担保借款合同》，约定：1、贷款金额为人民币1880000.00元。2、贷款期限预计自2014年10月20日起至2024年10月21日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。3、按月还款，每期还款日为10号。3、保证的担保范围为借款人本合同项下的全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用及其他合理费用）。4、保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期限届满之日起两年止；如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权证明正本之日解除；但对于该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。5、保证人根据本合同的约定对借款人的债务在担保责任范围内承担连带保证责任。借款人未依照本借款合同规定履行债务的，在本合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付。6、对于借款人未按本合同约定的归还贷款本金或利息的，贷款人有权计收罚息，逾期罚息月利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。7、出现合同约定的违约事件时，贷款人有权宣布已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。双方还就其他权利义务进行了约定。被告在合同借款人签字处签字，原告在保证人一签章处加盖公章和法定代表人印章。2014年11月5日，上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行依约发放了贷款，但该笔贷款一直未办理现房抵押登记手续。因被告未按约定按时还款，2015年2月28日原告代被告偿还借款本金31333.34元，逾期利息21763.79元，罚息524.04元。2015年3月3日，上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行向原告发出《履行担保责任催收函》，宣布该笔借款提前到期，并要求原告履行合同约定的担保责任。同日，原告代被告偿还剩余的借款本金1832999.99元，利息7562.27元。截止2015年3月3日，原告共计代被告偿还借款本息1894183.43元。上述代偿事实经上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行确认。另查明，1、原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的商品房系现房，该房屋已于2015年1月13日登记在被告名下；2、原告与湖南金州律师事务所签订《委托代理合同》，约定本案一审程序律师费为54894元，原告应于本案一审程序完毕后十日内支付律师费。截至起诉之日止，该笔律师费未实际支付。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、补充协议、销售不动产统一发票、《个人购房担保借款合同》、《2015年度还款计划》、《个人贷款还款通知单》、《履行担保责任催收函》、个人贷款提前还款明细清单、《委托代理合同》、个人贷款借款凭证、上海浦东发展银行长沙分行代偿证明、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行签订的《个人购房担保借款合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，对合同双方当事人具有约束力，双方均应按合同履行各自的义务。1、关于偿还借款本金及利息的问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原、被告双方约定如被告逾期偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，被告应在原告代为还款后三日内将原告代为支付的银行款项（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还给原告。原告依约承担保证责任，为被告代偿了银行贷款本息共计1894183.43元，被告应依约向原告支付代偿的银行贷款本息共计1894183.43元。2、关于支付违约金和利息的问题。原、被告双方约定被告应于原告代为还款后三日内向原告归还代偿款项，如被告逾期未归还，被告应以原告代为归还的款项为基数，每延迟一日向原告支付千分之五的违约金，直至被告将全部代为支付的款项及违约金全部支付给原告。原告于2015年3月3日代被告偿还剩余的全部借款本金及利息，原告主张被告支付从2015年3月6日起至归还全部款项付清之日止的违约金，符合双方约定，应予支持。但双方约定的每日千分之五的违约金标准过高，本院依法予以调整，被告应按每日万分之三的标准支付自2015年3月6日起至实际清偿之日止的违约金。基于违约产生的利息损害赔偿和违约金均具有违约补偿性，当事人既约定违约产生的利息损害赔偿，又约定违约金，出现违约情形时，以不超过违约损失为限，本院已支持被告向原告支付违约金，故原告请求被告按同期银行贷款利率支付自2015年3月3日起至被告清偿之日止的利息，本院不予支持。3、关于支付律师费的问题。原告与湖南金州律师事务所签订《委托代理合同》，双方约定本案一审程序律师费为54894元，原告应于本案一审程序完毕后十日内支付律师费。截至起诉之日止，该笔律师费未实际支付。故原告请求被告承担本案的律师费54894元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘泉酉应于本判决生效之日起7日内向原告湖南鑫盛房地产开发有限公司支付代为偿还的贷款本金及利息共计1894183.43元；二、被告潘泉酉应于本判决生效之日起7日内向原告湖南鑫盛房地产开发有限公司支付违约金（以1894183.43元为基数，按照日万分之三的计算标准，自2015年3月6日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告湖南鑫盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22342元，因适用简易程序减半收取11171元，保全费5000元，共计16171元，由原告湖南鑫盛房地产开发有限公司负担455.4元，被告潘泉酉负担15715.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谭孟良二〇一五年五月十八日代理书记员 黄立辉附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。