（2013）常民初字第85号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-12-31

案件名称

江苏创业房地产集团有限公司与常州七彩城商业管理有限公司、陈翰笙等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏创业房地产集团有限公司,常州七彩城商业管理有限公司,陈翰笙,张宏福,陈凤英,陈海娟,张千秋,王伟栋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十八条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2013）常民初字第85号原告江苏创业房地产集团有限公司，住所地常州市武进区高新技术产业开发区人民东路58号。法定代表人赵明，该公司董事长。委托代理人郝秀凤，江苏东晟律师事务所律师。委托代理人金科，江苏东晟律师事务所律师。被告常州七彩城商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘新天地不夜城SP8号楼一层、二层。法定代表人刘祥烈，该公司总经理。委托代理人谢英刚，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人任忠敏，江苏法德永衡律师事务所律师。被告陈翰笙。委托代理人谢英刚，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人任忠敏，江苏法德永衡律师事务所律师。被告张宏福。委托代理人谢英刚，江苏圣典律师事务所律师。被告陈凤英。委托代理人谢英刚，江苏圣典律师事务所律师。被告陈海娟。委托代理人谢英刚，江苏圣典律师事务所律师。被告张千秋。被告王伟栋。原告江苏创业房地产集团有限公司（以下简称创业公司）诉被告常州七彩城商业管理有限公司（以下简称七彩城公司）、陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟、张千秋、王伟栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法由审判员丁飞、张斌、人民陪审员盛菊芳组成合议庭，于2014年2月24日、2015年1月29日二次公开开庭进行了审理。原告创业公司的委托代理人金科、被告七彩城公司、陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟的委托代理人谢英刚二次均到庭参加了诉讼。原告创业公司的委托代理人郝秀凤、被告七彩城公司、陈翰笙的委托代理人任忠敏仅参加了第一次庭审。被告张千秋、王伟栋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告创业公司诉称，2009年8月26日，其公司与南京北太投资有限公司（以下简称北太公司）签订了常州新天地不夜城8号楼租赁合同。根据该合同，北太公司注册成立了七彩城公司，七彩城公司即成为了北太公司的权利义务承受人。其公司按约交付了租赁物，但七彩城公司却拒付租金。另外，七彩城将出租收益并未用于经营管理，而是打入张千秋名下的银行卡中，用于陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟购置房产和还债。现诉至法院，要求判令：七彩城公司支付2012年2月15日至2013年5月27日的租金计4996292.8元，承担滞纳金941022.4元（计算至2013年8月28日）；陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟、张千秋、王伟栋对七彩城的上述付款义务承担连带责任；七彩城公司、陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟、张千秋、王伟栋承担诉讼费。被告七彩城公司辩称，（2013）常民终字0479号判决明确创业公司向其公司交付租赁物的时间为2010年9月13日。根据双方间的房屋租赁合同，创业公司向其公司交付租赁物的时间应为2010年6月30日。创业公司交付的时间显然超出了约定交付时间60天，其公司有权要求创业公司承担相应的违约责任。创业公司违约在先，其公司之所以未支付相应租金是依法行使合同抗辩权，不存在拒付租金的情形。常州太平洋数码城有限公司（以下简称太平洋公司）与创业公司签订的房屋租赁合同明确免租装修期时间为2010年7月1日至2011年6月30日。太平洋公司正式开业时间显然在2011年6月30日以后。扣除太平洋公司承租面积10700平方米，创业公司根本就达不到75%的出租率。根据双方间的租赁合同，其公司也无需向创业公司支付租金。在免租装修期内，创业公司于2012年年底强制封锁大门，导致其公司无法正常营业。因此，创业公司所主张的房屋租金在时间上也是没有事实依据。被告陈翰笙辩称，（2013）常民终0479号民事判决确定双方当事人是创业公司与七彩城公司，其并非七彩城公司的股东或实际控制人。创业公司、七彩城公司间的房屋租赁合同纠纷与其没有任何关系。创业公司起诉其没有任何事实、法律依据，应予驳回。被告张宏福、陈凤英、陈海娟辩称，创业公司、七彩城公司间的房屋租赁合同纠纷与其三人没有任何关联，其三人不应承担连带责任。创业公司起诉其三人，没有任何事实、法律依据，应予驳回。被告张千秋、王伟栋未作答辩。经审理查明，2009年8月26日，创业公司作为甲方、北太公司作为乙方，双方签订了一份常州新天地不夜城8号楼租赁合同，其中约定：甲方将坐落于常州市武进区广电路和花园街交界处新天地不夜城SP8号楼1层、2层出租给乙方；租赁期13年，即2010年6月30日起至2023年6月29日止，免租期从2010年6月30日起至2011年6月29日，免收租金时间一年。若甲方交付时间（交接完毕）迟于2010年6月30日，则免租期的起始时间以实际交付（交接完毕）时间作为计算一年免租期的起始时间；租赁标的物的单位租金，首3年（含免租期）租金不变，租金为35元／月／㎡，三年内不递增；租金三个月一付，并在下个季度房租产生前5天支付，先付后用，第一期租金支付时间为免租期届满前15天；甲方应于2010年6月30日将该租赁标的物依据交付标准移交乙方，并作书面移交手续。交接完毕视为免租期开始；甲方承诺并保证不夜城项目（甲方自有产权物业和返租物业）暂定于2010年9月28日整体面积达到75%（含乙方、“1912”除外）正式开业，否则免租期顺延；合同期内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付滞纳金；拖欠租金达到60日，甲方有权单方面解除合同；创业公司同意北太公司将在本合同签署后，在本合同项目设施所在地注册成立一家专门从事本项目的经营管理公司，并由该经营管理公司负责经营管理本合同项目。届时本合同北太公司的权利义务主体即变更为经营管理公司，北太公司对该经营管理公司承担连带责任，创业公司无须再与该经营管理另行签订合同。另查明，七彩城公司（即为讼争租赁合同的经营管理公司）于2009年11月16日核准设立，注册资本100万元，其中由股东南京七彩城商业管理有限公司出资99万元，股东北太公司出资1万元。2010年1月11日，经股东会议决定，南京七彩城商业管理有限公司将股本金99万元全额转让给了王伟栋，北太公司将股本金1万元全额转让给了张千秋。又查明，创业公司曾起诉七彩城公司、北太公司，要求七彩城公司、北太公司支付自2010年7月1日至2011年2月14日的租金2919911.4元。该纠纷经一、二审的审理，2013年8月16日，本院作出了（2013）常民终字第479号终审民事判决，确认：讼争的租赁面积为9269平方米，创业公司与北太公司间约定的免租期结束时间为2010年12月15日。本院遂判令：七彩城公司、北太公司支付2011年12月16日至2012年2月14日止的租金648869.2元。再查明，2013年2月17日，创业公司通过特快专递方式向七彩城公司邮寄了解除函，通知解除合同，并要求七彩城公司于收到函之日起30日内清空租赁物，支付相关费用。再查明，七彩城公司的承租人李秋华（2010年1月18日37145元）、杨卫（2010年1月19日35900元）、徐婉平（2010年1月23日80000元）、袁锋杨（2010年7月12日12440元）共计将租金165485元打入张千秋名下尾号为7119的农行卡上。2010年5月6日，从张千秋名下尾号为7119的农行卡上转至张千秋名下尾号为7112的农行卡4842721.83元。2010年5月17日，张千秋名下尾号为7112的农行卡在创业公司消费3870556元。张宏福、陈凤英、陈海娟向创业公司购买了湖塘镇花园街159号新天地不夜城12-11001号等48套房产。另外，2012年3月31日，陈海娟向常州市武进区人民法院陈述：一共买了48套房子，计款1441万元，其中贷款644万元，向朋友借了400万元，向创业公司借了300多万元。同日，陈凤英则向常州市武进区人民法院陈述：当时因为资金周转紧张，向陈翰笙的朋友张千秋借了400万元。认可POS机上刷的就是这些钱。2012年4月10日，张千秋向常州市武进区人民法院陈述：其应出资的1万元并没有实际出资，是刘祥烈送的。其不认识刘祥烈。陈翰笙说的，其不参与七彩城公司决策。七彩城公司的资金也由陈翰笙做主。其曾借给张宏福、陈凤英、陈海娟400多万元，其资金来源则是向莫泰公司的老板符国忠个人借的。符国忠分多次将现金给其，其存到银行卡上，再将银行卡给张宏福、陈凤英、陈海娟用。银行卡就在其身上，其平时也用。其向符国忠借款出具了借条，其出借给张宏福、陈凤英、陈海娟时也写了借条。2010年下半年，张宏福、陈凤英、陈海娟已还清了借款，其也还给了符国忠，借条也撕掉了。2012年4月26日，张千秋又向常州市武进区人民法院陈述：其认为上次陈述有出入，律师让其如实把事情讲清楚。陈翰笙让其去符国忠处拿莫泰公司前期投资款。其分几次拿了大约四、五百万元现金，均存到了其银行卡上。至于钱是借的，还是拿的，由陈翰笙与符国忠谈的，反正没有出具借条、收条。后来，陈翰笙说，与符国忠说好了，让我将银行卡上的钱借给张宏福、陈凤英、陈海娟买房，其就将银行卡给了陈翰笙。银行卡上的钱打走后，陈翰笙又将银行卡还给了其。目前，银行卡还在其身上。故不存在张宏福、陈凤英、陈海娟向其借钱之事。当时，其也未见过张宏福、陈凤英、陈海娟的面。其不认识刘祥烈。七彩城公司的股份是陈翰笙送的。2012年12月19日，王怀栋向常州市武进区人民法院陈述：其没有出资，也没有办理工商登记手续，其也不知道如何就成了七彩城的股东。2014年10月13日，七彩城公司、陈翰笙向常州市武进区人民法院陈述：对于创业公司提供的承租户的银行账户资料与尾号为7119银行卡一一对应的，认可是小商户缴纳的租金，但不能证实所有承租户的租金均打入了尾号为7119银行卡。七彩城公司、陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟同日则向常州市武进区人民法院陈述：张宏福、陈凤英、陈海娟向张千秋借款，并不知道款项来源。关于创业公司接管讼争租赁物的时间。创业公司认为：邮寄解除函后，其公司委托江苏新天地不夜城商业管理有限公司于2013年5月27日实际收回了讼争租赁物。七彩城公司、陈翰笙陈述：不认可创业公司的意见和证据。实际上，创业公司于2012年年底就将门锁了。为此，七彩城公司提供了3张大门被锁的照片。创业公司也不认可。关于免租期截止时间问题。七彩城公司认为正式开业率未达到合同约定的75%，免租期应顺延，即（2013）常民终字第479号民事判决确定的“免租期结束时间为2010年12月15日”有误。为此，七彩城公司提供了常州莫泰花园酒店管理有限公司（以下简称莫泰公司）于2013年5月1日出具的证明（载明：本店正式开业时间为2012年8月16日），还提供了创业公司与太平洋公司签订的房屋租赁合同（其中载明：免租期为2010年7月1日起至2011年6月30日止），又提供了创业公司与上海卡童尼儿童乐园有限公司签订的房屋租赁合同（其中载明：免租期为2010年11月1日至2011年4月30日）。创业公司质证认为：陈翰笙曾是莫泰公司的股东，且（2013）常民终字第479号民事判决对莫泰公司的开业时间已作出认定；其他的合同中约定的是免租期，并不就此认定是正式开业时间。关于陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟、张千秋、王伟栋责任问题。创业公司认为：张千秋名下尾号为7119的农行卡上的款项均是七彩城公司的出租收益。七彩城公司的出租收益从张千秋名下尾号为7119的农行卡转至张千秋名下尾号为7112的农行卡上4842721.83元后，陈翰笙将其中的3870556元挪作张宏福、陈凤英、陈海娟购买创业公司房产的购房款。七彩城公司、陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟则解释：张宏福、陈凤英、陈海娟购房确用张千秋的农行卡POS机刷卡300多万元，此系向张千秋的借款，并向张千秋出具了借条。2010年底之2011年初期间，张宏福、陈凤英、陈海娟经手，分几次以现金方式将该款还给了张千秋，并收回了借条。其他购房款均是自筹的。为此，七彩城公司、陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟提供了一份2010年6月2日购房担保借款合同和一些七彩城公司的财务资料，用以证明：张宏福、陈凤英、陈海娟购房的其他资金来源以及七彩城公司的收支状况。创业公司质证认为：七彩城公司的财务资料较为混乱，不能证明七彩城公司财务独立于实际控制人陈翰笙和股东。本院认为，关于租金的起算日。创业公司曾通过诉讼主张租金至2012年2月14日，故创业公司有权就2012年2月15日起的租金主张权利。七彩城公司认为未达到合同约定的开业率，应仍继续计算免租期，即不应支付租金，但未能提供充分证据，不予支持。关于租金计算的截止日期。七彩城公司作为承租人，主张讼争房屋被强制封锁或已返还给出租人，对此负举证义务。七彩城公司认为2012年年底创业公司就将门锁了，但未能就此提供充分证据，而创业公司认可于2013年5月27日实际收回的讼争房屋。故应认定创业公司实际收回房屋的时间为2013年5月27日，即租金应计算至2013年5月27日。关于滞纳金问题。2009年8月26日的租赁合同中关于租金支付问题约定“租金三个月一付，并在下个季度房租产生前5天支付，先付后用，第一期租金支付时间为免租期届满前15天”，还约定“合同期内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付滞纳金”。据此约定，自七彩城公司逾期交纳租金之日起应按约支付滞纳金。关于陈翰笙、张宏福、陈凤英、陈海娟、张千秋、王伟栋责任问题。创业公司与七彩城公司间是房屋租赁关系。至于七彩城公司在经营过程中是否对外享有债权，或者七彩城不当处置自己的财产、债权等，这系七彩城公司与第三人间的法律关系。如果创业公司认为七彩城公司对外享有债权却怠于行使，或者七彩城公司有不当处置自己财产、债权的行为，并已经导致七彩城公司无法履行对创业公司所负债务的，可以依法另行主张，本案中不宜合并审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告常州七彩城商业管理有限公司应支付给原告江苏创业房地产集团有限公司租金4996292.8元，并承担滞纳金941022.4元，合计5937315.2元，于本判决生效之日起30日内付清；二、驳回原告江苏创业房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告常州七彩城商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53362元，诉讼保全费5000元，公告费900元，合计59262元，由被告常州七彩城商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉至江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户银行：南京农行山西路支行，账号：03×××75）审　判　长　　丁　飞审　判　员　　张　斌人民陪审员　　盛菊芳二〇一五年五月十八日书　记　员　　许　星关注公众号“”