（2015）昆巴民初字第0248号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-05-24
案件名称
昆山华美物业管理有限公司与高海云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山华美物业管理有限公司,高海云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆巴民初���第0248号原告昆山华美物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区桃花江路55号，组织机构代码72663133-8。法定代表人谭光华，该公司总经理。委托代理人张培其。被告高海云。原告昆山华美物业管理有限公司与被告高海云物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由代理审判员欧平独任审判，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张培其、被告高海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山华美物业管理有限公司诉称：原告接管天成丽景小区，在2011年1月1日之后被告就没有交纳物业管理费，到2013年12月31日，结欠原告物业管理费1992元，滞纳金444元，原告多次上门催讨被告也未交纳。故请求法院判令被告支付原告物业管理费1992元及滞纳金444元，诉讼费由被告承担。被告高海云辩称：原告对公共环境卫生，包括公共场所，房屋公共部分清洁卫生、垃圾收集和清运，未依合约执行，小区内垃圾随处可见，楼道、草地上狗的排泄物未及时清扫，给业主生活出行带来不便。小区内违建、乱建、绿化带上搭车棚、草坪用来做菜园，把公共绿化圈进自己院子，物业对此视为不见，未有任何阻止举动。小区景观水池内全是建筑垃圾，消防设施完全没有，造成小区整体环境差，物业没有尽到该有的责任，给业主的生活造成困扰。小区前面饭店油烟机噪音大。物业应该加强服务管理，才能让业主自动积极缴纳物业费。综述，因原告未提供约定的服务，严重违反了双方的服务合同，原告违约在先，故答辩人不予支付物业费。经审理查明：被告系昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室业主，该房屋面积97.53平方米。2010年10月28日，原告与昆山凯迪房地产开发有限公司签订昆山市前期物业服务委托合同，约定服务期限为2010年11月1日至2012年10月31日，昆山凯迪房地产开发有限公司委托原告对天成丽景二期进行物业管理服务，期限为2008年11月1日至2010年10月31日，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，按半年计收，收费标准为0.5元／月／平方米。《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538-2002》为本合同附件。2012年10月18日，原告与昆山凯迪房地产开发有限公司签订补充协议，约定上述合同期限延长至2012年12月31日止。2013年3月15日，原告与昆山市巴城镇天成丽景花园小区第一届业主委员会签订苏州市物业服务合同，委托服务期限为两年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，收费标准为商铺、公寓0.7元／月／平方米，物业服务费每半年收取，每半年第一个月作为业主交纳物业服务费期限，业主逾期交纳物业服务费，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金，双方还对委托管理事项、双方权利义务等方面进行了约定。原告以被告未缴纳2011年1月1日至2013年12月31日间的物业费为由，诉来本院。被告确认该期间确实未缴纳物业管理费，2011年和2012年物业费均为586元，但2013年收费变化其不知情。被告以原告提供的物业管理服务不达标为由不同意支付物业费，被告为证实小区服务存在问题提供一组照片，但原告不予认可。上述事实由原告提交2010年10月28日昆山市前期物业服务委托合同、补充协议、苏州市物业服务合同及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告所在小区建设单位签订的前期物业管理合同，及原告与被告所在小区业主委员会签订的苏州市物业服务合同，均对业主产生约束力，原被告双方据此形成物业服务合同关系。原告为该小区提供物业服务，被告应当缴纳物业管理费。作为业主的被告其不按期缴纳物业服务费的行为，实际损害的是全体业主的公共利益。被告2011年、2012年度应缴纳的物业费均为586元，2013年度按照0.7元／平方米／月标准计算物业费为820元，2011年1月1日至2013年12月31日物业费合计1992元。关于被告抗辩物业管理服务存在问题并据此拒交物业费问题。原告主张的物业管理费系2011年、2012年、2013年度费用，被告提供的照片无法反映当年的服务情况，另被告反映的存在违章搭建、占用公共绿地、小区前面饭店油烟机噪音大等问题，物业公司作为管理服务单位应当向相关主管部门反映情况并协助解决，但物业公司不具备违章搭建拆除、整顿饭店经营活动等执法权。被告据此长达数年不缴纳物业管理费，易造成小区服务管理恶性循环，亦损害其他��主利益，小区的环境不仅需要物业公司的管理和服务，更需要全体业主的自觉维护和精心爱护，本院对被告据此抗辩不缴纳物业费的主张不予采信。关于原告主张的滞纳金。被告至今长达数年未缴纳物业费，按照约定及法律规定，应支付滞纳金，考虑到作为业主的被告提出的垃圾清扫等方面具有可信度的服务瑕疵，本院酌定被告支付原告200元逾期付款滞纳金，以督促双方积极履行合同，构建和谐小区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告高海云于本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆山华美物业管理有限公司2011年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费1992元及滞纳金200元，合计2192元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。此款原告昆山华美物业管理有限公司已预交，本院不再退还，被告应负担的25元在履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定的江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农���银行苏州分行园区支行；账号：10×××99。代理审判员 欧 平二〇一五年五月十八日书 记 员 高美娟相关法律、法规如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企��签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。 来自