（2014）狮民初字第3772号

裁判日期: 2015-05-17

公开日期: 2015-09-23

案件名称

石狮市泉美豪庭小区业主委员会与石狮市佳益物业服务有限公司、泉美行房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

石狮市人民法院

所属地区

石狮市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2014）狮民初字第3772号原告石狮市泉美豪庭小区业主委员会，住所地福建省石狮市。负责人黄庆祝，该委员会主任。委托代理人王志勇，福建华达律师事务所律师。被告石狮市佳益物业服务有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人邱我补，该公司董事长兼总经理。被告石狮市泉美行房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人李家树，该公司执行董事。委托代理人陈清风，福建中德律师事务所律师。原告石狮市泉美豪庭小区业主委员会（下称泉美豪庭业委会）与被告石狮市佳益物业服务有限公司（下称佳益物业公司）、石狮市泉美行房地产开发有限公司（下称泉美行公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月1日受理后，依法由审判员吴志生适用简易程序于2015年1月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告的负责人黄庆祝和委托代理人王志勇、被告佳益物业公司的法定代表人邱我补及被告泉美行公司的委托代理人陈清风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉美豪庭业委会诉称，2012年7月12日，被告佳益物业公司与被告泉美行公司签订前期物业服务合同，就被告佳益物业公司对泉美豪庭小区前期物业服务事宜达成了协议，服务合同对物业的经营与管理、物业承接验收、物业使用与维护、违约责任等条款作了明确的约定。合同签订后，被告佳益物业公司在泉美豪庭小区物业管理没有尽到应尽的合同义务，造成整个泉美豪庭小区脏乱差，小区内的监控设施不维修维护，长期无法使用；小区内的消防设施从不维护更新，致使所有的消防设施长期处于瘫痪，根本无法使用；高层抽水泵长期损坏而没有维修更换造成小区居民无法正常用水；四部乘用电梯没有维护及更换配件，几次险酿成事故。鉴于被告佳益物业公司未能尽职管理服务于泉美豪庭小区物业，2014年8月，原告出具通知告知被告佳益物业公司，依法终止了前期物业服务合同，另行更换了物业管理企业。根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”的规定，被告佳益物业公司依法负有将相关的物业资料移交还给原告的义务。同时，由于被告佳益物业公司和被告泉美行公司未能维护泉美豪庭小区公共配套设施，造成小区内监控设施、消防设施、高层抽水泵及乘用电梯无法正常使用，其依法应承担修复、更换的义务。请求法院判令：一、被告佳益物业公司交还原告下列物业服务资料：（一）泉美豪庭小区物业管理用房；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）属全体业主共有的房产清单；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件。二、被告佳益物业公司、被告泉美行公司修复、更换泉美豪庭小区内的监控设施、消防设施、高层抽水泵及乘用电梯。三、本案诉讼费用由两被告承担。被告佳益物业公司辩称，一、佳益物业公司在2014年8月接到业主委员会通知后，业主委员会与新物业公司没有提出要移交相关物业服务资料。2014年9月29日原告强行将佳益物业公司人员赶出来，时至今日佳益物业公司不知要向谁移交物业服务资料。二、佳益物业公司自接管小区物业以来，每月对小区消防器材进行检查、维保，有记录可查，公司撤离时消防部份正常运转；监控设施系因小区外墙拆建被暂时拆下，是业主与开发商的问题，与佳益物业公司无关；佳益物业公司于2014年5月花费10000多元对小区抽水加压泵全部换新维修，至2014年9月29日下午5时公司人员被赶离前尚正常运转；佳益物业公司与泉州西奥机电设备工程公司签订小区电梯保养合同，每月至少保养两次，2014年1月27日经福建省特种设备检验院检验合格。三、根据石狮市湖滨街道办事处于2014年8月6日主持调解的纪要中的第三条，业主委员会和居委会派人协助佳益物业公司入户收取业主拖欠的物业管理费，但时至今日没有任何人协助收取，要求原告归还拖欠的物业管理费223485元。被告泉美行公司辩称，一、泉美行公司只是泉美豪庭开发商，在完成整个开发项目后，即为该物业小区选聘前期物业服务企业即被告佳益物业公司，并与之签订《前期物业服务合同》，依法办理物业管理用房和物业资料移交后就退出该项目。对《前期物业服务合同》的履行，则由小区业主与物业服务企业进行衔接。在完成物业管理用房和物业资料移交后，泉美行公司则不再对《前期物业服务合同》的履行承担责任。二、根据《物业管理条例》规定，在前期物业服务企业退出时，应当办理移交有两个方面规定，一是与业主委员会办理物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条规定的资料移交，二是物业服务企业之间的交接。泉美行公司不清楚佳益物业公司是否与原告办理移交以及交接情况，如不是通过正常渠道办理移交或交接，即强行对小区物业进行接管，对由此引起的后果和责任，也与泉美行公司无关。三、对原告提出小区监控设施、消防设施、高层抽水泵及乘用电梯无法正常使用的问题，泉美行公司在聘请前期物业时，已将小区公共配套设施包括上述的设施、设备完整交付给佳益物业管理使用，对上述设施、设备的维修管理应当由物业服务企业承担。在前期物业服务过程中，如物业服务企业没有尽到维修、保养或造成损坏，这是物业服务企业的事情，不存在泉美行公司与物业服务企业共同维修的问题。综上应依法驳回原告对泉美行公司的起诉或诉讼请求。经审理查明，原告石狮市泉美豪庭小区业主委员会于2014年3月28日成立，并经石狮市物业管理站同意予以备案。泉美豪庭小区由被告泉美行公司开发建设并销售。2012年7月12日，被告佳益物业公司与被告泉美行公司签订前期物业服务合同，约定被告泉美行公司选聘被告佳益物业公司为泉美豪庭小区提供前期物业服务，并约定了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等条款，该合同第三十六条载明“本合同期限自年月日起至年月日止（最长不超过三年）；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。合同附件五《物业服务质量标准》第五项只列明共用部位、共用设施设备名称。此后，被告佳益物业公司为泉美豪庭小区提供物业服务。2014年8月6日，因泉美豪庭物业纠纷，包括原、被告三方及其他相关单位人员在石狮市湖滨街道办事处三楼会议室召开了协调会并形成会议纪要。2014年8月15日原告与泉州华兴物业管理有限公司签订一份物业管理服务合同。2014年8月，原告向被告佳益物业公司发出通知，告知被告佳益物业公司原告已确定聘用泉州华兴物业管理有限公司并签订物业管理服务合同，前期物业服务合同于2014年9月1日终止。因原告与被告佳益物业公司就前期物业管理产生纠纷，被告佳益物业公司于2014年9月29日离开泉美豪庭小区，双方至今未办理相关物业资料交接手续，其中泉美豪庭小区物业管理用房目前已由原告使用，其它原告诉求交还的物业服务资料第二至第五项即（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）属全体业主共有的房产清单；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件均在被告佳益物业公司处。诉讼中，本院于2015年5月5日到泉美豪庭小区现场勘验，目前泉美豪庭小区监控屏幕上部分监控探头无视频信号、门禁系统无法使用，消防水管能正常出水、灭火器有摆放未见定期检查铭牌，高层抽水泵有五台正常使用、一台已拆卸，乘用电梯能正常使用。以上事实，有原告和两被告的当庭陈述，并有原告提供业主委员会备案证明、两被告企业登记基本情况表及机构代码证、前期物业服务合同、落款时间为2014年8月加盖原告印章的通知、湖滨街道办事处专题会议纪要（湖专纪（2014）1号）、落款时间为2014年8月15日原告与泉州华兴物业管理有限公司签订的物业管理服务合同、被告泉美行公司提供的营业执照、机构代码证以及现场勘验笔录等为证，本院予以确认。诉讼中，原告为证明关于要求两被告修复、更换泉美豪庭小区内的监控设施、消防设施、高层抽水泵及乘用电梯的主张，提供了监控设施、消防设施、高层抽水泵及乘用电梯的破损情况照片、原告维修水泵、变频器、电路等开支费用的收款收据、泉美豪庭小区更换、维修水泵所需费用的报价单、泉美豪庭小区维修及更换四台电梯配件所需费用的工程联络单、泉美豪庭小区更换、维修消防设施所需的费用消防器报价表等证据。对此，被告佳益物业公司质证认为，2014年9月29日该公司被原告赶出泉美豪庭小区时，相关公用设施均能正常使用，且物业公司只负责日常管理和维护，相关维修费用应该由维修基金支付。被告泉美行公司认为，前期物业和正常的物业服务企业承担的责任是维护和保养，维修责任是由业主承担。原告没有和物业公司交接就接管了物业管理，没有相应的证据证明上诉设备是物业公司损坏的。被告泉美行公司与佳益物业公司签订前期物业服务合同没有过错，不需要对佳益物业公司的行为承担责任。本院认为，被告泉美行公司作为建设单位与被告佳益物业公司签订的前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，对涉诉泉美豪庭小区的业主具有约束力。原告在选聘新的物业服务企业后，通知被告佳益物业公司终止前期物业管理合同，双方因物业管理服务产生纠纷，未办理相关物业服务资料移交手续，被告佳益物业公司于2014年9月29日离开泉美豪庭小区，可认定原告与被告佳益物业公司之间前期物业服务合同的相关权利义务已终止。合同终止后，原告要求被告交还相关物业服务用房和资料，依法有据，应予以支持。因物业管理用房目前已由原告使用，本院不再处理，其他原告诉求交还的物业服务资料被告佳益物业公司应当予以返还。关于原告要求两被告修复、更换泉美豪庭小区内的监控设施、消防设施、高层抽水泵及乘用电梯的主张，因原告未能提供被告佳益物业公司2014年9月29日离开泉美豪庭小区时上述设施使用现状的证据，且物业服务企业对上述设施履行的是维修、养护、管理和维护的义务，相关维修更换费用不应由物业服务企业承担，被告泉美行公司签订前期物业服务合同后，交付的上述设施应当由物业服务企业负责维修管理，不应当承担与物业服务企业共同维修更换的责任，故原告上述主张，于法无据，不予支持。被告佳益物业公司要求原告归还拖欠的物业管理费223485元的主张，本案无法一并处理，被告佳益物业公司应向拖欠物业费的业主另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条、第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告石狮市佳益物业服务有限公司应在本判决生效后五日内交还给原告石狮市泉美豪庭小区业主委员会下列物业服务资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）属全体业主共有的房产清单；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件。二、驳回原告石狮市泉美豪庭小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告石狮市泉美豪庭小区业主委员会负担50元，被告石狮市佳益物业服务有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员吴志生人民陪审员蔡华锌人民陪审员王仁芳二〇一五年五月十七日书记员斯琴塔娜注：本案适用的主要法律条文及执行申请提示：一、适用的法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照第规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、执行提示：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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