（2014）天民初字第3977号

裁判日期: 2015-05-17

公开日期: 2015-10-16

案件名称

刘栋武与长沙天心农村合作银行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市天心区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘栋武,长沙天心农村合作银行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条

全文

湖南省长沙市天心区人民法院民事判决书（2014）天民初字第03977号原告刘栋武。被告长沙天心农村合作银行，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段***号。法定代表人刘红樱。委托代理人肖湘晖，湖南君见律师事务所律师。原告刘栋武诉被告长沙天心农村合作银行（以下简称“天心农合行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，依法由审判员罗霖适用简易程序于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告刘栋武、被告天心农合行的委托代理人肖湘晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告属下的天心农合行鑫钢支行是湖南钢材大市场长一栋门面的邻居。2007年，鑫钢支行为了扩展业务，在钢材市场里另租2间门面与原告互换经营，为期五年，即2007年6月1日至2012年5月31日，互换期间届满后，门��互换停止，原告要求收回门面继续自营，但被告要求租下原告长一栋104、105号门面，原告考虑到邻里关系，同意给予被告半年缓冲期。半年过后，被告仍然不愿意归还门面，于是，原告只能放弃公司经营，将门面租赁给被告，双方签订了为期五年的合同，自2012年12月1日起至2017年12月1日止。然而，被告在没有任何不可抗力突发事件的情况下，于2014年11月26日向原告提出解除《房屋租赁合同》的要求，但若此时解除合同将给原告带来巨大的经营损失。根据《合同法》的相关规定，被告不得擅自解除合同，故原告特诉请法院：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》继续有效；2、判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：1、原告诉状所陈述的事实与客观事实不符。原告所购买的门面与被告所购买的门面是��邻关系，被告出于发展的需要，与原告达成了门面互换的协议，即由被告使用原告的两间门面，被告在市场里更好的位置另租赁两间门面给原告使用，由于原告自身的原因其终止了使用对换的门面，转而要求收回被告使用的两间门面，在这种情况下被告不得已与原告签定了租赁合同，原告在租赁合同中所提出的租金远远高于市场同等门面的租金，因此不是原告所陈述的情况；2、原被告双方签定的合同，事实上已经解除，根据双方在合同中第七条第一项的约定，租赁期内甲乙双方任何一方提前终止合同都要提前一个月通知，否则均构成违约，根据这一条，被告已提前一个月通知原告，事实上合同已经解除了；3、租赁合同已没有继续履行的可能，这是被告考虑到业务发展需要及降低成本慎重作出的决定，且房屋在2014年12月25日已经全部腾空并向原告提交了钥匙，原告��绝收钥匙，此外，被告与长沙市天心区黑石铺街道办事处披塘村委会、湖南泰华物流有限公司在2014年4月2日签定了房屋租赁合同，营业部已经搬至披塘社区综合楼，因此原被告双方签定的合同没有继续履行的可能。综上所述，被告依据合同约定，已经与原告解除了合同关系，该合同不可能继续履行，请求法院驳回原告的全部诉求。本院经审理查明：2012年12月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：原告将坐落于长沙市天心区钢材大市场104号和105号的商铺出租给被告的鑫钢支行作为营业用房使用，租赁期限为五年，自2012年12月2日起至2017年12月1日止；租金半年一付，每半年租金为136364元（含税），原告收到租金时应给被告开具税务发票；在租赁期限内，双方任何一方提前终止合同都需要提前一个月通知，否则均构成违约；若原告未按合同约定及时��付安全合格、可由被告自由支配使用的房屋，或在租赁期内原告单方面提前收回租赁物，或原告因房屋权属瑕疵或非法出租房屋导致本合同无效，则原告除支付被告违约金外，还应承担由此给被告造成的经营损失及相关损失的全部赔偿责任（包括律师费与诉讼费），其中违约金按合同约定的当年全年总租金的5%计付。该合同还对双方的其它权利义务作出了约定。2014年11月26日，被告向原告送达了一份《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，告知原告：“我行于2012年12月1日与您签订一份《房屋租赁合同》，现因支行整体搬迁原因，我行需提前解除《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第七条第一款之约定，我行特提前一个月通知您，我行将于一个月后（即2014年12月26日）解除《房屋租赁合同》，腾空房屋并向您交付钥匙，届时请您准时收房。”原告于当日��收了前述《通知》。2014年12月18日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，2014年12月25日，被告向原告的银行账户转账20000元作为2014年12月1日至2014年12月31日的房屋租金（此前的房屋租金被告已全部付清）。2014年12月26日，被告将一份《移交清单》以及承租房屋的钥匙邮寄给原告，并在《移交清单》中告知房屋已腾空。原告拒收被告邮寄的前述物品。在本案庭审过程中，被告明确表示即使法院认定其无权单方解除《房屋租赁合同》，也不愿意再继续履行该合同。以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》、快递单、移交清单等有效证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。但该合同中既约定双方任何一方提前��止合同只需提前一个月通知对方即不构成违约，又约定原告若在租赁期内提前收回租赁物则应向被告支付违约金并承担相关损失的赔偿责任，尽管前述两项约定都认可了双方均可提前终止合同，然而就同样的行为确定给原告的责任比被告的要更严苛，有违公平原则，因此，对于双方义务的确定应适用后一项约定。根据该项约定，被告提前单方解除合同后，应承担相应的违约责任，即应按全年总租金的5%计付违约金13636.4元给原告，并赔偿因提前解除合同给原告造成的经营损失即租赁房屋空置期的租金损失，本院酌定租赁房屋重新招租期为2个月，租金计算标准参照双方合同约定的标准，即被告应向原告赔偿租金损失45454.7元。综上所述，原、被告之间的《房屋租赁合同》已自原告签收被告送达的解约通知之日起一个月后解除，原告要求确认合同继续有效、要求被告继续履行合同的诉讼请求不能成立，但被告应当向原告支付违约金及赔偿租金损失共计59091.1元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告刘栋武与被告长沙天心农村合作银行之间签订的《房屋租赁合同》自2014年12月26日起解除；二、被告长沙天心农村合作银行应自本判决生效之日起7日内向原告刘栋武支付违约金13636.4元、租金损失45454.7元，共计59091.1元。如被告长沙天心农村合作银行不能按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17040元，减半收取8520元，由原告刘栋武承担5520元，被告长沙天心农村合作银行承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　员　　罗　霖二〇一五年五月十七日代理书记员　　彭春芝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关注公众号“”