（2015）城行初字第219号
裁判日期: 2015-05-17
公开日期: 2016-06-15
案件名称
海南衍宏公司与三亚市住房和城乡建设局、第三人三亚春天业主委员会业委会备案行为纠纷行政判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条
全文
三亚市城郊人民法院行 政 判 决 书（2015）城行初字第219号原告海南＊＊＊＊＊＊有限公司。法定代表人庄＊＊，公司总经理。委托代理人陈＊＊，海南＊＊律师事务所律师。被告三亚市住房和城乡建设局。法定代表人王＊＊，该局局长。委托代理人郑＊，该局工作人员。第三人三亚＊＊＊＊委员会。负责人华＊＊，该业委会主任。委托代理人许＊＊，该小区业主。原告海南＊＊＊＊＊＊有限公司（以下简称衍＊公司）诉被告三亚市住房和城乡建设局（以下简称市住建局），第三人三亚＊＊＊＊委员会（以下简称春＊＊委会）不服业委会备案行为纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年5月6日下午公开开庭进行审理。原告衍＊公司委托代理人陈家圣，被告市住建局委托代理人郑＊，第三人春＊＊委会委托代理人许＊＊均到庭参加庭审，本案现已审理终结。被告市住建局于2014年2月25日作出三住建（2014）1＊＊号《关于三亚市三亚春天首届业主委员会备案的通知》（以下简称备案通知），认定春＊＊委会成立，并给予备案。被告向本院提供了作出行政行为的证据、依据：1、召开业主大会公告的相关内容，以证明第三人春＊＊委会履行了通知义务；2、春＊＊委会部分业主选票及身份证明、委托书，以证明美丽春天小区业主大会选举选票真实有效，符合规定；3、三亚春天小区土地房屋登记卡、业主大会投票清册，以证明业主大会的召开符合法律规定；4、春＊＊委会成员名单及相关材料，召开业主大会会议的有关原始资料、三亚春天业主管理规约，议事规则，以证明被告履行了严格的审慎审查义务，三亚春天小区提交的材料符合业委会备案的规定。原告衍＊公司诉称：被告市住建局于2014年2月25日作出备案通知，下发对象为三亚市三亚美丽春天小区的全体业主。文件认定春＊＊委会依法成立，同意春＊＊委会通过的业主议事规则和业主管理规约，同意春＊＊委会进行备案。衍＊公司作为三亚美丽春天小区的业主，专有部分面积达到4775平方米，占建筑总面积约14%，根据《海南经济特区物业管理条例》相关规定，有权参加业主大会，选举产生业主委员会，以及对业主委员会的成立、备案等事项享有知情权，但原告至今未接到第三人要求参加业主大会的相关通知，也未收到备案通知，因此业主大会的召开未通知原告属程序违法。另外，业主大会在选举业委会时存在虚假投票问题，根据从市住建局处调取的业主投票清册表明，现场投票数为54户，委托投票数为283户，邮件寄出选票为50户。经衍＊公司与委托投票的业主核实，有200户业主表示不知道业主大会召开事宜，也未委托任何人进行投票。关于邮寄的50户选票不属于业委会成立所规定的投票方式，为无效选票。因此，应参加投票数为360户，现场投票人数54户，专有建筑面积为2817平方米，占总建筑面积的8%，而200户为虚假委托，专有建筑面积为10677平方米，占总建筑面积的30%；无效的邮寄投票50户，专有建筑面积为2578平方米，占总建筑面积的7%；原告占总建筑面积的14%，未参加业主大会投票的户数约为483户，专用部分占总建筑面积的51%。根据《海南经济特区物业管理条例》第九条、第十条的规定，春＊＊委会的成立已明显违法。综上，请求法院撤销市住建局作出的备案通知。原告向本院提交的证据有：1、备案通知，以证明被告所作出的被诉行政行为未依法通知原告，已侵害原告作为业主的合法权益；2、三土房（2006）字第22**号，以证明原告作为三亚美丽春天小区的开发商和业主，与被告所作的上述行政行为有直接的利害关系。被告市住建局辩称：春＊＊委会大会召开前15日已履行了通知义务，在小区公示栏内进行了公告。市住建局在业委会提供的283份选票中检查了30份，抽查结果真实有效。三亚春天小区共有560户业主，参加选举的387户，建筑物总面积是34193.88平米，参加选举的业主占专有部分面积为20513平米，因此春＊＊委会的选举符合《海南经济特区物业管理条例》第九条、第十条的规定，市住建局准予春＊＊委会备案，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人春＊＊委会述称：备案行为不可诉，本案不属于行政诉讼的备案范围。原告的起诉已超过六个月的起诉期限，业主大会的召开原告应是知道的，因为春＊＊委会筹备组已在小区公示栏公告过业主大会的通知及备案，且告知过原告的工作人员陈贞干和李小燕、吴翠芳。第三人召开业主选举大会时，有市住建局领导、凤凰镇领导及85位业主及业主代表100多人参加，业主大会的选举符合各项法律、法规的投票规定，请求法院驳回原告的起诉。第三人向本院提交的证据有：1、业主大会通知、通知公示、市住建局（2013）12＊＊号文，会议议程、纪要、证言、现场照片、手机截屏、通知，以证明原告应当知道业主选举大会召开；2、市住建局（2015）1号文、（2014）1529号文、（2014）1＊＊号文、天信函（2015）＊号文，业委会致酒店管理公司的函、首届大会会议议程、大会纪要、业主议事规则、管理规约、投票清册、面积清单、候选人公示、业主大会照片，以证明美丽春天小区业主大会的召开符合法律规定；3、关于原告旗下多家公司关联情况说明、物业交接通知、衍宏地产集团和衍宏集团有限公司简介截屏、海南地恒实业投资有限公司概况、美丽春＊＊委会以及业主与上述关联公司办理有关手续的照片，以证明衍＊公司与关联公司为一家公司。经庭审质证，本院对原告、被告及第三人的证据如下确认：原告、被告、第三人提交的证据均符合证据的真实性、合法性与关联性，本院予以采信。经审理查明：2013年10月28日市建局作出住建函（2013）12＊＊号函，确认三亚美丽春天首届业主大会筹备组（以下简称筹备组）备案成立，筹备组于2014年1月6日在该小区内公告栏公告张贴了首次业主大会的召开时间为2014年1月24日，同时公告会议召开的地点、内容、候选人名单等。在全体业主大会召开的当天，市住建局和凤凰镇政府均派工作人员到现场监督指导选举工作。在工作人员的监督下，筹备组工作人员对参加会议的业主身份进行审查，同时对受委托的投票人也进行审查，在市住建局和凤凰镇工作人员的监督下，市住建局认为业委会的选举工作符合法定程序。市住建局还对业主委员会提供的283份选票中的30份进行了检查，抽查的结果是选票真实有效。三亚春天小区共有560户业主，参加当天选举的有387户；春天小区建筑物的总面积为34193.88平米，参加当天选举的业主占专有部分的面积为20513平米，参加选举的业主专有部分面积超过总建筑物面积的一半，业主人数也超过总人数的一半。市住建局认为业委会的选举合法有效，遂作出备案通知，认定春＊＊委会成立，并给予备案。衍＊公司2015年2月12日知道市住建局备案通知后，认为春天小区业主大会的召开没有通知其参加属程序违法，且投票弄虚作假，遂对备案行为向本院提起诉讼，要求撤销市建局作出的备案通知。本院认为，业委员备案行为是一种行政行为，具有可诉性，第三人认为备案行为不可诉没有法律依据，本院不予以支持。原告衍＊公司是2015年2月12日才知道备案通知存在的，第三人认为衍＊公司的起诉超过六个月的起诉期限，没有事实依据，本院不予以支持。筹备组在春天小区公告栏内张贴公告业主大会召开的通知，符合《海南经济特区物业管理条例》第十四条关于在显著位置向业主公告的规定，因此衍＊公司认为筹备组未通知其参加开业主大会程序违法，没有法律依据，本院不予以支持。在2014年1月24日业主大会选举当天，春天小区参加选举的有387户，业主人数超过总户数560户的一半；参加当天选举的业主占专有部分建筑的面积为20513平米，超过总建筑面积34193.88平米的一半，根据《海南经济特区物业管理条例》第九条、第十条关于业主讨论事项的规定，春＊＊委会当天的选举符合业委会选举程序的规定，市住建局作出备案通知，认定春＊＊委会成立，并给予备案，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告海南＊＊＊＊＊＊有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告海南＊＊＊＊＊＊有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 ＊ ＊二〇一五年五月十七日书记员 ＊＊＊附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 更多数据：搜索“”来源：