（2015）奎民一初字第241号
裁判日期: 2015-05-16
公开日期: 2015-07-09
案件名称
中国共产党潍坊市委员会党校与王廷秀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊市奎文区人民法院
所属地区
潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国共产党潍坊市委员会党校,王廷秀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2015）奎民一初字第241号原告（反诉被告）：中国共产党潍坊市委员会党校。法定代表人：丁志伟，校长。委托代理人：韩立宏，山东泰公律师事务所律师。被告（反诉原告）：王廷秀，个体。委托代理人：王立柱，潍坊奎文雅馨法律服务所法法律工作者。原告（反诉被告）中国共产党潍坊市委员会党校（以下简称中共潍坊市委党校）诉被告（反诉原告）王廷秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中共潍坊市委党校委托代理人韩立宏、被告（反诉原告）王廷秀委托代理人王立柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中共潍坊市委党校诉称：2014年1月6日，原被告双方签订租赁合同一份，约定原告将其管理使用的位于潍坊市奎文区院校街15号沿街门头房两间（老党校门口东侧东数第六间，上下两层）租赁给被告使用。2014年12月31日合同到期双方未续签合同，后原告于2015年1月20日通知被告收回房屋，但被告拒绝返还房屋。原告诉至法院，请求判令解除原被告双方之间的租赁合同，被告返还原告位于潍坊市奎文区院校街15号沿街门头房两间（老党校门口东侧东数第六间，上下两层），赔偿原告损失1800元，并承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）王廷秀辩称：原告不具备房屋出租的合法资格，其对外出租房屋的行为不合法，原告在租赁合同中的相关约定，在于恶意诱导被告造成误判，致使被告投入大量前期资金，造成被告损失。被告（反诉原告）王廷秀提起反诉称：因原告不具备房屋出租的合法资格，原告在租赁合同中的相关约定，恶意诱导被告造成误判，致使被告投入大量前期资金。请求判令：1、原告中国共产党潍坊市委员会党校出租行为不合法；2、判令租赁合同约定的条款无效；3、赔偿2015年2月28日至本次庭审之日因原告停水、停电致使被告无法经营产生的损失（具体数额申请法院进行评估）；4、赔偿因原告解除合同造成被告前期投资损失、转让费、装修费（具体数额申请法院进行评估）。针对被告（反诉原告）王廷秀的反诉，原告（反诉被告）中共潍坊市委党校辩称：1、被告辩称原告不具备房屋出租资格没有法律依据；2、双方的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效；3、合同到期后，被告应当无条件搬离，被告没有证据证明损失的存在，即使存在损失，亦应当由被告自己承担。经审理查明：2013年至2015年，潍坊市国有资产经营投资公司将其所有的位于潍坊市奎文区院校街15号沿街房（包括涉案房产）租赁给原告中共潍坊市委党校，租赁期限截止到2015年12月31日。租赁合同第四条约定，乙方（即本案原告）承租该房屋用途为商用，在租赁期间内乙方可以转租或分租给第三方，但不得改变房屋用途。2013年2月26日，原告中共潍坊市委党校成立中共潍坊市委党校老校区管理办公室，作为其校管临时工作机构，负责老校区资产监管、办公楼、教学楼及沿街房等房产的管理和租赁经营。2014年1月6日，中共潍坊市委党校老校区管理办公室与被告王廷秀签订房屋租赁合同一份，约定原告中共潍坊市委党校将坐落于潍坊市奎文区院校街15号沿街房2间租给被告王廷秀使用，租赁期间自2014年1月1日至2014年12月31日，房屋租赁费为每月每间450元。合同第三条第5项约定，乙方即被告王廷秀承租的房屋，未经甲方即原告中共潍坊市委党校同意不得装修、装饰或建设附属物；经甲方同意装修、装饰或建设附属物的，乙方离租时一律不准拆除或破坏，归甲方无偿收回；第四条第2项规定，本合同所租赁的房屋系国有资产，严禁乙方对其转让、转租，否则甲方有权无条件解除合同，且不得退回乙方所缴押金。2015年1月20日，中共潍坊市委党校老校区管理办公室向被告王廷秀送达通知1份，被告王廷秀在该通知上签字。该通知载明：沿街各租房户自2015年2月1日起停止对外所有租房（含游泳池），全部收回拆除，请于2月1日前与财务结算完房租与水电费，到时将停水停电。另查，截止到2015年4月23日本案庭审之日，涉案房屋仍由被告王廷秀实际占有使用。庭审中，原告中共潍坊市委党校主张被告王廷秀应当承担房屋租赁损失1800元，按照每间房屋每月租赁450元，被告王廷秀共租用2间房屋，每月租金共为900元，自2014年12月31日合同到期后计算两个月。以上事实，有原告提供的潍坊市国有资产经营投资公司房产证、事业单位法人证书、组织机构代码、房屋租赁合同、2013年中共潍坊市委党校文件、通知书，以及原、被告陈述记录在案为证。本院认为：潍坊市国有资产经营投资公司和原告中共潍坊市委党校之间存在真实、合法、有效的租赁合同关系，依据双方租赁合同的约定，原告中共潍坊市委党校享有对涉案房屋进行转租、分租的权利。中共潍坊市委党校老校区管理办公室和被告王廷秀之间的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。中共潍坊市委党校老校区管理办公室作为原告中共潍坊市委党校的内设工作机构，其对外签订合同、处分涉案房屋的行为，系代表原告中共潍坊市委党校进行民事活动的行为，其相应的权利义务应当由原告中共潍坊市委党校享有和承担。故原告中共潍坊市委党校和被告王廷秀之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。2014年12月31日，房屋租赁合同到期后，原告中共潍坊市委党校和被告王廷秀并未续签租赁合同，但被告王廷秀继续使用涉案房屋，双方的租赁合同转为不定期租赁合同，原告中共潍坊市委党校有权选择继续出租房屋或终止合同。原告中共潍坊市委党校于2015年1月20日通知被告王廷秀自2015年2月1日收回涉案租赁房屋，双方之间的房屋租赁合同已经终止，租赁合同已经解除。租赁合同终止后，被告王廷秀应当将涉案房屋返还给原告中共潍坊市委党校，但被告王廷秀未返还涉案房屋，至本案2015年4月23日庭审时仍然占有涉案房屋，故被告王廷秀应当赔偿租赁合同于2015年2月1日终止后实际占有涉案房屋期间，给原告中共潍坊市委党校造成的租赁损失。原告中共潍坊市委党校仅主张两个月的租赁损失，该租赁损失应当自2015年2月1日至2015年4月1日，参照双方签订的房屋租赁合同约定的租赁费每月每间450元计算为宜。故原告中共潍坊市委党校关于租赁损失1800元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告王廷秀反诉称因原告中共潍坊市委党校停水、停电造成其2015年2月28日至本次庭审之日因无法经营产生的损失。本院认为，首先，租赁合同于2015年2月1日终止后，双方合同关系已经解除，被告王廷秀应当及时返还涉案房屋，未及时返还涉案房屋，在自行占用期间造成的损失，应当由被告王廷秀自行承担。其次，被告王廷秀主张的该项损失，并未提供相应的证据予以证明。故被告王廷秀的该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。被告王廷秀反诉称因原告中共潍坊市委党校解除合同造成其前期投资、转让费和装修费损失。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同第三条第5项约定，被告王廷秀承租的房屋，未经原告中共潍坊市委党校同意不得装修、装饰或建设附属物；经原告中共潍坊市委党校同意装修、装饰或建设附属物的，被告王廷秀离租时一律不准拆除或破坏，归原告中共潍坊市委党校无偿收回。故被告王廷秀的该项反诉请求，不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王廷秀于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）中国共产党潍坊市委员会党校位于潍坊市奎文区院校街15号沿街门头房两间（老党校门口东侧东数第六间，上下两层）；二、被告（反诉原告）王廷秀于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）中国共产党潍坊市委员会党校损失1800元；三、驳回被告（反诉原告）王廷秀的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3600元，由本诉被告王廷秀负担，反诉案件受理费100元，由反诉原告王廷秀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 崔心波审 判 员 姜 浩人民陪审员 高丽华二〇一五年五月十六日书 记 员 王 潘