（2015）兴民终字第278号
裁判日期: 2015-05-16
公开日期: 2015-06-15
案件名称
赵岩磊与王军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵岩磊,王军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民终字第278号上诉人（一审原告）赵岩磊，男，1987年7月13日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托代理人董玉，内蒙古天厚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）王军，男，1960年10月7日出生，汉族，科右前旗公安局职工，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人赵岩磊因与被上诉人王军房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成由审判员张德明担任审判长，审判员陈玲、曲威参加的合议庭，并于2015年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人赵岩磊，委托代理人董玉，被上诉人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年2月28日，赵岩磊与王军签订房屋租赁合同，约定，王军将位于清华园小区2号楼1单元301室出租给赵岩磊，租期2014年3月1日至2015年2月28日为期一年，租金17000.00元（不包括2014年冬季取暖费），王军负责协调物业、有线电视、有线网络，保证在租赁期间水暖、电、网络、供排水管道畅通（费用赵岩磊负责）合同签订后，赵岩磊交付王军房屋租赁费17000元。2014年3月5日，赵岩磊交纳租赁房屋物业费552元。王军妻子其木格分别于2014年7月4日、2014年8月7日、2014年8月11日交纳水电及排污费共计33.16元。王军于2014年9月底将该房屋向供热公司报停供暖。一审法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。因王军已将取暖设施在供热公司报停，赵岩磊无法正常居住，合同已无法继续履行，故对赵岩磊请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，该院予以维护。因合同约定取暖费由赵岩磊承担，且应由赵岩磊交纳的水电费及排污费用，亦由王军妻子交纳，故赵岩磊存在违约行为。在赵岩磊租赁期间，王军将已租赁的房屋取暖报停，导致赵岩磊无法居住，王军亦存在违约，故违约责任按照各自50%承担为宜。赵岩磊请求返还租赁费及物业费7720元。该院按照50%即3860元予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条规定，判决：一、解除原告赵岩与被告王军的房屋租赁合同；二、被告王军应于本判决生效之日起返还赵岩磊剩余房屋租赁费及物业费3860元；三、驳回原告赵岩磊的其他诉讼请求。案件受理费25元，原告赵岩磊承担12.50元，被告王军承担12.50元。上诉人赵岩磊不服一审判决，向本院上诉称，一审认定其违约的事实不清，证据不足。双方签订房屋租赁协议，租房几个月后，其出差回来时发现屋内暖气进水管和回水管已经断开，到热力公司询问并准备缴纳取暖费，但被告知暖气已经被报停，无法缴纳取暖费。而原审法院认定，其主张没有钱，暂时不能缴纳取暖费的行为违约是错误的。只要是在取暖期到来之前，将取暖费缴纳完毕即可，而王军却在采暖期之前一个月就私自将暖气报停了，导致其无法继续居住，而不是其不缴纳取暖费。关于水电费，是在其不知情的情况下，由王军缴纳的，并且只缴纳了30余元。且在此期间，赵岩磊给王军垫付了420元的坐便器款，王军在告知垫付了水电费30余元的时候，其也告知从垫付的坐便器款中扣除即可，如果一审法院仅仅因这30余元的水电费就认定其违约显然不对，也违反了公平原则，因此一审法院认定事实不清，证据不足。请求二审法院，1、依法撤销乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2591号民事判决书，依法改判王军给付赵岩磊房租费等各项费用共计7720元；2、一、二审诉讼费用由被告承担。庭审中明确上诉请求只是对一审法院第二项判决返还剩余租金及物业费数额有异议，请求返还7720元。被上诉人王军庭审答辩称，原审判决认定事实、适用法律正确，同意原审判决。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，双方当事人亦无异议，本院应予确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据该条款规定，租赁合同的目的在于承租人对租赁物使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物给承租人使用收益，并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。本案中，双方当事人已明确约定，租赁期间的水、电费及2014年冬季供热费由承租方赵洪磊承担，但王军却在2014年9月底（供热期为2014年10月15日）将赵洪磊承租房屋的供热设施报停，导致赵洪磊无法正常使用所承租的房屋，合同无法继续履行，一审法院判决解除双方签订的租赁合同正确，本院予以维持。但一审法院判决认定赵洪磊未交纳供热费及赵洪磊租赁期间的33.16元水电费和排污费由王军妻子交纳，赵洪磊也构成违约不当。因为导致双方合同无法继续履行的根本原因是王军在供热期之前，将所出租房屋的供热设施报停，赵洪磊无法正常使用所租赁房屋，并不是赵洪磊拖欠水电费和排污费所致。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，赵岩磊要求王军返还合同解除后剩余租赁期间的租金及物业费的诉讼请求，应得到法律的支持。综上，一审法院认定事实、适用法律部分有误，赵洪磊的上诉请求及理由与法有据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2591号民事判决第一项和第三项即一、解除原告赵岩与被告王军的房屋租赁合同；三、驳回原告赵岩磊的其他诉讼请求二、变更内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2591号民事判决第二项即“被告王军应于本判决生效之日起返还赵岩磊剩余房屋租赁费及物业费3860元”为：被上诉人王军于本判决生效后三日内返还上诉人赵洪磊剩余房屋租赁费及物业费7720元。一、二审案件受理费100元，由王军负担。本判决为终审判决。审判长 张德明审判员 陈 玲审判员 曲 威二〇一五年五月十六日书记员 梁慧媛 来自：