（2015）昆民一终字第228号
裁判日期: 2015-05-16
公开日期: 2015-08-24
案件名称
孙振华与李治升及昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙振华,李治升,昆明新亚房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十八条第一款，第一百七十条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第228号上诉人（原审原告，反诉被告）孙振华，男，1982年5月12日出生，汉族。委托代理人李月声，云南南极律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告，反诉原告）李治升，男，1990年12月2日出生，汉族。委托代理人栾全富，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：昆明市昆洛路世纪城茗春苑*幢第*层*号。法定代表人王艺乔，董事长。委托代理人芶荣荒，男，1987年6月24日出生，汉族，系该公司法务专员。特别授权代理。委托代理人董凤杰，女，1992年11月20日出生，汉族，系该公司法务专员。特别授权代理。上诉人孙振华因与被上诉人李治升以及原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2014年8月28日原告（甲方）与被告（乙方）、被告昆明新亚房地产经纪有限公司（丙方）签订房产买卖居间合同，约定房屋坐落昆明市春城慧谷小区一期×幢××××室，建筑面积136.97平方米，目前有设定抵押。房屋成交价为790000元，签订本合同时，甲方自愿将与房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管（详见盖有丙方公章的收件收据）。签订本合同时，乙方交付购房定金50000元，该定金保管方式为：全额暂由甲方委托丙方保管，至交易完成，丙方扣除中介费后剩余部分作为部分房款付给甲方。甲乙双方均认可定金罚则的有效性。按揭贷款：在2014年10月10日前，乙方将首付70000元交给甲方，剩余房款640000元由乙方贷款银行交付给甲方，若银行实际放款额不够，则由乙方补足差额。因乙方原因导致银行无法贷款，乙方自行承担责任。还约定除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金等内容。同日原告与被告李治升签订补充协议，约定若银行实际放款额不够支付总房款或银行不允许批准贷款，则乙方在接到银行通知日起3个月内补充差额，若乙方在规定时间内不能补足差额则视为乙方重大违约。乙方和丙方在接到银行是否批准通知之日须将通知内容以短信的方式告诉甲方。此补充协议与合同具有同等法律效力。同时，两被告还签订补充协议，约定乙方承诺符合昆明市的首套房购房及按揭资格（特在签订合同之日承诺：待产权过户按揭时保证无不良征信记录、信用卡逾期，无贷款记录，若信用卡无逾期记录、无贷款记录，丙方未能办下贷款，则一切后果由丙方承担）。丙方向乙方承诺帮助乙方的贷款在90个工作日下发，被告李治升支付了定金50000元给原告，原告出具了收条。由于被告李治升未按约定支付首付款70000元，为此原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《房屋买卖居间合同》。2、第一被告向原告支付违约金158000元。3、第二被告归还原告的《商品房购销合同》。4、第二被告向原告支付经济损失2000元，并登报向原告赔礼道歉。5、本案诉讼费由两被告承担。被告提出反诉，请求判令：1、反诉被告双倍返还购房定金100000元。2、本案诉讼费由反诉被告承担。一审庭审中，原告当庭撤回请求第二被告归还原告的《商品房购销合同》的诉讼请求；被告李治升同意解除合同。一审法院经审理认为：本案系房屋买卖合同而引发的纠纷，原、被告于2014年8月28日签订的房产买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面善意的履行各自的权利义务。根据协议约定被告李治升于签订合同当日支付给原告定金50000元，原告出具了收条，按合同约定，被告李治升应在2014年10月10日前支付原告70000元，由于其他原因，被告李治升在付款之前与被告昆明新亚房地产经纪有限公司联系申请原告延迟付款时间，经被告昆明新亚房地产经纪有限公司与原告联系，原告同意延迟付款时间，对此被告李治升不存在违约。现原告诉请解除与两被告的《房屋买卖居间合同》，被告李治升同意解除，一审法院依法予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告对被告李治升同意延期支付款项，故对原告诉请支付违约金依法不予支持；对于原告诉请被告昆明新亚房地产经纪有限公司支付经济损失2000元，并登报向原告道歉，因其未提交相应证据，故对该诉求依法不予支持。由于原被告已解除了《房屋买卖居间合同》，且原被告双方无违约情形，故原告只应退还被告购房定金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告孙振华与被告李治升、昆明新亚房地产经纪有限公司于2014年8月28日签订的《房屋买卖居间合同》。二、反诉被告孙振华于本判决生效后三日内退还反诉原告李治升购房定金人民币50000元。三、驳回原告孙振华的其他诉讼请求。四、驳回被告李治升的其他反诉请求。”本诉案件受理费人民币3500元减半收取，由原告孙振华承担人民币1750元，反诉案件受理费人民币1150元（已减半收取），由反诉原告李治升承担人民币575元，由反诉被告孙振华承担人民币575元。一审宣判后，孙振华向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、改判被上诉人向上诉人支付违约金158000元；3、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其上诉主要事实和理由如下：一审法院认定上诉人在2014年10月10日前同意被上诉人延迟付款，据此认为被上诉人不存在违约是错误的。第一，上诉人没有同意被上诉人延迟付款时间。从上诉人的证据六可以看出上诉人于2014年10月10日到昆明新亚房地产经纪有限公司高新分行收取购房首付款，并与房屋中介经办人陈如萍和昆明新亚房地产经纪有限公司高新分行的员工交涉后确定被上诉人无法付款才离开，倘若上诉人同意被上诉人延迟支付首付款，则当天不可能前去收取房款。第二，上诉人对被上诉人的证据七即通话录音的真实性、合法性、关联性不予认可。该录音中没有上诉人的录音，也没有任何证据证明通话录音中和被上诉人通话的人系中介方的员工，而且，既然合同中已经约定经办人为陈如萍，被上诉人为何不予经办人联系协商延迟付款的事项，而是另找他人，结合通话录音中第一句话可以说明被上诉人与通话人有利害关系，从通话录音第三句和第四句可以知道该录音系在2014年10月10日之后所录。且被上诉人清楚未经上诉人同意的延迟付款的违约后果，其却不与上诉人协商，因此，被上诉人证据七无论是形式要件还是实质要件均无法证明上诉人同意被上诉人延迟支付首付款。第三，证人和被上诉人在庭审中均向法庭说谎。被上诉人与证人存在利害关系，证人关于将上诉人押在中介的商品房购销合同归还给上诉人的证言与事实和合同约定不符，而被上诉人在一审中还称其不知道购买方式为按揭，因此，证人和被上诉人在一审庭审中均向法庭撒谎。第四，被上诉人违约，理应承担房价20%的违约金。上诉人在签订合同前，一再要求被上诉人必须保证严格按照合同约定的期限和额度支付房款，被上诉人也承诺不会违约，因此合同第九条第（二）款根本就没有约定逾期支付补偿的情况，而约定了逾期视为重大违约，根据现有合同第九条第（二）款并结合合同第九条第（一）款的约定，违约方必须赔偿守约方房价20%作为违约金。综上，一审法院证据采纳和认定事实严重错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李治升答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司陈述称：请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人孙振华、被上诉人李治升以及原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司均未向本院提交新证据。二审中，经征询各方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人孙振华、被上诉人李治升以及原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司均明确表示对于一审判决确认事实没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，此不赘述。二审中，昆明新亚房地产经纪有限公司当庭认可2014年10月10日上诉人孙振华曾到其店面催要首付款。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：被上诉人李治升未在2014年10月10日前向上诉人孙振华支付首付款70000元是否构成违约？本院认为：本案中，上诉人与被上诉人及原审被告于2014年8月28日签订的《房产买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反相关法律法规，应为合法有效协议，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，被上诉人应于2014年10月10日前支付上诉人首付款70000元，但其至今仍未向上诉人支付该款项，已然构成违约，其应当承担违约责任。对此，被上诉人抗辩认为其在2014年10月10日之前已通过昆明新亚房地产经纪有限公司联系并取得上诉人同意其迟延付款，并提交了其与昆明新亚房地产经纪有限公司员工许先兴的通话录音以及许先兴出庭作证的证人证言予以证实。本院认为，结合被上诉人的证据，首先，从通话录音的内容来看，许先兴并非直接与上诉人联系的工作人员；其次，关于被上诉人要求迟延付款的理由以及离开昆明的时间被上诉人一、二审陈述并不一致，而许先兴一审出庭对此的证言与被上诉人二审对此的陈述也不一致，且在通话录音和证人出庭所作证词中关于在2014年10月10日当天上诉人是否到过昆明新亚房地产经纪有限公司店面的陈述与昆明新亚房地产经纪有限公司的陈述也不一致；第三，按约支付房款系被上诉人的主要合同义务，而在被上诉人已知晓上诉人个人联系方式的情况下，其未与上诉人取得直接联系要求迟延付款，而被上诉人与证人在陈述上诉人已同意迟延付款的同时，却不能明确迟延付款的截止期限，此与日常情理不符；最后，结合上诉人于2014年10月10日当天还到昆明新亚房地产经纪有限公司店面催款的事实，在被上诉人没有上诉人同意其迟延付款的直接证据的情况下，本院认为被上诉人所举证据不足以证实上诉人已同意其延期支付首付款70000元的抗辩主张，其应承担举证不能的不利后果，即被上诉人应当承担逾期付款的违约责任。而上诉人本案已明确要求被上诉人以违约金作为违约责任承担方式，故一审法院判令由上诉人退还被上诉人已付定金50000元并无不当，本院对此予以维持。而对于被上诉人应支付的违约金，根据三方《房产买卖居间合同》的约定，违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金。而被上诉人二审表示合同约定过高，申请人民法院予以调整，故本院综合全案事实，酌情确定由被上诉人向上诉人支付违约金20000元。综上所述，一审判决对证据采信有误，导致处理结果有不当之处，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第607号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“一、解除原告孙振华与被告李治升、昆明新亚房地产经纪有限公司于2014年8月28日签订的《房屋买卖居间合同》。二、反诉被告孙振华于本判决生效后三日内退还反诉原告李治升购房定金人民币50000元。……四、驳回被告李治升的其他反诉请求。”。二、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第607号民事判决第三项，即：“三、驳回原告孙振华的其他诉讼请求。”。三、由李治升于本判决生效后三日内向孙振华支付违约金人民币20000元。四、驳回孙振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币3500元，减半收取计人民币1750元，由孙振华承担人民币1531.25元，由李治升承担人民币218.75元；反诉案件受理费人民币1150元，由孙振华和李治升各自承担人民币575元；二审案件受理费人民币3500元，由孙振华承担人民币3062.50元，由李治升承担人民币437.50元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 起 俊审 判 员 汪 佳代理审判员 黄金成二〇一五年五月十六日书 记 员 马 娜 来自