（2014）穗天法民四初字第2253号
裁判日期: 2015-05-16
公开日期: 2016-04-20
案件名称
林桂馥与林少蘋、广州市言必信通讯科技有限公司、梁玉龙、张春娣房屋租赁合同纠纷2014民四初2253一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林桂馥,林少蘋,广州市言必信通讯科技有限公司,梁玉龙,张春娣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2253号原告：林桂馥（KOSOLPLUKSARANAN），泰国国籍。原告：林少蘋（NUTTAMOLPLUKSARANUN），泰国国籍。委托代理人：赵汉根、陈俊茂，均系广东金领律师事务所律师。被告：广州市言必信通讯科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张春娣，系本案被告之一。被告：梁玉龙，住广东省肇庆市鼎湖区。被告：张春娣，住广东省紫金县。原告林桂馥、林少蘋诉被告广州市言必信通讯科技有限公司（以下简称言必信公司）、梁玉龙、张春娣租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告林桂馥、林少蘋的委托代理人陈俊茂、被告梁玉龙到庭参加了诉讼。被告广州市言必信通讯科技有限公司、张春娣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林桂馥、林少蘋诉称：两原告是广州市天河区天河北路611号2904房屋的共同产权人。2013年3月15日，言必信公司与两原告签定《房地产租赁合同》，约定言必信公司向两原告承租位于广州市天河区天河北路611号2904房的房产作办公使用。根据上述合同的约定，言必信公司应在合同签订当日向两原告缴付保证金30000元及首月租金15000元，并在每月3日前缴付当月租金。但自承租物业交付之日至起诉之日，言必信公司仅向两原告缴纳了3个月的租金，仍拖欠保证金3万元及11个月的租金，合计195000元。根据合同约定，言必信公司逾期缴纳租金，须按当月租金的5%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金达15日，视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处置屋内一切物品，并没收保证金。鉴于上述情况，两原告委托广东金某律师事务所于2014年7月1日向言必信公司的工商登记地址及承租办公地址发送律师函（2014）粤金某律函第294号，催告言必信公司于5日内向两原告缴纳拖欠的保证金、租金及违约金，合计420000元。否则，两原告将按《房地产租赁合同》的约定，即刻解除双方租赁合同关系，强制要求言必信公司搬出承租物业。但言必信公司签收律师函后仍未有任何付款行为，也未与两原告及委托的律师联系。2014年12月底，管辖涉案房屋的广州市公安局天河分局石牌派出所瑞华社区警务室的民警告知两原告，涉案房屋因前后作为多家公司的办公场所，进行大量人员招聘、培训，大量外来人员出入小区，人员复杂，且发生多起包括劳资纠纷、盗窃等警情报警事件，存在重大的安全隐患，严重影响小区及社区的治安管理，要求两原告尽快解决涉案房屋被用于办公的租赁关系，消除小区的安全隐患。两原告之后通过互联网百度搜索涉案房屋地址“天河北路611号2904房”，结果显示涉案房屋的地址上存在各种公司进行人员招聘，包括广州言必信通讯科技有限公司、上海嘉信集团广州分公司、广东嘉富嘉贵投资公司、中国移动集团广州分公司、香港智华通有限公司广州办事处、广州雄霸网络科技有限公司。且从网络评论上看，上述公司多数被标示为骗子公司。另两原告经查询得知：言必信公司的经营期限为2012年1月5日至2012年12月25日，经营期限届满后，言必信公司不办理延期变更手续，也不依法进行清算活动。被告梁玉龙、张春娣作为言必信公司的股东、法定代表人，明知道言必信公司的经营期限在2012年已届满，却迟迟不依法办理清算手续，反而于2013年3月15日假借言必信公司的名义与两原告签订《房地产租赁合同》，以租赁办公场所名义骗取承租两原告物业用于自身的生活居住且长期拖欠租金，其行为已经构成欺诈。根据公司法、合同法的规定，被告梁玉龙、张春娣应当对两原告的损失承担连带赔偿责任。为此，特诉至贵院，请求依法判令：1、两原告与被告言必信公司双方签订的《房地产租赁合同》于2014年8月14日予以解除；被告言必信公司搬出涉案房屋，并将涉案房屋维修完毕交还给两原告。2、三被告向两原告支付拖欠的保证金3万元及租金（租金从2013年8月4日计至被告实际搬迁之日止）。3、三被告向两原告支付逾期缴纳保证金的利息（以3万元为本金，自2013年3月20日计至被告实际付清之日止，按每日5%的标准计算，以本金为限）及租金违约金（以每月租金为本金，自每月4日起计至被告实际付清之日，按每日5%的标准计算）。4、三被告共同承担本案的诉讼费用。被告梁玉龙辩称：我是言必信公司的股东，代表言必信公司承租涉案房屋用于办公，并到出租屋管理中心登记，当时出租屋管理中心要求两原告签名，但两原告不予以配合，导致言必信公司的营业执照无法变更住所地及办理年审。签订合同前后，言必信公司共支付45000元给两原告，但无法区分这45000元是保证金还是租金。涉案房屋现仍由言必信公司控制管理，由于涉案房屋交付时存在漏水至今未解决，导致公司无法办公。且两原告在交付涉案房屋给言必信公司时未结清涉案房屋的管理费、电话费、水电费、煤气费等费用，违反了租赁合同第六条第2款、第4款规定。同时两原告拒绝对涉案房屋的漏水问题进行维修，违反了租赁合同第七条第7款规定。另，由于言必信公司的投资者曾与两原告协商购买涉案房屋，但两原告反悔，所以签署了16年的租赁合同作为补偿。租赁合同约定租金增长是每2年增加800元，而两原告认为亏损，所以一直拒绝履行合同所约定的为言必信公司办理相关商事登记，导致言必信公司无法在出租屋管理中心办理备案，不能正常办公。被告广州市言必信通讯科技有限公司、张春娣未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：原告林桂馥、林少蘋是位于广州市天河区天河北路611号2904房的房地产的共同产权人。2013年3月15日，两原告与被告言必信公司（委托代理人为被告梁玉龙）签订《房地产租赁合同》，约定：（第一条）两原告（出租方，下同）同意将坐落在广州市天河区天河北路611号2904房（以下简称涉案房屋）出租给言必信公司（承租方，下同）作办公使用，建筑面积314.4386平方米；（第三条）租赁期限自2013年5月4日至2029年5月3日止共16年，免租期为2013年3月19日至2013年5月3日，保证金为30000元，租金为每月15000元，在每月第3日前按银行转账付款方式缴付；（第四条）签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；（第五条）租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2013年3月19日；（第七条）如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；（第十六条）约定的其他事项：租金约定，第一年至第二年的租金为每月15000元，第三年至第十六年的租金每两年在上一年租金基础上增加800元；等内容。2014年6月30日，两原告委托广东金某律师事务所陈俊茂律师向言必信公司发《律师函》，内容为：请贵司在收到本律师函之日起5天内向林桂馥、林少蘋缴纳保证金30000元、拖欠租金165000元及违约金225000元，合计420000元。并同时办理完毕贵司经营期限延期的工商变更登记手续。否则，林桂馥、林少蘋将按《房地产租赁合同》的约定，在本律师函声明的5天履行期限届满后，即刻解除双方租赁合同关系，强制要求贵司搬出承租物业，并委托本律师通过法律途径向贵司及贵司股东追索上述保证金、租金及违约金，由此引起的一切经济及法律责任均由你方承担。上述《律师函》于2014年7月2日妥投签收。关于涉案房屋租金及保证金的缴付情况，两原告提供工商银行流水明细清单，该清单载明：2013年4月29日、7月14日、9月12日分别转账15000元，两原告认为上述清单中三笔转账款应分别为2013年5月4日至6月3日、6月4日至7月3日，7月4日至8月3日三个月的租金共计45000元。关于涉案房屋的现状，被告梁玉龙称涉案房屋现仍为言必信公司使用中。本院认为：两原告与言必信公司签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应当依约履行。两原告称其作为出租方已于2013年3月19日将涉案房屋交付给言必信公司使用，言必信公司应当依约支付租金，但言必信公司直至起诉之日即2014年8月14日仅缴纳了三个月的租金。言必信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃对事实举证及抗辩的权利，因此本院对原告的陈述予以采信，两原告要求言必信公司支付2013年8月4日起至实际搬迁之日止的租金，本院予以支持，租金标准按合同约定2013年8月4日至2015年5月3日的租金按每月15000元计算，2015年5月4日至2029年5月3日的租金按每两年在上一年租金基础上增加800元计算。根据《房地产租赁合同》第七条第1款“承租方逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回房产”的约定，两原告已具备合同的解除权并已向言必行公司发函解除合同，现两原告要求解除《房地产租赁合同》的诉请，本院予以支持。两原告要求言必信公司搬出涉案房屋，将涉案房屋交还给两原告，有事实和法律依据，本院予以支持。但对于两原告要求言必信公司对涉案房屋进行维修的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。言必信公司拖欠租金的行为，给两原告造成一定损失，现两原告要求言必信公司自每月第4日起按照欠费金额5%的标准按期支付逾期付款违约金至实际付清之日止，符合《房地产租赁合同》第七条第1款的约定，本院予以支持，但根据公平合理原则，每期的逾期付款违约金以不超过当月拖欠的租金本金为限。关于合同的保证金，根据两原告与言必信公司签订的《房地产租赁合同》第四条“签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和当月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方”的约定，该保证金的交付是为了保证双方租赁合同的依约履行，现两原告要求解除《房地产租赁合同》，在此情况下，两原告要求言必信公司支付保证金30000元及逾期支付保证金的利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据合同的相对性原则，言必信公司为承租人，梁玉龙作为言必信公司的委托代理人，其以言必信公司的名义与两原告签订《房地产租赁合同》的行为是公司行为而非个人行为，相应的法律责任应由言必信公司承担，因此两原告要求被告梁玉龙及张春娣对言必信公司的违约行为承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告言必信公司、张春娣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第二款第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告林桂馥、林少蘋与被告广州市言必信通讯科技有限公司签订的《房地产租赁合同》予以解除，被告广州市言必信通讯科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，搬出广州市天河区天河北路611号2904房屋并交还给原告林桂馥、林少蘋。二、被告广州市言必信通讯科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告林桂馥、林少蘋支付拖欠上述房屋自2013年8月4日至实际搬迁之日期间的租金（2013年8月4日至2015年5月3日租金标准按每月15000元计算，2015年5月4日至2029年5月3日的租金标准按每两年在上一年租金基础上增加800元计算）及逾期付款违约金（按期计付，每期违约金以当月拖欠的租金为本金，按照每日5%的标准，自当月的第4日起计至实际支付之日止，每期违约金以不超过当月拖欠的租金本金为限）。三、驳回原告林桂馥、林少蘋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7600元，由原告林桂馥、林少蘋负担600元，被告广州市言必信通讯科技有限公司负担7000元；公告费1000元，由被告广州市言必信通讯科技有限公司负担。如不服本判决，原告林桂馥、林少蘋可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市言必信通讯科技有限公司、梁玉龙、张春娣可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文代理审判员 廖雅婧人民陪审员 曾霓芳二〇一五年五月十六日书 记 员 蒲肖明梁雅芝本判决已于2015年月日送达 搜索“”