（2015）盱民初字第00910号
裁判日期: 2015-05-16
公开日期: 2015-05-25
案件名称
付闯、刘凤春与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付闯,刘凤春,盱眙海通置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00910号原告付闯，干部。原告刘凤春，会计。被告盱眙海通置业有限公司，组织机构代码79334828-4。住所地：盱眙县盱城镇海通时代广场。法定代表人王有文，执行董事。委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。原告付闯、刘凤春诉被告盱眙海通置业有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告付闯、刘凤春到庭参加诉讼，被告盱眙海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付闯、刘凤春诉称，2011年1月26日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告公司开发的海通时代广场C区18号楼108号房，房价款为1037000元。合同签订后，原告严格按照合同约定方式缴纳了全部购房款以及相应税金，但被告未在合同约定的2012年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告使用，房屋至今不具备交付条件，且原告得知被告已对一部分购房人赔付了违约金。原告认为，原被告间买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被告未按约交房已构成违约，根据买卖合同的约定，出卖人未按合同约定的期限将上述房屋交付买受人，超过60日的，自合同规定的最后交付期限的第二日起应当按日向买受人支付违约金，违约金按买受人已付房款银行同期贷款利率7.82%计算，支付至实际交付之日止。（要求按7.82%标准赔付的理由：1、海通A、B、C三个区为商业用房，经法院判决均执行万分之三的赔偿；2、且海通延迟交房给原告带来很大的租金损失，与原告一路之隔的同面积门面房租金每年可达100000多元；3、作为投资人收益不应当低于银行同期贷款利息，贷款利息为7.82%。）为维护原告合法利益，请求法院判令1、被告支付原告自2012年12月31日至2015年3月31日期间的逾期交房违约金182560.15元，此后支付至房屋符合约定的交付条件之日止，并继续履行合同；2、被告支付原告逾期办证违约金10370元；3、本案诉讼费由被告承担。被告盱眙海通公司未作答辩。经审理查明，2011年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的海通时代广场C区18号楼108号商业用房，房屋总价款为1037000元。合同第八条约定出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房60日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2011年1月25日向被告交纳首付款519000元，余款518000元于签订合同当日在中国工商银行盱眙支行办理按揭贷款，贷款年利率为7.82%，并于2011年6月21日支付至被告账户。截至诉讼时止，被告尚未交付符合合同约定条件的房屋。被告盱眙海通公司庭后提交书面代理词辩称，第一，被告同意按合同约定承担逾期交房违约金84930.3元，涉案房屋尚未交付，逾期交房违约金按房屋价款的日万分之一暂计算至2015年5月7日，即1037000＊万分之一＊856=88767.2元；第二，涉案房屋不存在逾期办证违约责任。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、中国工商银行个人购房借款／担保合同、中国工商银行还款明细、现金完税凭证等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告支付2012年12月31日至2015年3月31日期间的逾期交房违约金，被告对该期间无异议，本院予以确认。对原告主张之后的逾期交房违约金，被告抗辩同意支付至2015年5月7日，因房屋尚未符合合同约定的交付条件，故被告仍需支付2015年5月8日至房屋符合合同约定交付条件之日期间的逾期交房违约金。原告主张将违约金计算标准调整至年7.82%，对此本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的金额以不超过实际损失为限。本案中，原告办理的按揭贷款执行年利率为7.82%，其每年因贷款产生的利息为40507.6元（518000元×7.82%），其首付款按中国人民银行同期贷款利率6.4%计算，每年产生损失33216元，合计73723.6元。而如按合同约定的已付款日万分之一标准计算，被告每年需支付原告违约金37850.5元，确不足以弥补原告的损失；如按原告主张的年7.82%计算，被告每年需支付原告违约金81093.4元，高出原告的损失；如按日万分之二计算，被告每年需支付75701元，与原告损失相当。故结合被告的违约程度，本院酌情认定逾期交房违约金按日万分之二标准计算，被告需支付原告2012年12月31日至2015年3月31日期间的逾期交房违约金170275.4元（1037000×0.0002×821天），此后按每日207.4元支付至房屋符合合同约定的交付条件之日止。至于原告主张的逾期办证违约金，因涉案房屋尚未交付，未满足合同约定的赔付条件，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告付闯、刘凤春支付2012年12月31日至2015年3月31日期间的逾期交房违约金170275.4元，此后按207.4元／天支付至房屋符合合同约定的交付条件之日止。二、驳回原告付闯、刘凤春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4158元，减半收取2079元，由原告付闯、刘凤春负担244元，被告盱眙海通置业有限公司负担1835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员 王云云二〇一五年五月十六日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：