（2015）涟商初字第223号
裁判日期: 2015-05-16
公开日期: 2015-09-30
案件名称
涟水县汉轩酒店管理有限公司与涟水县新华创电脑科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
涟水县人民法院
所属地区
涟水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涟水县汉轩酒店管理有限公司,涟水县新华创电脑科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2015）涟商初字第223号原告涟水县汉轩酒店管理有限公司，住所地涟水县涟城镇炎黄大道汽车客运公司格林豪泰酒店。法定代表人袁菊花，该公司经理。委托代理人陈士亚，该公司业务经理。被告涟水县新华创电脑科技有限公司，住所地涟水县涟城镇涟洲小区。法定代表人程丽，该公司总经理。原告涟水汉轩酒店管理有限公司诉被告涟水新华创电脑科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法由审判员孙志富适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈士亚，被告法定代表人程丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月21日，涟水县汽车客运总公司将其客运站商业区的面积约14000平方米的房屋整体租赁给苏州友成膳食服务有限公司，租期11年，用途为车站旅客和社会服务的酒店、客房及各类配套产业使用。2010年10月，原告依据苏州友成膳食服务有限公司授权，经涟水县汽车客运总公司同意，将客运站B1区旅客出口处西侧三间商业用房转租给被告，并签订房屋租赁合同，租期为9年零7个月，每年租金103000元，并在每年的10月底前付清下一年度租金，用途不得超出被告营业执照经营范围，如需改变经营范围须经原告同意，未经原告同意不得转租，否则有权收回房屋。如被告不交付或不按约定期限交付租金达三个月以上或未经原告书面同意转租房屋的，原告有权解除合同。现被告欠交租金4个多月，并拟改变经营范围，原告阻止未果。请求法院判令解除原、被告2010年11月1日签订的房屋租赁合同，支付2014年11月1日至解除合同退出房屋期间租金4万元，支付2014年11月1日至2015年10月30日期间的延付租金滞纳金。原告举证如下：1、2010年11月1日原、被告签订的房屋租赁合同1份，证明双方有合同关系；2、2015年1月16日，原告工作人员于秀山发给被告法定代表人程丽短信记录1份，2015年1月1日、2月4日、2月11日、2月13日电话记录单5份，证明催要租金的事实；3、2015年1月15日，原告方会计纪霞发给程丽短信1份、2月13日电话记录1份，证明催要租金的事实；4、2015年1月15日，原告工作人员徐越超发给程丽短信2份，证明催要租金的事实；5、被告法定代表人程丽发给原告工作人员于秀山短信1份，内容是告知已向于秀山中行卡号尾数为9261的账户付2013年11月1日至2014年10月31日房租103000元，以及原告开具给被告公司的收款收据1份，计103000元，证明被告知道向原告支付租金的账号；6、2015年3月9日，原告工作人员于秀山发给被告法定代表人丈夫短信1份，要求不得转租，如果经原告同意转租，但不得经营超市、汽贸、快餐。被告辩称，一、原告起诉称经多次催要租金仍未履约长达4个多月，与事实不符，原告未派人办理租金结算，也未提供打款账号，就算被告无正当理由迟延支付，原告也应该给被告合理期限；二、未支付租金存在正当理由：1、被告与原告方因经营范围变更纠纷正在协商阶段，因此搁置租金支付未违反合同约定及相关法律规定；2、被告与原告之间的租金结算方式存在惯用做法，也就是被告所租房屋转租给涟水县汽车客运总公司，原告又欠涟水县汽车客运总公司租金而从涟水县汽车客运总公司账上代扣；3、原告与合同第三方（房屋所有权人涟水县汽车客运总公司）因拖欠房屋租金一事目前也正在协调处理中。综上理由，原告起诉要求解除合同的理由不成立。被告愿意随时支付2015年度房屋租金103000元。被告举证如下：1、2010年10月24日原告出具的租金收据2份，分别为4万元和63000元，证明被告2011年度租金103000元已交，其中4万元转涟水县客运总公司账户；2、2013年1月8日原告出具的租金103000元收据1份，证明被告2013年度租金103000元已交；3、2014年7月31日出具的租金103000元收据一份，证明被告2014年度租金已交；3、2011年4月27日、2011年10月27日、2013年12月9日被告与涟汽置业有限公司签订的房屋转租合同3份，证明所租原告房屋又转租给其他公司的事实。经庭审质证：原告所举证据真实性，被告不表异议。被告所举证据真实性，原告也不表异议，但认为只同意被告转租20个月，所以2011年10月27日、2013年12月9日被告与涟汽置业有限公司签订的房屋转租合同原告不清楚，也未经原告同意。经审理查明，涟水县汽车客运总公司将其客运站商业区的面积约14000平方米的房屋整体租赁给吴江市友成膳食服务有限公司，租期11年。后经涟水县汽车客运总公司同意，吴江市友成膳食服务有限公司将其合同权利、义务转让给原告。2010年11月1日，原告（甲方）又经涟水县汽车客运总公司同意，将所租赁的客运站B1区旅客出口处西侧三间，面积约288平方米，转租给被告（乙方），并签订房屋租赁合同，合同约定主要内容：租赁期限自2010年11月1日至2020年6月20日。年租金103000元，租金支付方式为每年的10月底前付清下年度全年租金，甲方收款后应提供有效收款凭证，如乙方需要发票，费用由乙方承担。租赁房屋用途为电子、电器、机电、网络等相关产品销售、服务及办公使用（乙方租赁房屋用途不得超出乙方营业执照范围），如需改变经营范围，须经甲方同意。租赁期间，甲方不得将上述房屋向第三人租赁或出售，或改作自用房。未经出租人同意，承租人不得转租、转借承租房屋，否则甲方有权收回房屋。并约定解除合同的条件：承租人不付或者不按约定期限交付租金达三个月以上；未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋结构及用途的；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租、转借他人的；……。违约责任：甲方未按时或未按要求维修出租房屋造成乙方人身伤害或财物毁损的，负责赔偿损失；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日支付0.5%滞纳金；甲方在租赁期间非因乙方原因收回出租房屋或转让、出售、再租赁此房屋，或阻止乙方继续租赁造成乙方损害的，视为违约，由甲方承担损害赔偿责任。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，2011年4月27日，经原告同意，被告将其所租房屋转租给涟汽置业有限公司（系争议的租赁房屋所有权人），租期20个月，但被告2014年度以前的租金已交付原告，双方并未发生纠纷。2015年度租金被告没有按期交付，原告分别于2015年1月份、2月份以短信、电话方式向被告摧交，被告仍未交纳。2015年3月23日，被告拟在所租房屋经营汽车，遭到原告阻止。为此双方发生纠纷，原告遂诉至本院。上述事实，有原、被告所举证据以及对案件事实的陈述载卷为凭，本院予以确认。审理中，原告将被告延期付款违约金标准，由日0.5%变更至日5‰，计算时间变更为2014年11月1日至2015年3月24日。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同不违反国家有关法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。其合同内容对双方当事人均具有约束力。法律规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。至原告起诉时被告已拖欠租金4个多月未付。被告答辩称，未交租金是因原告未派人办理租金结算，未提供打款账号，以及应给予合理期限和其他正当理由，无事实与法律依据。根据“约定优于法定”的原则，当合同法第九十三条第二款与合同法第九十四条三项的规定出现竞合时，应优先适用合同法第九十三条第二款的规定，解除权不以催告为条件。且被告拟改变所租房屋用途，双方因此发生纠纷，已无合作诚意，所以原告要求解除合同符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。原告主张2014年11月1日以后房屋租金4万元，没有违反合同约定，本院亦予以支持。被告欠交租金违反合同约定，应当承担延期给付租金的违约责任。延期付款违约金，合同约定过高，原告要求按照日5‰计算，不违反法律规定。所以，原告对违约金计算标准的降低以及计算时间的变更，系其行使自己的处分权，本院予以准许，但违约金的计算基数应当以原告主张的尚欠租金4万元为准。综上，被告辩解意见依据不足，本院不予采纳。经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方2010年11月1日签订的房屋租赁合同。二、被告于本判决生效后十日内给付原告租金4万元，并承担延期付款滞纳金（滞纳金以4万元为基数，按日5‰从2014年11月1日起算至2015年3月24日）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元减半收取7035元，由被告负担。原告预交案件受理费中的剩余部分由本院退还原告。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审判员 孙志富二〇一五年五月十六日书记员 王赜宬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：……。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：