（2015）西中民一终字第00387号
裁判日期: 2015-05-16
公开日期: 2015-06-25
案件名称
文蔷薇与毕海平租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕海平,文蔷薇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00387号上诉人（原审被告）毕海平，中国飞机工业第一航空集团公司员工。被上诉人（原审原告）文蔷薇，无业。委托代理人宋东华，陕西德伦律师事务所律师。上诉人毕海平因与被上诉人文蔷薇租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第06374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年10月24日，文蔷薇向原审法院起诉称，2012年10月27日，其与毕海平签订《房屋租赁合同书》，约定，其将自己所有的位于西安市朱雀大街南段明德门景园大厦第一单元10902房屋租赁给毕海平，每月租金2000元，付款方式为季度付。合同签订后，毕海平未按约定时间足额支付其第一季度房租。2012年10月31日，毕海平支付其部分租金5458元，尚欠542元未付。2013年1月27日，按照合同约定，毕海平应支付其第二个季度租金，经其多次催要，毕海平承诺于2013年2月5日支付拖欠的房租。2013年2月5日，其发短信要求毕海平支付拖欠的房租，但毕海平一直未予回复。2013年5月22日，其收到毕海平的《解除房屋租赁合同的律师函》，称解除合同。依据该律师函，合同解除时间为2013年5月22日，故毕海平拖欠其房租为：第一季度542元、第二季度6000元、第三季度1675元，合计8217元。其收回房屋后，发现房屋内橱柜、门、灯、燃气等受损严重，经专业人员维修后，维修费需2500元，对此，毕海平应承担赔偿责任。毕海平发函后一直不将自己的物品搬走，其只能腾出一间房间专门保管。该房屋每月租金按最低标准650元计算，至其起诉时已超过5个月，毕海平应当支付保管费3250元。毕海平还拖欠2013年1月至2013年5月22日的物业费271.52元，其已向物业公司垫付，故毕海平应当返还。毕海平拖欠房租将近一年，依照合同约定，应向其支付违约金4800元。请求：判令毕海平支付其拖欠房租8217元、房屋设施损坏维修费2500元、保管费3250元、物业费271.52元、违约金4800元，诉讼费用由毕海平负担。毕海平辩称，文蔷薇请求其支付房租8217元，事实不存在。2013年1月27日，文蔷薇强行更换门锁，致其无法入住，且文蔷薇还扣押了屋内的物品。因文蔷薇换锁导致其不能拉走自己的物品，故文蔷薇要求其支付保管费3250元，没有依据。物业费270.52元及违约金4800元，系文蔷薇单方提出，没有事实依据。请求驳回文蔷薇的诉讼请求。原审法院经审理查明，2012年10月27日，文蔷薇与毕海平签订《房屋租赁合同》，约定，文蔷薇将其位于西安市朱雀大街南段明德门景园大厦第一单元10902房屋租赁给毕海平使用；每月租金2000元，付款方式为季度付。合同签订后，文蔷薇将房屋交付毕海平，2012年10月31日，毕海平支付文蔷薇租金5458元，尚有542元未付。后文蔷薇与毕海平因故发生争执，2013年1月9日，毕海平搬出了部分物品。2013年5月21日，毕海平向文蔷薇发送《解除房屋租赁合同的律师函》：“…本解除合同的律师函到达之日起，您和毕海平于2012年10月27日签订的房屋租赁合同解除。…”另查明，2013年1月1日至2013年3月5日，该房屋产生物业费271.5元。后毕海平将文蔷薇及案外人文晓明、ＸＸＸ诉至法院，要求三人退还房屋押金，赔偿装修费及支付相关费用，并返还相关物品。西安市雁塔区人民法院作出（2013）雁民初字第03812号民事判决：文蔷薇返还毕海平房屋押金1600元；文蔷薇支付毕海平更换天然气费用398元；驳回毕海平要求ＸＸＸ、文晓明对上述两项债务承担连带责任的诉讼请求；驳回毕海平其余之诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。原审法院经审理认为，文蔷薇与毕海平之间租赁合同合法有效，毕海平应按约定支付文蔷薇租金，文蔷薇亦应将约定的房屋交由毕海平使用。合同履行中，毕海平仅支付文蔷薇租金5458元，尚有542元未付，后期租金亦未支付文蔷薇。因毕海平向文蔷薇发出的《解除房屋租赁合同的律师函》称，该函到达之日双方的《房屋租赁合同》解除，故文蔷薇与毕海平所签《房屋租赁合同》于2013年5月21日解除，毕海平应支付文蔷薇租金至该解除之日。毕海平以一张《出门证》上登记的内容为据，主张其未实际使用该房屋，不同意支付租金。因该《出门证》并不足以证实其未使用房屋的事实，故对毕海平的主张不予采信。文蔷薇要求毕海平支付几件家具占用房屋的保管费、维修费及违约金等，未提交相关证据，且无法律依据，不予支持。物业费271.5元，属于毕海平占用房屋期间产生，应由毕海平承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告毕海平于本判决生效之日十日内支付原告文蔷薇房租8217元及物业费271.52元，共计8488.52元；二、驳回原告文蔷薇的其他诉讼请求。案件受理费250元，文蔷薇已经预交，由文蔷薇负担200元，由毕海平负担50元。宣判后，毕海平不服，向本院提起上诉称，其并不拖欠文蔷薇2012年10月27日至2013年1月27日的租金。其与文蔷薇就暖气维修费542元冲减第一季度租金问题达成一致，且已向文蔷薇支付。2013年1月，其支付文蔷薇第二季度租金时，双方就更换天然气表和热水器费用冲减租金事宜发生争议，文蔷薇遂对其承租房屋停水并更换房屋门锁，导致其因无法居住而搬离。自2013年1月27日起其未能实际使用承租房屋，不应支付2013年第二、三季度房租及物业费。原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，改判为驳回文蔷薇的诉讼请求。文蔷薇辩称，生效的民事判决已判令其支付毕海平暖气修理费200元，毕海平称以542元暖气修理费折抵租金不属实。其与毕海平所签《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2012年10月27日至2013年10月26日，租赁关系存续期间，毕海平作为承租人应当支付租金与物业费。毕海平一直拖欠租金，其在物业人员的陪同下更换门锁，是行使先履行抗辩权。毕海平于2013年5月21日向其发出《解除房屋租赁合同的律师函》，合同解除时间即为该日。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，文蔷薇与毕海平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。文蔷薇已按合同约定履行了交付房屋的义务，而毕海平至今尚欠文蔷薇租金，违反合同约定，应承担相应的责任。毕海平于2013年5月21日向文蔷薇发出《解除房屋租赁合同的律师函》，确认该日为合同解除之日，故原审判令毕海平支付文蔷薇至合同解除之日的租金共计8217元，并判令毕海平支付2013年1月1日至2013年3月5日的物业费271.5元，并无不当。毕海平上诉称，其与文蔷薇已就暖气维修费542元冲减第一季度租金达成一致，文蔷薇更换门锁使其无法居住，未提供充分有效的证据予以证明，依法不予采信。综上，毕海平的上诉理由，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，毕海平已预交，由毕海平负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 周建平代理审判员 赵羽嘉二〇一五年五月十六日书 记 员 李 艳 来自：