（2015）遵市法民终字第147号
裁判日期: 2015-05-15
公开日期: 2015-08-31
案件名称
徐从淋与曾祥洪等房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐从淋,曾祥洪,娄金美,李昌群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）遵市法民终字第147号上诉人（原审第三人）徐从淋，男，1942年5月4日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区子尹路**号*栋*单元*楼附**号。被上诉人（原审原告）曾祥洪，男，1974年7月18日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区团泽镇三联村曾家湾组。被上诉人（原审原告）娄金美，女，1976年12月4日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区北京路洞山坡**号附**号。原审被告李昌群，女，1971年10月24日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区董公寺建国村。上诉人徐从淋因与被上诉人曾祥洪、娄金美及原审被告李昌群房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民一初字第2336号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：曾祥洪、娄金美系夫妻关系。2014年4月24日，李昌群（作为出卖方）与曾祥洪、娄金美（作为买受方）签订《房屋买卖合同》，约定李昌群将其单独所有的位于遵义市红花岗区协台坝综合楼8楼4号住房一套，出卖给曾祥洪，并约定出售价格为702400元，付清房款后两周内交房。同日，曾祥洪按李昌群的指定为其姐李昌美归还了银行贷款及利息451482.63，向其支付了现金248757.37元。同时李昌群向曾祥洪出具《收条》一张，该《收条》载明：“今收到曾祥洪购房款现金柒拾万零贰仟肆佰元（702400元整），收款人：李昌群”。其后，李昌群协助曾祥洪、娄金美在房屋管理部门办理了过户登记手续，并登记在曾祥洪、娄金美名下。其后，曾祥洪用该套房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司遵义分行贷款500000元，其间，评估公司的工作人员进入该套房屋内对其价值进行了评估，此时有第三人徐从淋家属在场。曾祥洪、娄金美向原审法院提起诉讼，请求：1、确认曾祥洪与李昌群于2014年4月24日签订的《房屋买卖合同》有效；2、确认位于遵义市红花岗区子尹路协台坝综合楼8楼4号房屋归曾祥洪、娄金美所有；3、第三人协助李昌群立即将上述房屋交付给曾祥洪、娄金美。另查明，本案诉争的房屋原系第三人徐从淋与其妻共有，后因第三人徐从淋对李昌群负有债务于2012年初而抵偿给李昌群，并且为其办理了过户登记手续。2012年9月25日，李昌群（作为甲方）与第三人徐从淋（作为乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由甲方将本案诉争的房屋以800000元的价格出售给乙方，付款方式为分期付款，合同签订时付50000元，2012年10月18日付100000元，2013年12月31日付200000元，其余部分在2015年6月30日前付清。2012年10月19日第三人徐从淋向李昌群支付5000元，其子案外人徐光浩于2012年10月24日向李昌群转款5000元，于2012年10月25日转款10000元，于2012年11月1日转款10000元，于2012年11月21日转款10000元，第三人徐从淋与其子共计向李昌群转款40000元。2012年9月21日，李昌群向第三人徐从淋出具《收条》一张，该《收条》载明：“今收到徐能哲购房房款50000，伍万元收款人：李昌群”，徐从淋与徐能哲系同一人。2014年4月6日，李昌群向案外人徐从淋之子徐光浩出具《收条》一张，该《收条》载明：“今收到徐光浩现金壹拾肆万（140000.00）注明，此款作为购房款，收款人：李昌群”。其后，徐从淋又与李昌群签订了《和解协议》，对房屋买卖价款的交付条件、交付时间重新做了调整。一审法院认为，曾祥洪与李昌群于2014年4月24日签订的《房屋买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾祥洪、娄金美与李昌群已办理完买卖房屋的产权变更登记手续，该房屋的所有权已发生转移，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，故对曾祥洪、娄金美要求确认位于遵义市红花岗区子尹路协台坝综合楼8楼4号房由二人共有的诉讼请求，予以支持。第三人与李昌群签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，在我国，不动产物权的得丧变更系登记生效，只完成交付而未进行登记不发生物权变动的效力。本案中，曾祥洪与李昌群签订了《房屋买卖合同》，并办理了房产变更登记将讼争房产登记到曾祥洪、娄金美名下，曾祥洪、娄金美即取得了该房产所有权。虽然李昌群与第三人签订《房屋买卖合同》在先，且李昌群已将房屋交付给第三人，由于没有办理产权变更手续，第三人不享有该房产的所有权，只享有请求李昌群完成产权变更的债权。同理，李昌群虽然将所有权转移至曾祥洪、娄金美，但没有完成交付，李昌群负有向曾祥洪、娄金美交付房屋的义务。因此，曾祥洪、娄金美请求李昌群交付讼争房屋，符合法律规定，予以支持；由于曾祥洪、娄金美系讼争房的所有人，曾祥洪、娄金美基于所有权要求他人交还所有物、排除对所有物的妨害，符合法律规定，予以支持。综上所述，曾祥洪请求李昌群交付房屋系基于合同关系，曾祥洪、娄金美请求第三人协助交还房屋系基于所有权关系。两个法律关系的义务人对曾祥洪、娄金美均负有交付房屋的义务，应当承担不真正连带责任。即其中一个履行交付义务，另一个即免除该义务，仅在义务人中导致终局责任的承担，相关当事人可另行主张权利。李昌群经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案缺席判决。据此，判决：一、曾祥洪与李昌群于2014年4月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、位于遵义市红花岗区子尹路协台坝综合楼8楼4号房屋（产权证号为：遵房权证监字第20141033**号，面积175.60㎡。）由曾祥洪、娄金美共有；三、李昌群、第三人徐从琳在本判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区子尹路协台坝综合楼8楼4号房屋腾空并交付给曾祥洪、娄金美。案件受理费30元，由李昌群承担。一审宣判后，徐从淋不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法追究李昌群的刑事、民事责任，维护本人应享有的一切合法权益。主要理由为：一、徐从淋与李昌群先后签订的《房屋买卖合同》及《和解协议》合法有效，且徐从淋已支付部分房款，该房屋已交付给徐从淋使用，徐从淋没有过错，徐从淋的合法权益应该得到保护;二、李昌群的恶意行为造成了徐从淋的经济损失，曾祥洪在未查清真相前就与李昌群签订合同，曾祥洪有过错。曾祥洪应承担相应的责任。李昌群与曾祥洪签订的购房合同应属无效。三、李昌群的行为已构成合同诈骗，应将本案按先刑事后民事的原则顺序先进行审理。二审中曾祥洪、娄金美及李昌群未提供书面答辩意见。本院二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，关于本案中李昌群与徐从淋以及与曾祥洪签订的房屋买卖协议的效力问题，不动产物权变动以登记产生效力，徐从淋虽先与李昌群签订房屋买卖合同，但未到相关房产部门办理物权变动登记，该房产产权未发生转移，因此之后李昌群与曾祥洪签订的房屋买卖合同未违反相关法律规定，合法有效，徐从淋上诉认为李昌群与曾祥洪签订的房屋买卖合同无效的理由不成立，本院不予支持。曾祥洪交清房款，李昌群协助将该房屋产权过户给曾祥洪及其妻娄金美，曾祥洪、娄金美合法拥有该房屋产权，应受法律保护。徐从淋可基于与李昌群签订的房屋买卖合同向李昌群主张债权，以维护其自身合法权利。本案中，也没有证据证明李昌群涉嫌刑事犯罪，徐从淋上诉认为本案应先进行刑事审理的理由不充分，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由徐从淋承担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚琼代理审判员 甘德霞代理审判员 马天彬二〇一五年五月十五日书 记 员 杨 静 更多数据：