（2015）二中民（商）终字第04344号

裁判日期: 2015-05-15

公开日期: 2015-06-26

案件名称

北京汇金房地产开发有限公司与北京深长城物业管理有限公司等确认合同效力纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京汇金房地产开发有限公司,北京深长城物业管理有限公司,北京市房山区燕都科学城世界名园小区Ａ区业主委员会

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民（商）终字第04344号上诉人（原审原告）北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人杨秀芳，董事长。委托代理人陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托代理人刘玉阁，北京市仁人德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人梁志军，总经理。委托代理人张亮，男，1965年10月8日出生。委托代理人米晓恒，男，1990年8月5日出生。被上诉人（原审被告）北京市房山区燕都科学城世界名园小区A区业主委员会，住所地北京市房山区窦店镇汇丰街3号院世界名园小区A区26号楼3单元102。负责人孙晓伟，主任委员。委托代理人杨景林，男，1969年4月3日出生。委托代理人张逸轩，男，1988年7月17日出生。上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）、被上诉人北京市房山区燕都科学城世界名园小区A区业主委员会（以下简称A区业委会）之间确认合同效力纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第08777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月23日受理后，依法组成由法官周晓莉担任审判长，法官林文彪、张君参加的合议庭，并于2015年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人汇金公司的委托代理人陈俊海、被上诉人深长城物业公司的委托代理人张亮、米晓恒、被上诉人A区业委会的委托代理人张逸轩、杨景林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汇金公司在一审中起诉称：世界名园是汇金公司开发的地产项目，曾委托深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司及北京汇金物业管理有限公司管理小区物业，为小区入住业主提供服务。2010年3月，汇金公司与深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司的《世界名园前期物业管理服务合同》期满，因经济纠纷，遗留了部分物业未移交；但是主要的物业管理服务已经转由北京汇金物业管理有限公司管理。汇金公司于2014年2月18日收到深长城物业公司另案诉请物业费及滞纳金的民事起诉状，才知道世界名园小区A区已经成立了所谓的“业主委员会”，且“业主委员会”于2012年5月16日通过协议将A区物业委托给深长城物业公司管理，深长城物业公司承接了深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司在合同期满后未交接的部分物业。汇金公司认为：一、A区业委会是未经汇金公司参与而自行成立的，其成立过程违反了住建部的业主大会和业主委员会指导规则的相关规定，故其成立并非合法有效，其与深长城物业公司签订的物业服务合同亦因主体不合格而应被认定为无效；二、A区业委会在与深长城物业公司签订合同的过程中，并未采取招投标的方式，同样违反了相关法律规定，故合同应被认定为无效；三、早在2011年汇金公司与北京汇金物业管理有限公司签订过前期物业管理服务合同，该合同约定服务期限为6年，因此在没有解除该合同的情况下，深长城物业公司与A区业委会签订物业服务合同显然无效。综上，诉讼请求：1、判令深长城物业公司与A区业委会于2012年5月16日签订的《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》无效；2、诉讼费由深长城物业公司与A区业委会承担。深长城物业公司在一审中答辩称：不同意汇金公司的诉讼请求。A区业委会的成立是合法的，是经过全体业主同意成立的，在合同中深长城物业公司是乙方，A区业委会作为甲方委托我们，深长城物业公司提供好物业服务就算完成任务了。另外，物业服务合同也已在房山区建委物业管理科备案，深长城物业公司是有物业管理资质的。A区业委会在一审中答辩称：不同意汇金公司的诉讼请求。一、不认可汇金公司所述事实及理由，业主成立了业主大会，业主大会的成立是合法有效的，业主也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，且已向房山区窦店镇政府备案。合同是否有效应依据合同法第52条，其中并没有对主体资格的规定。二、前期物业管理应当招投标确定物业公司，业主委员会成立后代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。三、汇金公司与汇金物业管理有限公司签订的物业服务合同没有经过招投标是无效的，且汇金公司与汇金物业管理有限公司签订的合同有效与否不影响深长城物业公司与A区业委会的合同效力。另外，根据相关规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。一审法院审理查明：燕都科学城世界名园小区A区首次业主大会会议筹备组于2011年9月16日成立。2011年10月31日至2011年11月30日，燕都科学城世界名园小区A区采用书面征求意见、收发纸质表决票的方式召开首次业主大会会议，2011年12月1日，燕都科学城世界名园小区A区业主大会会议决议并通过了《燕都科学城世界名园小区A区管理规约》、《燕都科学城世界名园小区A区业主大会议事规则》，选举并产生燕都科学城世界名园小区A区业主委员会，该次会议亦决议并通过了“选聘北京深长城物业管理有限公司为燕都科学城世界名园小区A区提供物业管理服务”之事项。《燕都科学城世界名园小区A区管理规约》、《燕都科学城世界名园小区A区业主大会议事规则》、《燕都科学城世界名园小区A区业主大会会议决议》、《筹备组工作报告》均在北京市房山区窦店镇政府进行了备案。2012年1月3日A区业委会依法刻制了公章并进行了备案。2012年5月16日，根据首次业主大会决议事项，A区业委会与深长城物业公司签订了《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》，合同约定深长城物业公司对燕都科学城世界名园小区A区（东至世界名园小区D区，南至世界名园小区B区，西至窦大路，北至望田路）提供物业服务，物业服务期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日。深长城物业公司资质等级为二级。2012年6月20日，经深长城物业公司申请，《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》已于北京市房山区住房和城乡建设委员会物业管理科进行了备案。一审法院另查，2011年9月20日，汇金公司与北京汇金物业管理有限公司签订《燕都科学城世界名园一期前期物业管理服务合同》，合同约定北京汇金物业管理有限公司对燕都科学城世界名园一期（北至望田路，南至汇豪苑小区，西至窦大路，东距京石高速公路200米处）提供物业服务，物业服务期限为6年，自北京汇金物业管理有限公司正式入住之日起计算。一审庭审中，汇金公司对A区业委会出庭人员资格提出异议，称对A区业委会主体身份存疑，其不具备签订合同的主体资格。一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，A区业委会根据A区业主大会之决议，与深长城物业公司签订了《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》。该合同内容系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。汇金公司要求确认深长城物业公司与A区业委会签订的《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》无效基于以下三点理由：一、A区业委会成立过程不符合相关规定，故不具备签订物业服务合同的主体资格；二、A区业委会在合同签订过程中未采用招投标的方式；三、前期物业服务合同尚未解除。对于理由一，因汇金公司未能向一审法院提供充分证据，故该院不予采信。对于理由二，《物业管理条例》明确要求住宅物业的建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，而对业主大会选聘物业服务企业之方式并未予以明确，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会即有权选聘和解聘物业服务企业，故对汇金公司所称第二项理由，该院不予认可。对于理由三，根据《物业管理条例》相关规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，故对汇金公司所持第三项理由，该院不予认可。综上，汇金公司要求确认深长城物业公司、A区业委会签订的《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》无效的诉讼请求，证据不足，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十四条、第二十六条之规定，判决驳回北京汇金房地产开发有限公司的诉讼请求。汇金公司不服一审法院上述民事判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审未予审理汇金公司提出的A区业委会主体资格瑕疵，仅从证据举证角度推定汇金公司的起诉理由缺乏依据有失严谨。汇金公司认为“燕都A区业主委员会”从窦店镇政府取得的备案程序和实体均违法，并在一审中就已经向窦店镇政府申请撤销对“燕都A区业主委员会”的备案，原审法院应该等待这一行政撤销请求有结论后再行作出论证及判决。汇金公司请求此行政程序有结论前，本案件中止审理。对于A区业委会的主体资格，在一审的审理过程中A区业委会提交了相关证据以证明其主体资格，汇金公司的代理人并未见过此证据且未进行质证，根据相关证据规则，未质证的证据不能作为审判的依据，汇金公司认为一审法院程序违法，应发回重审。二、按照原审判决，在前期物业合同没有解除时，认定后期物业合同生效，将导致前期、后期两个物业公司共同管理物业的混乱局面，不利于社区物业管理的协调统一和社区居民的安定生活。汇金公司认为物业委员会主体不适格。三、关于选聘物业公司是否需要招投标事宜，原审判决适用法律错误。相关法律明确规定物业管理企业的选聘应依据招投标程序进行，原审判决却排除相关规定认为本小区所谓业委员会可以自行选聘物业，且武断地认为超过二分之一业主同意即可。这不仅没有法律依据，原审中也缺乏二分之一业主同意的事实认定依据。综上，汇金公司认为深长城物业公司与A区业委会签署的合同应属无效，汇金公司请求二审法院撤销一审法院判决，改判支持汇金公司的诉讼请求，诉讼费由深长城物业公司与A区业委会负担。深长城物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：深长城物业公司同意一审判决，请求驳回汇金公司的上诉请求。A区业委会服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：关于汇金公司提出的质证问题，原审法院已经组织了当庭审理和质证，汇金公司没有进行质证应自行承担不利后果。选聘是经过业主大会进行选聘的，汇金公司可以参加我们召开的业主大会，但汇金公司拒绝参加。在招投标面积和业主入住达到一半以上，A区业委会是经过房山区窦店镇政府进行监督的召开的业主大会，与业主签订的物业合同是合法的。汇金公司提出的行政诉讼请求是恶意的，其目的是恶意拖延交物业费。综上，A区业委会同意一审法院判决，请求驳回汇金公司的上诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》、燕都科学城世界名园小区A区首次业主大会会议筹备组成员名单、业主委员会备案单、北京市物业服务合同备案审核表及当事人陈述等在案佐证。本院认为：在一审法院于2014年10月16日进行的庭审中，一审法院组织各方进行举证质证，A区业委会提交了证明其主体资格的相应证据，对于该证据，汇金公司的代理人称需要回去核实，庭后提供质证意见，但直至一审法院于2014年12月2日做出判决时，汇金公司仍未提交质证意见。本院认为，汇金公司参加一审庭审并参与举证质证过程，其代理人未能当庭发表质证意见，在庭审结束后亦未能及时提交质证意见，应视为其对相应诉讼权利的放弃。因此，汇金公司关于汇金公司在一审中未见到A区业委会提交的关于A区业委会主体资格的证据材料且未质证，一审法院程序违法的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”汇金公司请求确认A区业委会与深长城物业公司签订的《燕都科学城世界名园小区A区物业服务合同》无效，应提供证据证明前述合同存在合同无效的情形，现汇金公司上诉主张所称的A区业委会主体资格瑕疵、前期物业合同没有解除、选聘物业公司未经招投标程序等事由均不属于合同无效事由，故本院对汇金公司的上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　周晓莉代理审判员　　张　君代理审判员　　林文彪二〇一五年五月十五日书　记　员　　贾珊珊关注公众号“”